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2024年11月22日
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11月，南京天氣入冬。樓市焦灼。中南熙悅項目虧本開賣。世茂天譽項目猶抱琵琶半遮面近期推出公寓，單價不超過50000元/平方米。單價地王葛洲壩中國府以及招商應天府等一眾項目未出動作靜待變局。
這并不是一個好兆頭，這是在變相拉長銷售周期，稍微出差池會涉嫌捂盤惜售。
這種危情，都是兩年前就種下。2016年，哪怕在南京雙限政令下，全國總價地王中南京數量最多，包攬了當年全國總價地王前十中的一半。世茂地產摘得的河西中部G11地塊就是其中一個，其以88億元的成交價，高居第一。招商蛇口G01地塊、中南建設G16地塊、北京嘉誠G09地塊，也都躋身總價前十。
中國房地產報記者查閱數據獲悉，2016年南京住宅和商住用地共成交63宗，其中50宗樓面價超萬元，23宗樓面價超2萬元，地王遍地開花、面包貴過面粉是當時的常態。
“潮水退去，方知誰在裸泳”，這是一句常被人們當作事后的總結之語，事前沒有多少人會記得這句話的含義，在房地產行業更是突出。太過違背常理的事終究會發生不好的結局，今年6月5日，南京首家“虧本地王”京奧港未來墅被藍光低價接手 ，拉開了南京眾地王集體被套的序幕。
現在，數十個即將入市的地王項目集體陷入“入市即虧”的尷尬局面。易居中國南京市場總監周穎向中國房地產報記者稱，“到目前為止，大概有40多幅地塊近兩年肯定不會有太多盈利，很大程度上是虧損的局面?！?/p>
周穎認為，南京限價政策比較嚴格，尤其是熱點區域的熱點板塊，有些項目從限價開始到現在，兩三年的時間基本上沒有漲幅，其他沒有限價區域漲幅也只有10%。這對之前以面包價買面粉的地塊來說，這點漲幅還不夠其資金占用所導致的利息，所以目前看來地王被套牢不是可能而是一定。“之前多數開發商對于南京市場過分樂觀，誰也不曾料到南京的限價政策這么嚴格，執行這么徹底。”
短期內，“南京的雙限政策是南京市政府根據國家政策以及南京的市場環境所決定的，不太有可能調整，依照目前的限價政策，多數房企只有硬扛下去，不太可能有其他方法?！币晃徊辉妇呙钠放品科鬆I銷負責人說。
“房地產發展有其周期性，每個階段都會是有漲有跌，企業有盈利也有虧損，這屬于正?，F象，沒必要過度解讀。”南京市房地產業協會相關人士接受中國房地產報記者采訪則表示。
但歷史總是驚人的相似，今日一眾南京地王之困，距離2014年南京地王之殤不足5年，資本裹挾下，昔日的切膚之痛輪回而至。
麒麟地王拉開“入市即虧本”序幕
2016年是一個中國地王之年，也被稱為杠桿之年，房企激進加杠桿與流動性泛濫及融資渠道非常寬松密切相關，南京也不例外。
統計數據顯示，2016年約有5.5萬億元的外部資金流入地產市場，給開發商在公開市場拿地、收并購等商業活動提供了充足的彈藥。房企加杠桿拿地推漲了周邊房價，日日新的漲價助長了南京市購房者的恐慌心理，羊群效應下的加杠桿購房，導致房地產金融屬性超越居住屬性。
隨后兩年間在“房子是用來住的不是炒的”調控思路下，南京市先后祭出調控政策，讓高價拿地王的房企慌了神。
麒麟板塊的京奧港未來墅不幸成為首個虧本地王。2016年4月15日，北京嘉誠（北京京奧港集團子公司）摘得G09地塊，樓面價高達22353元/平方米，2017年9月11日，首批房源開盤均價為25884元/平方米，只比樓面地價高出3500元/平方米。
開盤銷售不佳，借款到期、虧本等原因，京奧港未來墅徹底停工，在今年6月份被藍光收購。
中國房地產報記者調查發現，該項目因私改規劃遭遇業主多次維權，藍光接手后再次開盤日期尚未有消息。
緊鄰京奧港未來墅項目的是中南熙悅花園，屬于麒麟板塊總價地王，已開盤，亦在入市即虧損的戰戰兢兢中煎熬。
2016年5月13日，中南置地聯合中垠地產、安居集團，經過24輪以48億元、樓面價19195元/平方米拍得G16地塊，該地塊上的熙悅花園，在多次拖延后，被政府強令開盤，均價28900元/平方米。
