以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
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城市化是經濟增長和人類文明發展的助推器。在新經濟和全球化浪潮的推動下，中國城市化正在以前所未有的速度不斷前進。中國房地產業伴隨著中國城市化進程持續發展，日益成為中國城市化進程中最重要、也最具研究價值的領域之一。在分析中國城市化對房地產影響的基礎上，梳理中國城市化進程中房地產業發展的機遇與挑戰，并對國內外代表性地區和城市展開深入、細致的案例研究，提出中國城市化進程中房地產業的作用和責任，具有很強的理論價值和實踐意義。城市化指的是人類生活方式、社會結構的一種變化，即隨著社會生產力的發展，人口逐漸由農村向城市轉移，農業人口逐漸變為非農業人口，轉變為城市、城鎮居民，城市和城鎮的數量不斷增加，城市規模不斷擴大，人們的生活方式、居住方式、出行方式不斷改善，城市基礎設施不斷完備，城市文化不斷提升，市民的觀念不斷更新等等。2001年諾貝爾經濟學獎獲得者之一斯蒂格列茨在北京大學演講時將“中國的城市化”列為21世紀對世界影響最大的事件之一。我國目前已進入城市化加速發展階段，未來的幾十年，我國將有幾萬萬人口從農村轉向城鎮。城市化帶來的經濟社會的大變革、大轉型，將使中國從一個農民為主體的社會演變成一個市民為主體的社會。房地產與城市化關系密切，城市化將對房地產業的發展產生深遠的影響。 中國城市化進程回顧 改革開放之后，中國的城市化得到迅速發展，人們開始從實踐中逐漸認識到城市化在加快經濟發展和促進社會文明進步中的重大作用。30年來，中國城市化發展取得了世人矚目的顯著成效。我國的城市化進程大致可以分成四個階段：即1949-1957年為城市化初期起步階段，1958-1965年為不穩定階段，1966-1977為停滯發展階段，1978至今為快速發展階段。 建國初期，百廢待興，城市化進程緩慢，甚至出現短暫倒退，1949年城市化率只有17．43%，到1952年城市化率反而下降到了14．42%。為了恢復國民經濟，經濟發展重點放在了重工業，實施了第一個五年計劃，啟動了156個重點工業項目，吸引了大批農民進城工作，使城市人口開始逐漸增加，隨著“一五”國家重點計劃的完成，原有的工業城市得到了發展，而且涌現了一批新興的工業城市，加之城鎮人民生活水平的提高，生育率提高，死亡率下降，到1956年城市化率恢復到15.92%。 1958-1960年的大躍進，促使城鎮人口較快的增長，平均年城市化率增長1.12%，然而，在1960-1963期間，國家開始糾正“大躍進”所造成的錯誤，經濟困難帶來了壓縮城鎮人口的調整方針，國家開始動員1958年以來從農村進城的新職工及家屬回鄉并將一部分城市知識青年和無業人員送往農村，1963年城市化率回落到16.75%。1962年10月在《關于當前城市工作若干問題的指示》中做出調整市鎮建設的決定，調整后的城市數目由1961年的201個減少到1963年的174個，由于1963年的市鎮設置標準比以往更嚴格，城市數目在1965年為171個，城市化率也一直回落到1965年的16.71%。 1966-1977，中國城市化進入了停滯發展階段。1966年的文化大革命導致了城市化發展的一次倒退。隨著經濟建設的倒退，同時也嚴重阻礙了城市化進程。這一時期，幾千萬知識青年上山下鄉，大量的城鎮人口流向農村，一系列違反城市化客觀規律的做法中斷了城市化進程。到1977年，我國的城市化率為15.45%。 從改革開放以來，社會和經濟的大發展使中國城市化進程有了長足的發展。