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2024年11月24日
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先是國(guó)務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)仇保興表示，當(dāng)前我國(guó)房屋空置率太高，例如北京空置率就高達(dá)10%-20%，而房產(chǎn)稅的出臺(tái)需要多種條件支持，可能需要較長(zhǎng)時(shí)間，所以可以考慮將房地產(chǎn)稅拆分為消費(fèi)稅、流轉(zhuǎn)稅、空置稅和物業(yè)稅，并建議率先出臺(tái)消費(fèi)稅、流轉(zhuǎn)稅、空置稅，然后再從容考慮物業(yè)稅，“以達(dá)到理性遏制、逐步熨平房地產(chǎn)泡沫的效果”。
隨后，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌卻認(rèn)為，現(xiàn)在中國(guó)住宅人均1.1套，人均建筑面積在35-40平方米之間，中國(guó)住房市場(chǎng)還有很大發(fā)展空間，目前最多是階段性的飽和，拆舊建新還會(huì)帶來大量的需求，加上家庭小型化和老齡化，會(huì)導(dǎo)致喪偶老人獨(dú)居、年輕人一人家庭越來越多。
我國(guó)住房到底是不是已經(jīng)飽和？空置率又該如何界定？
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者解釋認(rèn)為，外界對(duì)仇保興的說法可能有誤，他的意思并不是增加空置稅，而是調(diào)整“與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程有直接關(guān)系的所有稅”，即調(diào)整房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)。
“仇保興所說的房地產(chǎn)稅拆分，其實(shí)應(yīng)該是房地產(chǎn)稅的歸并問題。目前涉及房地產(chǎn)的稅收種類有10余種，同時(shí)還面臨著各類行政收費(fèi)，不同環(huán)節(jié)稅負(fù)設(shè)置不合理，開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)較重，而保有環(huán)節(jié)較輕，存在多稅同源、多費(fèi)同源的問題，不利于政策作用的充分發(fā)揮。應(yīng)當(dāng)合理歸并各類稅收和行政收費(fèi)，形成簡(jiǎn)單、明晰的房地產(chǎn)稅費(fèi)體系。”王業(yè)強(qiáng)表示。
房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)待調(diào)整
我國(guó)房地產(chǎn)稅征收始于1951年，主要涉及房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，后來逐步擴(kuò)大到包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。
根據(jù)財(cái)政部發(fā)布的我國(guó)今年前三個(gè)季度財(cái)政收支情況，今年1-9月，全國(guó)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅4517億元，同比增長(zhǎng)19.3%；土地增值稅4583億元,同比增長(zhǎng)14.7%；房產(chǎn)稅1967億元，同比增長(zhǎng)6.8%；城鎮(zhèn)土地使用稅1760億元，同比下降1.6%；耕地占用稅1026億元，同比下降29.2%；個(gè)人所得稅11349億元，其中涉及房屋交易的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅增長(zhǎng)13.2%。
當(dāng)前房地產(chǎn)稅收呈良性增長(zhǎng)，但隨著我國(guó)社會(huì)發(fā)展、房地產(chǎn)行業(yè)的變化，多位專家表示房地產(chǎn)稅稅收結(jié)構(gòu)不合理。
恒大研究院夏磊和任澤平在《房地產(chǎn)周期》中分析：“目前中國(guó)房地產(chǎn)稅體系主要有10個(gè)稅種，涉及開發(fā)建設(shè)、交易、保有三個(gè)環(huán)節(jié)，其中，開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)涉及7個(gè)稅種，交易環(huán)節(jié)，涉及7個(gè)稅種，在保有環(huán)節(jié)，有2個(gè)稅種。”“隨著大規(guī)模住房建設(shè)時(shí)代過去，存量房時(shí)代的來臨，土地出讓金減少、交易環(huán)節(jié)稅收減少，作為保有環(huán)節(jié)稅收——房產(chǎn)稅改革的緊迫性正在上升。”夏磊和任澤平表示。
此外，當(dāng)前的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)還面臨重復(fù)征稅的問題。
中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后盤和林在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示：“我國(guó)目前可在市場(chǎng)上流動(dòng)的土地都是國(guó)家所有，但房地產(chǎn)開發(fā)商在拿地時(shí)已經(jīng)繳納了土地出讓相關(guān)稅費(fèi)，若是再對(duì)房屋所有者征收相關(guān)費(fèi)用，的確有重復(fù)征稅之嫌。”