據公開資料顯示，整個小區占地9.7萬平方米，容積率2.8，總建筑面積約35萬平方米，總戶數為2326套，其中住宅總建筑面積約24.6萬平方米。中國房地產報記者在售樓處了解到，項目整體分為5個組團和公建區，目前在售的是A組團，5棟樓一共有535戶，均價28900元/平方米，1、2、4號樓有部分尾房、3號樓在售最高價為29900元/平方米。
“受雙限政策影響，目前在售項目虧損6個點?！笔蹣翘庝N售人員稱，“未來漲價也不會漲太多，目前受制于政策因素，我們也不好講太多，一旦限購政策調整，價格自然也會調整，前期的虧損就補上來，一個項目不盈利肯定是不可以的。”
南京市國土局市場交易中心工作人員向中國房地產報記者證實：“熙悅花園屬于限價地塊，溢價部分足額繳納，毛坯限價24500元/平方米，3000多元的是精裝修費用?！?/p>
據南京房產交易中心備案信息顯示，該項目入網535套，總面積52283.88平方米，截至10月31日，成交416套，總成交面積40795平方米，總均價28955元/平方米。
此外，中南置地在青龍山板塊分別擲出35.1億元、11.3億元的高價拿地，重點打造了海棠集、緹香漫兩個項目。
中南海棠集項目，緊靠青龍山生態新城核心區位，其早已具備開盤條件的情況下，按照中南在南京快馬的角色，理應早早推盤，實際卻是待字閨中，未公布售價。目前周邊項目融僑悅城售價為22583元/平方米，對于中南樓面地價達18829元/平方米來說，顯然此時開盤不是上佳選擇。
中南緹香漫城，其周邊項目融僑觀瀾均價25600元/平方米，對于當時樓面價17453元/平方米的中南緹香漫城而言，此時開盤無異于自斷臂膀。
據最新消息顯示，該項目已整體出售給秦淮區政府作為人才用房，價格尚未公布。
周穎稱：“部分地王項目如果一直不開盤，財務成本也很高，選擇現在開盤，是不得已而為之，指望后期調控政策松動，通過價格上漲來達到收益平衡。”
一眾地王欲以拖待變
2016年，面對房價突飛猛漲，南京市政府出臺了《關于進一步促進我市房地產市場健康發展的意見》《市政府關于推進供給側結構性改革促進房地產市場健康發展的實施意見》等一系列政策措施。明確要求：“采取有力措施，嚴格落實控地價、控房價“雙控”要求，促進房地產市場平穩健康發展。”
限價對于高價拿地的房企殺傷力巨大。這其中河西中限價4.5萬元/平方米；河西南限價3.5萬元/平方米；江北限價3萬元/平方米；鼓樓濱江限價4萬元/平方米；仙林限價3萬元/平方米；麒麟限價3萬元/平方米。
相較于中南熙悅、京奧港虧本入市的無奈，許多高價地王都選擇沉默捂盤，以此跟政策博弈。結果就是：這些高價地，至今開盤者寥寥。
2016年1月29日，上海建工驚天一拍以42561元/平方米樓面價拿下河西中部G68地塊，標志著南京地價正式邁入“4萬+”時代。
這個項目案名定為海玥萬物 ，分為AB兩個地塊，擬建20棟住宅，產品包括大平層和復式，戶型面積240-480平方米，計劃打造成為南京最頂級的豪宅產品，預計今年年底公開亮相。
上海建工這一紀錄在隨后的5月13日被葛洲壩打破，葛洲壩以32.8億元競得河西南G14地塊，樓面地價45213元/平方米，這不但改寫了河西南樓面地價的紀錄，也成為新的南京單價“地王”。
在拿地一年半之后的2017年11月，該項目正式公布案名為葛洲壩南京中國府，欲打造葛洲壩地產旗下最高端系的“國府”系產品，戶型設計為190-500平方米的大平層產品，部分樓層帶有空中花園和泳池，樓盤所在范圍的圍擋總造價甚至高達800萬元，業內傳出的放風價也水漲船高，一度達到78000元/平方米。
但是在河西中部新房仍被嚴格限價在45000元/平方米的背景下，葛洲壩南京中國府想要賣出近8萬元/平方米的天價并不容易。2018年至今，該盤再度陷入沉寂，目前拿地已超過兩年，但關于上市時間以及價格都沒有確定的信息。
11月8日，中國房地產報記者在中國府項目現場看到，項目工地施工如火如荼，氣勢恢宏的中國府售樓中心大門緊閉，致電獲悉預計下月其售樓中心啟用，開始接待預約客戶。
南京房地產業內人士表示：“對于葛洲壩中國府項目而言，如政府給出的指導價格達6萬元/平方米，則有可能不虧本。但南京市政府方面給出6萬元/平方米指導價的可能性不大?！?/p>
招商應天府項目是南京總價最高的地王，2017年2月14日，招商蛇口以98.1億元拿下中華門32萬平方米巨無霸商業綜合體，成為南京全市總價最高地塊，但至今無法開盤。