這期間，我們可以將其分為幾個小的階段：第一，1978-1984年，農村體制改革推動城市化發展的階段，知青和干部返城就業，以及城鄉集貿市場的開禁，出現了大量城市暫住人口，加上鄉鎮企業異軍突起帶動了小城鎮的發展，同時，國家提高了城市維護和建設費，中國城市化進程發展開始加速。第二，1984-1992年，城市經濟改革推動城市化發展階段。以發展新城市為主，沿海出現了以大量新興小城鎮組成的“工業化地區”，1992年城市化率增長到21.89%。第三，1992年至今，開發區和大城市建設為主的城市化階段。城市化率也由1992年的21．89%提高至2006年的32．53%。按照國際通行標準，城市化率在30%以下為初期發展階段，30%－70%為中期加速階段，70%以上為后期成熟發展階段。按照這一標準，中國目前進入了城市化的中期加速發展階段。 中國房地產業的發展歷程回顧 房地產是房產和地產的總稱。我國的房地產業發展歷史很短，但已經成為我國經濟發展中一個與人民利益息息相關的重要經濟領域，并且已成為國民經濟的重要支柱產業。尤其是在城鎮住房制度改革之后，表現得尤為突出。我國的房地產經濟發展自1980年代初開始起步，大致經歷了四個階段：第一階段，1987——1991年，房地產緩慢增長階段；第二個階段，1992——1993年，是房地產市場過熱階段；第三個階段，1994——1997年為調整階段；第四階段，1998至今為回升并重新發展的階段。從1998年開始，房地產投資在固定資產投資中所占比例迅速上升，近幾年通過政府的宏觀調控，使房地產市場價格高于GDP增長速度的態勢得到了有效遏制，并使這個比例控制在22%左右的水平上。 城市化對房地產業發展的影響 房地產是城市化的載體，城市化的飛速發展，必將給中國的房地產業帶來深遠的影響。城市化進程的加速，迫切需要發展房地產業。綜合觀察近幾年數據，我們發現城市化對中國房地產業的發展產生了積極而又重要的影響。 （1）城市化率與房地產投資變化率呈正向變動趨勢。房地產投資額是固定資產投資額的重要組成部分，從下圖房地產投資額增長率模擬出來的趨勢線可以看出，城市化率與房地產投資額呈正向變動趨勢。城市化率越高，其房地產投資額度增長率越快。 （2）房地產銷售面積變動率圍繞城市化率上下波動。房地產銷售面積受宏觀經濟和居民收入水平以及其它主觀因素影響較多，經過對房地產銷售面積增長率做移動平均的趨勢預測處理后，發現其變動率圍繞城市化率上下波動。 （3）房地產價格隨城市化率上漲，當到達一定水平時，呈下降趨勢。綜合看我國的房地產價格與城市化率的關系，可發現2003年以前房價增長率較為平緩，隨城市化率增長而緩慢上漲，2003年后進入了房地產價格井噴時期，2005年后漲幅有所減緩。 中國城市化進程中房地產業發展的機遇與挑戰 城市化進程中房地產業面臨的機遇 城市化進程加快，人口向城市集中，將給房地產業帶來許多新的發展機遇，主要表現在如下方面： （1）城市數量的增加，城市規模的擴大，城市建設質量的提高。城市化，不僅要進行大規模的城市基礎設施建設，而最終會給房地產業帶來巨大的商機。隨著城市化進程的加速，住宅小區大批營造、商業用房成片崛起、城市集群功能設施大規模興建，這些無疑給房地產開發帶來千載難逢之良機。2006年中國的城市化率為32.53%，比2002年提高4.64個百分點，年均提高1.16個百分點，預測2015年城市化率達45%。2005年全國1%人口抽樣調查估計，截止2005年底，全國人口總數為13.08億，與2000年相比，增長3.2%，年平均增長0.63%。假定2015年人口總數為13.9億。