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2024年11月24日
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自貿區的政策紅利和巨大的發展空間，讓海南房地產業暗流涌動，部分開發商想從海南這塊尚未被完全開發的“寶藏”中分一杯羹。
海南省住建廳公開資料顯示，截至2017年10月，已經備案的房地產開發企業共有3859家，其中僅暫定級企業就有3061家。
為規范良莠不齊的房地產市場，2017年開始，海南不斷出臺系列政策對樓市進行調控。2018年4月22日，海南省出臺了堪稱史上最嚴厲的調控政策，以防范海南在紅利政策下變成“地產島”。
除了制定嚴厲的限購限售政策，今年以來海南各地也在開展房地產市場專項整治，重點打擊投機炒房、房地產“黑中介”、違規開發和投放虛假房地產廣告等行為。《中國經營報》記者在近日走訪海南樓市時發現，仍有屢禁不止的變相躲避限購的行為，甚至一些在建樓盤因開發商資金糾紛、違規銷售等問題被法院查封。
決心破除地產依賴的海南房地產市場正在進行“刮骨療傷”。海南省各級住建部門表示，對各類違法違規行為，將繼續嚴打嚴查。
有項目變相躲避限購
2018年10月，《中國經營報》曾刊發《海南瓊海天來泉項目調查：會員制模式下的養老困局》報道。在調查海南養老項目同時，記者了解到，已于2008年年底開盤的“天來泉二期”目前仍有房源出售。銷售人員表示，今年9月中旬，開發商把之前占的銷售名額讓出來重新開放購買，均價為14000~15000元/平方米，是具有70年產權的個人住宅，外地購房者也可以購買。
天來泉二期位于瓊海市官塘旅游開發區，與紅色娘子軍紀念園一路之隔，由瓊海天來泉旅游不動產有限公司（以下簡稱“天來泉不動產”）開發。
記者從天來泉二期銷售中心了解到，該項目由旅游用地變更為住宅，其產權實為50年。對此，記者致電瓊海市國土資源局了解到，天來泉項目二期的產權確實是到2057年，從2018年開始計算還有39年的產權年限。
在付款方式上，銷售人員表示需全款付清，“由于現在海南限購，外地購房者無法貸款購房，需要全款購買，然后著手去辦理社保或個稅，兩年后再簽訂正式合同。”由于天來泉二期已建成有3年，交齊全款后即可入住，房產證會在兩年之后辦理。
天來泉二期所在的官塘旅游開發區屬于瓊海市的非限購區域，海南全面限購政策規定，這類區域如果是非本省戶籍居民家庭購買住房的，需提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。
上述銷售人員稱，該項目兩房的戶型本來已經全部售完，但因有一個客戶無法湊齊全款，其打算購買的那套房被公司重新出售，次日還有外地購房者會專門飛過來看房。“這邊的住戶基本都是從內陸城市過來休閑度假的。”銷售人員稱。記者也在天來泉二期小區看到，目前居住的幾乎都是帶外地口音的老年人。
銷售人員表示，現在天來泉二期的入住率在40%左右，11月中下旬入住率可能會達到70%~80%。不過天來泉二期附近的一名官塘學府小鎮置業顧問指出，旅游度假項目的入住率能達到30%算不錯了，達到50%就很擠了。
記者聯系了三亞品房閣、買房網等多家海南售樓中介，他們告訴記者，不符合購房條件的外地人在海南購房有三種方式：一是通過人才引進落戶海南；二是注冊一家公司，以企業的名義購房；三是在海南繳納社保或個稅，先辦理購房手續，繳納社保或個稅到達年限后即辦理房屋過戶手續。
這種可操作的手段，吸引了不少外地購房者。品房閣的銷售人員小梁告訴記者，他們公司10月份銷售了385套房，利潤2385元，業績增長20%。“10月份以后是海南房地產的旺季，越來越多的外地人想要到海南來買房。”小梁說。他給記者看了預約看房的客戶名單，上面顯示來自全國各地的客戶預約看房或購房，每個地方不下千人。除了限購房源外，還有不限購的商業住宅和更名房。
海口市房協秘書長王路指出，人才落戶和企業購房的方式都可以在海南買房，但是跟個人購房相比，企業購房成本會高很多。另外，不建議消費者以繳納社保或個稅的方式去購房，因為這其中風險很大，一旦開發商出現破產、爛尾、跑路等問題，消費者很難究其責任。