中國房地產報記者在項目現場看到，案名為應天府的項目正在在做基礎性施工，短期難以入市。
對于應天府項目前景，“目前政策下，應天府項目不存在解困的可能，基本已形成虧本的定局，但央企背景，有硬抗時間的條件和可能?！鄙鲜鋈耸空f。
地處河西板塊的南京世茂國際中心SCC，是世茂集團于2016年5月13日經過88輪以88億元拍得，溢價率115%，成交樓面價16132元/平方米，為當年南京總價地王，當時世茂集團董事局副主席兼常務副總裁許世壇親自到土地拍賣現場“督戰”，轟動一時。
根據規劃顯示，這個項目將建設商業（含酒店）、辦公樓、酒店式公寓、住宅、停車樓等業態產品。
中國房地產報記者調查發現，世茂這個地王項目正在建設之中，銷售人員稱，將以不超過50000元/平方米的均價銷售公寓，月底前能拿到銷售許可證。
“如果用公寓形式對外銷售，存在打擦邊球的情形，可以抬高售價，但南京市政府部門是否會發放公寓類銷售許可證，不好說，存在只允許商辦形式銷售的可能?！币晃徊辉妇呙臉I內人士說。
“那些選擇不開盤的地王項目，是開發企業對后期樓市調控政策松動抱有一絲預期，另外一個原因在于沒有人愿意承擔開盤就虧的責任，企業沒有做好虧本賣的決心。”周穎說。
這些地王項目都在等一個窗口期，周穎分析，“目前全國經濟發展局面比較復雜，各個區域城市的經濟表現、境遇各不相同，所以因城施策這種方式不會有太大變化，但是南京相對較好，地王項目壓力雖大，但后期有支撐，頂多是開發周期拉長一點，尋求未來的上漲空間，前提是未來幾年限價政策能有所松動，他們不會輕易接受賣一套虧一套的絕望現實?！?/p>
虧本快跑游戲或開始
地王的過往有歷史周期可循?？梢灶A料，世茂、葛洲壩、招商等在南京一大批拿下高價地的房企，都有硬撐等待南京新房限價令放松、樓市再度繁榮、成功解套的動機。
據公開數據，從2006年至2016年的南京住宅用地成交樓面價走勢來看，這11年之中南京市共經歷了四輪地王潮，2007年、2010年、2013年、2016年，地價漲幅分別為125%、67%、68%、103%，2016年南京地價漲幅僅次于2007年。2016年南京市共誕生43宗樓面價在萬元以上地塊，20宗樓面價在2萬元以上，只是2016年南京地王數量及更新速度是前三輪地王潮所不及。
從歷年南京住宅用地成交漲幅來看，基本上存在3年一次的小周期，地王潮−土地市場降溫−土地市場復蘇−新一輪地王潮交替上演。
從2007年、2010年、2013年三輪地王潮前后土地市場成交走勢來看，地王潮后南京土地市場均出現了明顯的降溫態勢，2008年同比2007年下降10%，2011年同比降幅最大，成交樓面價幾乎腰斬，降幅達42%，2014年住宅用地成交樓面價同比也降低了三成。2018年在2016年地王潮之后再次周期性下行，多數房企對于這種周期性下行反彈的變化已經熟悉。
只是這一次國家層面對房地產調控政策的強度比以往更猛烈更堅決，指望房價大漲，顯然不現實。
進入2018年，企事業單位參與搖號變相參與房地產投資的熱情高漲，催生了南京樓市調控新政再次加碼。
2018年8月13日，南京出臺《關于調整南京市企事業單位住房限購政策的通知》，起因是企事業單位參與搖號及購房熱情高漲?！肮芸仄笫聵I單位集體購房，就是在打擊投資渠道，打掉投資屬性。”周穎說。
這項調控政策對于眾多急于解套的地王項目無異于當頭棒喝， “國家弱化房地產的投機、投資屬性，我們應該理性投資，南京市政府采取的措施是正當其時，作用明顯?！鼻笆瞿暇┦蟹繀f相關人士稱。
政策寒冬之下，南京眾地王亦面臨著前所未有的資金之困。
對于地王，“活下去”不是萬科式矯情而是現實，此前中原提出“排隊等死”的判斷，有數據顯示房地產企業的融資利率已經升到了2017年以來的高位，還錢壓力不斷增加的房地產企業到底該怎么活下去？記者在南京了解到一個信息，某前十強房企南京公司于今年上半年高價拿地后不久就企圖退地，此事至今仍未有最終定論。
有分析人士認為，對于南京的這批地王而言，最大可能性的死法肯定是限價死，拿地的時候地價超過房價成為常態，但隨著限價的嚴格，賣房的價格很多都被迫低于成本線，變成很多企業只能選擇割肉賣房的快跑游戲，先回籠部分資金以解決燃眉之急，“以時間換空間”。
截稿前，中國房地產報記者得到最新消息，南京近期又將有房企虧本推盤。