2005年城市人均住宅建筑面積為26.1平方米，比2000年提高5.8平方米，年均提高0.58平方米，保守估計2015年城市人均住宅建筑面積32平方米。由此估計得到一組數據：預計2015年城市人口規模為6.255億，是2005年城市人口數的1.83倍；住宅總面積為200.16億平方米，是2005年的2.25倍。這意味著10年間，平均每年有2844萬人轉變為城市居民，平均每年需要新增住宅面積11.13億平方米。以上的計算結果并不是一個比較真實的需求預測。而且實際的房地產業的發展一般都會呈波浪型，既有高峰，又有低谷，甚至出現負增長的年代。新進城的居民對住房的要求不一定能轉化為有真實購買能力的有效需求。但不可否認，城市化給房地產業帶來的發展空間是驚人的。 （2）城市空間形態的不斷優化，使城市產業功能區明朗化。舊城改造，新城開發，配套基礎設施的建設、升級，這一系列城市化進程中的城市空間形態優化過程將會激發出大量對房地產的有效需求。城市化進程使得每個城市的產品結構都呈現出不同的特性。這些特性恰恰與一個城市空間形態變化和產業發展有關，特別是與一個城市的空間區域規劃和產業結構調整有關。當一個城市要求大力發展第三產業之時，中央商務區以及商務辦公物業將成為這個城市房地產的熱點。而發展第二產業，工業區的建設以及住宅的建設是地產的熱點。商品房成為房地產行業的主導，它必須是以滿足需求為主要目的的。城市經濟的發展與產業結構的調整使得一個城市對房產的需求結構產生了變化，改變和創造了新的房產需求，市場的產品結構也就產生了相應的變化。比如，深圳作為最大的移民城市，其最新的城市發展戰略是將普通的加工行業逐漸轉化為高新技術、物流、旅游等產業。因此大工業區的開發與建設以及關外房地產市場的開發就成為熱點。同時與旅游產業匹配的度假村、產權式酒店也成為市場發展的一個分支。在北京的通州，商務休閑基地的發展方向則使得高爾夫、酒店、溫泉度假村等產品成為房地產開發的一個重點。這些城市的房地產表現都說明了城市空間形態的優化對房地產業的有效需求有積極影響。 （3）城市居民生活質量的提高，房地產改善型需求較強。由于城市化率和人均GDP在過去近15年的時間中一直處于快速增長的階段，未來幾年也仍將延續這一趨勢。居民生活質量的提高，對房地產的消費及改善型需求要求也逐漸提高，而這兩個影響因素反映了住房需求的規模，因此房地產業的發展得到了來自需求方面的有力支撐。2000年我國城市人均住宅建筑面積為20.3平方米，到2007年人均住宅面積為27.1平方米，增加了33%，同期，城市人均可支配收入增長近1.6倍，扣除通貨膨脹因素，其增長率也遠遠高于住宅面積的增長率。可以預見，伴隨著居民收入水平的不斷提高，恩格爾系數的不斷降低，居民對度假式酒店等消費型需求和高檔公寓等改善型需求將逐漸釋放。大量中產階層的出現，對我國房地產市場將是一個巨大的需求群體。 城市化進程中房地產業面臨的挑戰 在得到許多機遇的同時，中國房地產業也面臨著不小的挑戰，其主要表現在以下幾個方面： （1）房地產市場供需結構失衡。由于供需雙方對價格的預期相去甚遠，結果導致供給和需求均沒有很好的實現。于是出現了一方面房屋大面積積壓，另一方面又有眾多居民持幣待購的現象。造成這種現象的原因主要有兩點：一是供給結構不合理。當前住宅市場的產品類型和品質與消費者實際需求已出現了明顯的偏差，市場上供應的中小房型太少，經濟適用房太少，大多數開發商一味建造大規格的高檔房，這既與廣大百姓的主流需求相悖，也與我國地少人多的國情相悖；二是房價上漲過快，漲幅過大。面對房地產如此強大的自然和主觀需求空間，居民對房地產的現實購買力和消費傾向呈現不足的跡象和趨勢。許多新市民收人水平較低只能望樓興嘆，沒有辦法形成現實的購買力；持幣觀望的顯然沒有消費的欲望或不敢越雷池一步。