王業(yè)強(qiáng)據(jù)此建議，設(shè)置空置稅并不是增加一個(gè)房地產(chǎn)稅稅種，而是從結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，這樣才是合理的。“在整體稅負(fù)下降的前提下，降低開發(fā)、流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，同時(shí)適當(dāng)提升保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)。開征住房空置稅，并設(shè)置隨住房空置時(shí)間累增的稅率，以此將空置的存量住房逼入市場(chǎng)，從而有效增加住房供給。相較于涉及面較廣的房產(chǎn)稅，征收空置稅會(huì)是一個(gè)更好的選擇。”王業(yè)強(qiáng)表示。
“空置率”界定成難題
雖然空置稅有望打擊炒房、囤房，釋放存量、活躍市場(chǎng)，空置率、空置稅也并非首次在我國(guó)提及，但如何界定“空置”仍然是一個(gè)難題。
同一場(chǎng)演講中，仇保興公開表示北京的空置率已經(jīng)高達(dá)20%，但隨即被貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)駁回，他認(rèn)為北京的空置率僅有7%。當(dāng)前已有的空置率研究，大多數(shù)采取水電燃?xì)馐褂媒y(tǒng)計(jì)法、大數(shù)據(jù)估測(cè)、實(shí)地走訪等方式，但始終缺乏一個(gè)統(tǒng)一的、權(quán)威的統(tǒng)計(jì)。
究竟應(yīng)該如何界定空置率？
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，關(guān)于目前我國(guó)城市的空置率問題，“我們也不清楚，當(dāng)前的空置情況不好界定”。而按照國(guó)家電網(wǎng)“一年用電不超過20度”的標(biāo)準(zhǔn)，2017年全國(guó)大中城市的房屋空置率是11.9%，小城市的房屋空置率為13.9%，農(nóng)村的房屋空置率則為14%。
目前較權(quán)威的空置率研究，是西南財(cái)經(jīng)大學(xué)在2014年發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)》報(bào)告。報(bào)告完成者之一、西南財(cái)大中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心副主任譚繼軍介紹說，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)住房空置率報(bào)告是在2011年、2013年兩輪大調(diào)查數(shù)據(jù)以及2014年第一季度電話回訪數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上形成的。“首先是抽樣，我們通過GDP將全國(guó)的縣進(jìn)行排序分組，然后在各個(gè)組中隨機(jī)進(jìn)行抽取，一共抽取了80個(gè)縣，每個(gè)縣中再抽取4個(gè)社區(qū)，每個(gè)社區(qū)抽取20-50戶，進(jìn)行社區(qū)走訪。在調(diào)研過程中，我們到每一戶家庭中去問，調(diào)研覆蓋區(qū)域在全國(guó)分布也比較均勻，比較密集的區(qū)域是北京、天津、上海、重慶等地。我們?cè)?012年4月和7月進(jìn)行了兩輪季度回訪，在2014年4月和6月，又進(jìn)行了電話回訪。”
據(jù)譚繼軍介紹，2011年調(diào)研小組一共完成了全國(guó)8438戶，29324人的走訪，由西南財(cái)經(jīng)大學(xué)600余名本科和碩士生、博士參加完成；2013年完成樣本是28142戶，總共涉及家庭成員97916人，有1600余位西南財(cái)大的本科、碩士、博士生參加。這從一個(gè)側(cè)面表現(xiàn)了住房空置率研究的難度和成本之巨大。
20世紀(jì)90年代中后期，我國(guó)引入了“空置面積”的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。2003年，有關(guān)部門承諾“改進(jìn)房屋空置統(tǒng)計(jì)方法，建立與國(guó)際接軌的房屋空置率指標(biāo)體系”；2010年，統(tǒng)計(jì)部門再次明確“研究建立空置住房調(diào)查辦法”，但截至目前仍未見到相關(guān)進(jìn)展公布。
綜合當(dāng)前國(guó)際上已有比較成熟的住房空置率統(tǒng)計(jì)的國(guó)家的情況來看，空置率統(tǒng)計(jì)是一套復(fù)雜的系統(tǒng)，包括基本的數(shù)據(jù)了解、常規(guī)的走訪了解、數(shù)據(jù)庫建立共享等。此外，對(duì)空置的定義也有比較明確的分類，包括季節(jié)性空置、待出租等多種情況。
目前，國(guó)內(nèi)尚未形成空置率的統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)。
2015年，時(shí)任國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、現(xiàn)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局黨組成員盛來運(yùn)表示，空置率統(tǒng)計(jì)難以推出，“從短期和表面上看，主要是空置的狀態(tài)和時(shí)間很難給出標(biāo)準(zhǔn)，要清楚計(jì)算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有征信制度支撐，調(diào)查缺乏客觀科學(xué)的依據(jù)。未來寄望于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施”。