8月底，三亞市發改委、住建局聯合發布《關于進一步做好商品房價格備案管理的通知》，要求房企依據開發建設成本，合理確定或調整銷售價格，于9月30日前重新申報銷售價格備案，6個月內不得調高銷售價格。未重新申報銷售價格備案的，三亞市發改委和三亞市住建局將依據相關規定處理。
海南一位資深房地產開發人士在接受記者采訪時表示，先收全款過兩到三年再簽約這種方式目前確實有一些項目在做。對部分購房者來說，看在便宜的價格上愿意冒無法正常網簽風險，雙方也可能會簽署一些保底的退款協議；對開發商來說，這種方式能盡快回籠資金，有的還會采用定向包銷的方式，不做散賣，直接將房源便宜打包給大型的代理公司、中介機構。
王路則表示，對企業來說，他們需要在高壓政策之下找到生存的路徑，因此有很多企業會采取一些灰色的操作以維系企業生存，但是作為消費者能否承擔得起違規的責任和損失是需要慎重考慮的問題。
嚴打嚴查違法違規
一名中介代理人士還表示，今年海南新注冊公司開始井噴，一方面因為海南有更多的機會；另一方面，由于企業購房不受限制，因此許多想在海南買房的外地購房者便在當地注冊一個公司，解決限購問題。
今年上半年，海南省主體注冊量快速增長。據統計，截至6月30日，海南省市場主體總量突破70萬戶，達703271戶，比2013年商事制度改革前增長了111.95%，較2017年同期增長了11.86%。其中，4月14日至6月30日增長幅度最明顯，新增企業15663戶，同比增長52.88%。
對此，海南各地也相繼開展過一系列專項整治行動。5月~6月，三亞市住建局的專項整治共檢查開發項目70個，中介機構66家，下發整改通知書6份，關停售樓處4個，取消35名中介機構從業人員在三亞從事房地產業務的資格，并記入個人不良行為記錄。
其中，有6家中介機構及從業人員為不符合購房資格、提供虛假個人所得稅的購房者提供中介服務，騙取購房資格。有3家代理銷售商宣傳可以通過“更名”或代繳社保、個稅等辦法，讓外地人能買到住房，但暫不能辦房產證。
三亞市住建局表示，將進一步加大對虛假宣傳、房地產違法廣告、捂盤惜售、哄抬房價、不明碼標價、違規銷售、一房多賣、“黑中介”等違法違規行為的查處力度，視不同情況，依法依規給予責令限期整改、暫停網簽、罰款等行政處理或處罰，并進行公開曝光。
7月，因提供虛假申報個人所得稅，騙取購房資格，瓊海市住房保障與房產管理局（以下簡稱“瓊海房管局”）也取消了26名外地購房者的購房資格，撤銷其購房合同的網簽備案，5年內不得在瓊海購房。
另有地產營銷策劃有限公司在為二手房交易提供中介服務過程中，存在誘騙消費者交易、誘導購房人提供假社保規避限購政策等違法違規行為。瓊海房管局也暫停了該公司及其工作人員在瓊海市辦理經紀機構及經紀人員備案，暫停該公司網上簽約業務的辦理，限期三個月整改。
據海南省住建廳統計，截至8月初，全省各市縣共檢查350多個房地產開發項目和150多家房地產中介機構，處罰了一批涉嫌違法違規行為的房地產開發企業、中介機構及從業人員，并取消了通過虛假申報個人所得稅騙購住房的299人購房資格，規定其5年內不得在海南購房。
有在售樓盤被法院查封
除了中介代理市場的違規行為，三亞、瓊海、海口等地今年以來較為突出的另一個問題是在建樓盤被法院查封。
由三亞新龍基房地產開發有限公司（以下簡稱“新龍基”）開發的翠景藍灣地處三亞市老城區——吉陽區，距離吉陽區政府所在地不到兩公里，周邊被村民自建房環繞。
10月17日，三亞市住建局發布公告，安徽省高級人民法院（以下簡稱“安徽高院”）查封了新龍基開發的“翠景藍灣”項目C、D、E三棟樓的全部房源及相應分攤土地，查封期限為3年（2018年10月8日至2021年10月7日）。其中，該項目C、D兩棟樓已辦理商品房預售許可證，批準預（銷）售房產共456套。鑒于上述情況，三亞市住建局決定關閉翠景藍灣售樓處，在法院解除查封前，不得預（銷）售上述已被查封的房產。
記者從翠景藍灣售樓處駐守的一名工作人員處了解到，開發商正在與法院溝通，申請解除查封，目前還未有進展。
新龍基在一份落款為10月17日的告知函中表示，翠景藍灣項目是在無任何通知、調查、詢問和溝通的情況下被安徽省高院突然查封的，公司對于住建局的暫停預（銷）售公告事先也毫不知情、毫無準備。“我司有關人員將親赴安徽省高院積極維權”。