強大的需求無法形成具有購買力的有效需求。 (2)房地產市場金融風險凸顯。房地產開發投資中，銀行貸款和經營性欠款所占比例過高，房地產企業負債率普遍偏高，蘊藏著巨大的金融風險。房地產開發規模越來越大，其投資也越來越大。但是，目前我國房地產行業集中度較低，真正具有雄厚資金實力的房地產企業并不是很多。在這種情況下，房地產企業要進行房地產開發，銀行貸款是絕大多數房地產開發企業重要的資金來源。據估算，80%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接來自商業銀行信貸。在目前的房地產市場資金鏈中，商業銀行基本參與了房地產開發的全過程。通過住房消費貸款、房地產開發貸款、建筑企業流動性貸款和土地儲備貸款等，商業銀行實際上直接或間接地承受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信用風險。所以，國家一旦緊縮銀根，調高銀行利率，房地產企業將會受很大影響。 （3）房地產企業實力有待加強。當前房地產企業普遍開發技術水平低，技術創新率低、對新技術的引進和吸收慢，缺乏專業的人才隊伍。作為房地產業延伸行業的“物業管理”，在中國起步較晚，缺乏一支專業性強、整體素質高、訓練有素的物業管理隊伍。激烈的競爭將會把一些規模較小、管理水平低、技術落后、人才匱乏、效益低下的企業淘汰出局。 城市化與房地產業的 興衰——比較與借鑒 城市化是當今世界發展的普遍趨勢和潮流，是目前公認的最顯著的社會經濟現象。隨著社會和經濟的不斷發展，城市化選擇的路徑不同，對房地產市場的影響也有所不同。下面結合具體城市案例，解析城市化和房地產業的關系。 拉美城市化進程中的 “貧民窟”現象 19世紀末，拉美地區主要國家的城市化開始啟動，到20世紀50年代，拉美地區大多數國家都進入“經濟起飛”階段。由于現代化進程的快速推進，拉美國家從傳統的農業社會向現代工業社會迅猛過渡，城市化取得了令人矚目的成就。1950年，拉美地區的城市人口（2萬人以上的市鎮居民）占總人口的41.6%，而到1980年，這一指標已經達到65.6%，接近于歐洲的城市化水平。隨后，拉美地區的城市化水平持續提升，到2000年，拉美地區的城市化率已經上升到78％，區域內100萬以上人口的大城市由7個增加到48個，有10多個國家的首都分別集中了全國人口的40-66％，墨西哥城的人口由300萬人增加到1500萬人，圣保羅由250萬人增加到1350萬人，里約熱內盧由290萬人增加到1070萬人，布宜諾斯艾利斯由530萬人增加到1010萬人，都成為了世界級的超大城市，拉美地區的城市化進程無論是在速度方面還是在數量方面都可以稱得上是世界之最。 然而，隨著城市化的推進，拉美地區大量農村勞動力向城市轉移，城市化速度大大超過了工業化速度，造成城市化水平與社會經濟發展水平的脫節，在這種情況下,進入城市的“新市民”并不能找到工作，長期處于失業和半失業狀態或主要以自我就業謀生為主，他們中的許多人長期生活在貧困線以下,成為了城市貧民，他們買不起房，大都在城鄉結合部自行搭建簡陋住所，逐漸形成大規模的“貧民窟”，2001年，拉美城市“貧民窟”居民達到1.27億人，占城市人口的1/3，城市“貧民窟”現象成為了拉美地區城市化進程中揮之不去的陰影。過度擁擠、不安全的居住環境，以及缺乏干凈的水、電、衛生設施和其他基本生活服務是大多數“貧民窟”所共有的特征。據聯合國開發計劃署調查，拉美只有33.6%的城市貧民能用上沖水馬桶，而非城市貧民則有63.7%可以用上沖水馬桶。可以說，“貧民窟”的居民實際上是城市中的“邊緣人”，他們缺乏最基本的生活保障，更享受不到作為公民所應享有的經濟社會發展成果。同時，“貧民窟”大多游離于社區和正常社會管理之外，在官方視野中成為了被忽略的“空白地帶”。這里犯罪率高，毒品買賣和色情服務猖獗,也是社會治安最差的區域。居住條件和生活環境上的巨大差異，使得“貧民窟”與非“貧民窟”居民成為了生活在同一片天空下的兩個孤立的群體，社會各階層缺乏也難以溝通與交流，造成國民間情感的淡漠和隔閡，極大的削弱了國家和民族的凝聚力與競爭力。 住有所居，方能樂業。住房是人們長期居住的場所，更是確保農村勞動力轉移及城市化健康發展的重要條件。城市化進程中的“貧民窟”問題使拉美國家付出了沉重代價，其背后隱藏著種種危機已經構成了拉美城市化持續推進的阻力和障礙。中國正處在城市化發展的加速期，城市人口的迅速增長必然導致住宅的供應短缺。當前大量農村轉移勞動力在城市以租房為主，居住條件普遍較差，同時受制于戶籍制度藩籬，沒有資格享受城鎮住房保障制度規定的最低住房水平，加之近年來城市房價不斷飆升，更增加了其改善居住條件的困難，大量農村轉移勞動力和原有城市貧民逐漸成為城市化浪潮中的弱勢群體，中國城市化的健康發展面臨著嚴峻的挑戰。在這種情況下，重視統籌城市化與住房保障的關系成為推動中國城市化進程的關鍵所在。政府應在穩定和降低房價的同時，增加保障房的供應量，逐步擴大政府保障性住房的受益群體，降低農村轉移勞動力和城市貧民的居住成本，提高弱勢群體的居住質量。同時，還應推進制度創新，承認居民在社區及社區發展中的民主權利，鼓勵居民參與社區建設，同時鼓勵非政府組織、房地產企業參與社區建設，通過政府引導、各方參與社區建設，實施有效的市政管理，使國家、社區以及社區居民、企業等多方受益，避免城市“貧民窟”的出現，推動中國城市化健康發展。 成都城鄉一體化背景下的 房地產發展 成都市是中國中西部地區的特大城市，其經濟發展水平與中國總體發展水平接近，同時內部包括發達的大都市和中小城市以及貧困的農村山區，具有典型的中國經濟、社會和地理特征。人多地少，資源分布不均，農村生產率低，城市就業壓力巨大，自然條件與發展水平不平衡。這些都制約著成都市城市化的進一步發展。在這些條件約束下，在城市化快速推進過程中，成都市一度也產生了其它地區類似的問題：城鄉差距拉大、自然條件惡化、耕地被大面積低補償征用、農村人口大量外流等等。在快速城市化過程中，這些問題產生了巨大的社會壓力。為了防止這些問題的進一步惡化，最終徹底解決這些問題，2003年，成都市把“城鄉一體化”作為政府在統籌城鄉經濟社會發展的戰略部署。 在成都市推進城鄉一體化的過程中，城市和農村得到了共同發展，2005年按戶籍人口統計的城鎮化率為50.3%，同口徑提高了7.5個百分點，城市居民人均可支配收入11359元，增長9.3%，農民人均純收入4485元，增長10.1%，農村居民的收入增長率超過城市居民的可支配收入增長率。城市的服務業發展提檔升級，實現服務業增加值1181億元，增長9.6%；農業產業化水平提高，實現農業增加值182.3億元增加5.7%；土地的規模經營面積擴大，農村流轉土地面積110萬畝。新增城鎮就業人數12萬人，失地農民和農村富余勞動力向非農產業轉移就業10萬人，勞務輸出81萬人。 隨著成都城鄉一體化的發展路徑，成都房地產市場也呈現出城市、農村協調發展的良好態勢。 一是城市房地產市場健康發展。具有良好工作技能的農村富余勞動力轉移到城市后，通過辛勤的財富積累，達到了城市居民的平均生活水平，成都市政府出臺了“購房入戶”政策，即購買90平米以上房產可入戶，通過設置經濟門檻保障了城市化進程的健康程度，避免了過度城市化和城市空心化問題，同時刺激了城市房地產市場。