對此，三亞市住建局負責翠景藍灣項目事宜的負責人在接受本報記者采訪時表示，對翠景藍灣被安徽省高院查封一事他們也倍感突然。“我們上系統網簽的時候才知道（被查封）”。該負責人表示，系統顯示房源是在10月8日被查封的，無論是開發商還是三亞市住建局這邊都確實沒有收到相關的書面通知。他也證實目前開發商確實在和安徽省高院協調解封房源事宜。
另外，新龍基表示翠景藍灣項目工程正在進行，目前拆架工程已完成90%，僅剩下B棟少部分架子沒有拆除，正在進行外墻玻璃安裝作業，且已開始進行室內裝修。相比于10月下旬的網傳圖片，記者也確實在現場發現翠景藍灣大部分樓棟已經完成拆架工程。
而翠景藍灣此前還存在違規銷售的行為。經三亞市住建局查實，新龍基在取得翠景藍灣C、D棟住宅樓《商品房預售許可證》前，擅自預售商品房，已對外銷售房屋250套，收取預付款約3476萬元。該行為已構成違法，新龍基被三亞市住建局罰款約20.85萬元。
資金危機下有項目違法銷售
無獨有偶，三亞的明星樓盤項目——半山半島也遇到了類似的問題。半山半島項目由三亞鹿回頭旅游區開發公司（以下簡稱“鹿回頭公司”）、海南新佳旅業開發有限公司（以下簡稱“新佳旅業”）共同開發，從2007年至今已經開發到第八期，前面七期都已交房入住，第八期則還處于未網簽、未完全完工的狀態。
鹿回頭公司及其子公司、新佳公司及其子公司所開發的半山半島項目經過四次控規調整，可開發建設用地面積約2852畝，目前已批建項目17個，已開發用地面積約1682畝，計容建筑面積約138萬平方米，剩余13個地塊尚未開發，未開發用地面積1000余畝，計容建筑面積70余萬平方米。
2015年初，哈爾濱的王女士被三亞這一明星樓盤吸引，全款購買了一套半山半島八期的住宅。“那時候房子都是在大張旗鼓地賣，誰會知道背后有抵押、查封這些問題呀？今年初聽說房子被法院查封了，我趕緊從東北趕過來，衣服都來不及收拾。”王女士說。
2015年10月，北京市第三中級人民法院查封了鹿回頭公司半山半島八期共359套房產，查封期限為3年，從2015年10月8日至2018年10月7日。有業主因在查封期間購買半山半島八期房源，后向北京市第三中級人民法院申請解封，但法院認為：“購買已被本院依法查封的房屋，不符合相關法律的規定，故對其異議請求，本院不予支持。”
目前，半山半島八期毛坯部分已經修建完畢，裝修部分還參差不齊。包括王女士在內的多數業主都是自己花錢將房屋裝修完畢后再自行入住，物業公司和政府部門也在幫助業主解決相關問題。
王女士表示，半山半島八期項目的業主還有不少是江浙地區的地產開發商，有人還一次性購入了數套房產。“他們現在都不好意思說自己也是開發商，自己還是做地產的怎么還會上這種當，但關鍵是誰知道他們敢把被查封的房拿出來賣呀。”
今年7月，三亞市住建局通報，新佳旅業將半山半島項目被查封的房產進行銷售，其行為已涉嫌違法。目前，三亞市公安局已對半山半島項目銷售行為進行刑事立案。
而從2017年開始，半山半島及半島藍灣房源的查封不止一起。根據三亞市中級人民法院的公告，經初步估算，鹿回頭公司及其子公司、新佳公司及其子公司共拖欠土地出讓金、稅款、借款、工程款、安置補償款等款項超過400億元。而因鹿回頭公司及其子公司、新佳公司及其子公司涉訟眾多，其負責開發的半山半島項目土地及房產已被多家司法機關查封，其中部分案件已進入執行程序。截至2018年10月 ，三亞市中級人民法院正在推進鹿回頭公司及其6家子公司、新佳公司及其4家子公司的破產重整案件。
上述12家公司破產重案的管理方表示，對被查封的房源處理都是按照司法程序進行，目前破產重整案還在進行債權申報。
一位海口市房協專家在接受本報記者采訪時表示，在2016年開始的海南房地產開發熱潮中，大量不具備真正開發實力的資本和本地的一些具有歷史遺留問題的項目進行了整合。有的項目在制定銷售計劃時比較冒險，融資時對成本的把控不緊，在市場退潮時，隨著銷售的回落、利潤的下滑，一些融資成本較高的公司就存在資金鏈斷裂的風險，就可能會引發大量的訴訟。“本輪海南嚴厲的樓市調控表明了海南不做房地產加工廠的決心，也符合房地產行業大趨勢發展，這勢必會淘汰不少開發商。