考察成都商品房空置數據，成都商品房空置率在1998-2000年呈逐步上升狀態，2000年達到了近幾年的最高值11.28%，2000年之后，由于市場需求的增加，空置率開始逐步回落。其中，2004年的房地產空置率比2003年減少了近30%。 二是農村“新居工程”改善生活環境。為了促進城鄉一體化的發展，成都市在一些地方實施了“農民新居工程”。該工程建設在符合土地利用總體規劃和城市、鄉村、集鎮規劃的前提下，可以采取土地整理、宅基地置換的辦法租用集體土地，租金按月支付給農民，直到該土地被征用為止。通過新居工程，方便了農村基礎設施建設，同時也節約了土地，改善了農民生活條件，改善了農村生活環境。新居工程，便利了城市文明向農村輻射。在農民集中居住區，全面推行社區化管理，加快城鄉管理接軌，從生活方式上推動了農民城市化。 隨著社會生產力的發展，城市化的不斷推進，傳統鄉村社會必將逐漸轉化：在經濟上從農業向非農業轉型，社會構成上農民出現分化（農民—非農民或新式農民），聚落從鄉村型向城鎮型轉化，文化上則從鄉村文化轉型為城市文化等。要素的變動帶動地域和職業的轉移，而經濟、社會、文化、地域的演變代表著人類文明的進步，是現代化的必然趨勢。成都市根據城鄉一體化發展思路，通過農民向城鎮集中，土地向業主集中。改變了農業分散的生產方式和居住方式。在通過強調人口轉移、職業轉移和產業集中的同時，突出了生活方式和都市文明的擴散過程。在農村居民集中居住和農地規模經營的過程中實現了多方共贏的局面，為城市房地產健康發展提供了切實保證。 成都市作為中西部地區的一個特大型城市，實際上是整個中國的一個典型代表和縮影，其在推進城市化、破解城鄉二元結構的難題方面，做出了出色的努力，政府通過設置經濟門檻既保證了城市化的健康，又刺激了房地產的有效需求，通過提高農村生產效率、改善農村生活環境，避免了過度富余勞動力涌入城市產生的城市病。成都的城市化發展路徑仍然處于探索階段，但是其創新的舉措值得同類型城市借鑒。 中國城市化進程中 房地產業的作用與責任 正處于迅速發展時期的城市化給房地產市場帶來的巨大需求，決定了今后很長一段時間內房地產業的一項重要功能是為城市化服務，所以房地產企業要在以下幾個方面肩負起推動城市化健康發展的重任。 1、房地產業將發揮巨大的產業帶動作用。由于房地產業的重要特征之一是其關聯性強，產業鏈長，它的發展直接或間接地影響或帶動50多個產業的發展，根據它們與房地產業關聯的不同，可以分為兩大類:前向關聯的產業和后向關聯的產業。后向關聯產業主要是指那些為房地產業提供產品和服務的行業，如建材業、機械工業等，房地產業對它們有拉動作用，而前向關聯產業是指以房地產業所提供的產品和服務作為投入進行生產的行業，房地產業對它們的發展起的則是推動作用。據測算，房地產每增加1個單位的最終產品，可帶動1.5-2個單位的關聯產品，其直接和間接帶動的就業人數達4000萬，占全國職工總數的1/4以上。可見，加快房地產業的發展，可為國民經濟發展開辟新的就業渠道，促進國民經濟的發展。近幾年來，我國一直把調整產業結構作為深化改革的重要內容。房地產業是先導性、基礎性產業，無論發展第三或第二產業，都要求房地產業率先發展。可以說，以房地產業作為產業結構調整的突破口，對實現整個國民經濟結構的優化是較為現實的選擇。 2、房地產業是推動城市可持續發展的重要角色。中國是世界上最大的發展中國家，人口基數大、人均資源相對短缺、經濟發展和技術水平較為落后、環境污染比較嚴重、生態環境脆弱是中國的基本國情，走可持續發展的道路已成為中國政府乃至全國人民的共識。然而伴隨著中國城市化進程的加快，城鎮用地需求量呈現大幅增加趨勢。作為關系國計民生的重要行業，房地產業的發展必須和城市與人類可持續發展相互協調，樹立系統的可持續發展觀，充分認識土地資源的永續利用是實現房地產業可持續發展的物質基礎。對于有限的土地資源，要按照可持續原則開發利用，最大限度的減少土地資源浪費，使土地資源得到合理有效的利用。保護和開發利用好每一寸土地，積極促進房地產業可持續發展，使房地產業的發展既滿足當代人對房地產的各種需求，又做到合理利用土地資源和保護生態環境，為后代的生產生活創造必要的空間發展條件。 3、房地產業發展要高度關注民生問題。隨著城市化進程的快速推進，城市居民在解決衣、食“溫飽”問題的基礎上，對人居環境、住房面積、住房綜合功能提出了更高的要求。這就要求房地產行業引入綠色、生態、科技、人文等觀念，提供更多高品位、滿足市場需求的產品。同時，中國經濟發展的非均衡性也導致了諸如房價畸高、“城中村”等問題，這些都對行業的健康發展提出了挑戰。未來，房地產行業應充分認識自身的角色和地位，努力成為構建和諧社會的重要組成部分，積極提高產品和服務質量，滿足城市化加速期居民不斷升級的住房需求。同時，房地產業應堅持與社會協調發展的原則，立足國情，關注民生，更多地參與解決民生問題的保障性住房建設，讓更多的人民群眾分享到改革發展的成果，為中國經濟社會的持續繁榮進步做出貢獻。 4、房地產要更好地履行企業社會責任。慈善文化是很多國外大型企業文化的基本要素，必不可少，一個企業能夠承擔社會責任，參與公益事業，是值得尊敬的。近幾年，房地產業的慈善意識在明顯提高，體現出強烈的社會責任感，助學、救災、扶貧等各方面的公益事業都在積極參與，部分企業還捐贈了數額相當大的款項，房地產業整體的“企業公民”意識大大增強，負擔起更多的社會責任。未來，房地產業應更多更好地履行企業社會責任，不斷提高企業效率，改善公眾形象，為中國經濟發展貢獻力量。 參考文獻 Edward L. Glaeser, Joseph Gyourko and Raven E. Saks.Urban growth and housing supply, Journal of Economic Geography [J].2006 6(1) . United Nations Human Settlements Programme. The state of the worlds’cities 2004/2005:Globalization and urban culture[R].2004. United Nations Human Settlements Programme.2005 Annual Report：Responding to Challenges of an Urbanizing World[R].2006. 陳甬軍，陳愛民——中國城市化：實證分析與對策研究[M].福建：廈門大學出版，2002。 黃范章——房地產業及市場“亂象”的體制根源和整治之法，經濟學動態[J]. 2007(7)。 聯合國人居署——貧民窟的挑戰: 全球人類住區報告2003[M].北京，中國建筑工業出版社，2006。 李曉西——新世紀中國經濟軌跡[M].北京：人民出版社，2005。 盧中原——改革時代的經濟學思考[M].北京：人民出版社，2006。 倪鵬飛，趙崢等——中國城市房地產市場分析, 中國城市經濟[J].2005(1)。 姚玲珍——中國公共住房：政策模式研究[M].上海：上海財經大學出版社，2003。 作者簡介： 陳國強：北京大學房地產研究所所長、博士、研究員 趙 崢：北京師范大學經濟與資源管理研究院博士 張 天：國家開發銀行辦公廳文/ 陳國強 趙 崢 張 天