當(dāng)前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作已經(jīng)在全國(guó)各地陸續(xù)展開，并實(shí)現(xiàn)了全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。但這只是住房空置率統(tǒng)計(jì)工作中的重要組成部分之一，在此之外，還應(yīng)結(jié)合更多實(shí)地了解以及大數(shù)據(jù)等技術(shù)工具，才能更加準(zhǔn)確地統(tǒng)計(jì)我國(guó)住房的空置情況。
王業(yè)強(qiáng)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，我國(guó)空置情況有其特殊性，空置情況以及造成原因紛繁復(fù)雜，“市場(chǎng)上存在由于住房市場(chǎng)開發(fā)、銷售和出租的客觀規(guī)律形成的空置，也有當(dāng)前我國(guó)人口流動(dòng)、職住分離等造成的空置，還有就是投資和投機(jī)所造成的住房空置。”此外，城市間的差異性巨大，2015年，鄂爾多斯的空置率高達(dá)70%，而北京、上海等一線城市則為20%左右。
“造成中國(guó)住房空置的原因是多樣的。對(duì)于房?jī)r(jià)上漲造成的投資和投機(jī)需求增加形成的住房空置現(xiàn)象，可以通過稅收政策調(diào)控，但這只是其中一種。”王業(yè)強(qiáng)表示。
香港“空置稅”不可比
今年6月，香港開征“一手房空置稅”：針對(duì)空置一年或以上、未作出租或自住的一手住房，按房屋年租金的200%征收空置稅。
深港房地產(chǎn)專家羅振坤向時(shí)代周報(bào)記者表示，香港的空置稅跟內(nèi)地理解的可能有點(diǎn)不同，“香港的空置稅主要是由于近年來香港房?jī)r(jià)急升，開發(fā)商多以‘?dāng)D牙膏’的方式分多批推售房子、制造供不應(yīng)求的假象，所以用空置稅來逼迫開發(fā)商加快推售手上的一手物業(yè)，增加市場(chǎng)供應(yīng)”。
但內(nèi)地情況不一樣。“內(nèi)地的一手房已經(jīng)有足夠的手段控制開發(fā)商的捂盤行為，沒必要使用空置稅。”羅振坤表示，“比如近期深圳發(fā)布《深圳市建設(shè)用地開工竣工管理辦法（試行）》，要求房企住宅開發(fā)一年內(nèi)開工四年內(nèi)竣工，已經(jīng)對(duì)開發(fā)商拖延、捂盤形成了一定的打擊。此外在針對(duì)捂盤行為方面，內(nèi)地還有對(duì)拿預(yù)售證十天內(nèi)必須推售，并且同一批預(yù)售證房源必須同一批推出等規(guī)定。”
此外，多位專家向時(shí)代周報(bào)記者分析，即使出臺(tái)空置稅，也沒那么快能推出，且稅率不會(huì)那么高。羅振坤表示，“推行空置稅、壓制投資需求主要是為打擊二手市場(chǎng)囤房行為，如果稅率定得太高，現(xiàn)在的市場(chǎng)情況下，一線以外的市場(chǎng)大多會(huì)崩盤，估計(jì)內(nèi)地短期內(nèi)不會(huì)推出。”王業(yè)強(qiáng)也認(rèn)為，“開征空置稅無疑有利于增加租賃住房市場(chǎng)供應(yīng)，推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展。但是，香港征收200%的空置稅做法實(shí)際上屬于一種懲罰性的稅收，內(nèi)地城市即使開征空置稅，也不至于采用這么高的稅率。”
但即使香港開征了空置稅，市場(chǎng)效果也不如政策預(yù)期。“香港的空置稅率折算大約為價(jià)值的5%，如果物業(yè)每年增值超過5%，空置稅基本上形同虛設(shè)。參照過往幾年香港房?jī)r(jià)的升幅，空置稅只能起到對(duì)買家心理上的影響，不會(huì)增供應(yīng)量。”羅振坤向時(shí)代周報(bào)記者分析，“近期香港在多年低息環(huán)境下首次跟隨美國(guó)加息，對(duì)市場(chǎng)形成一定沖擊，房?jī)r(jià)指數(shù)高位回落，一手房?jī)r(jià)也在萬科在屯門的項(xiàng)目帶頭低開后有回落跡象，但這與空置稅沒有直接關(guān)系。”
在空置稅征收方面，王業(yè)強(qiáng)建議逐步推進(jìn)，“從目前情況來看，增收空置稅需要先制定空置標(biāo)準(zhǔn)，此外空置稅的出臺(tái)也不應(yīng)是一個(gè)單一事件，需要對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅種進(jìn)行歸并，總體設(shè)計(jì)，系統(tǒng)推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革”。
如有可能征收空置率，王業(yè)強(qiáng)建議“率先在人口凈流入的大城市開征住房空置稅試點(diǎn)”。對(duì)此，許小樂持不同意見。“空置稅缺乏法理的正當(dāng)性，目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種一般是流轉(zhuǎn)稅和財(cái)產(chǎn)稅，前者針對(duì)交易增值，后者旨在調(diào)節(jié)財(cái)富，而空置稅是一種懲罰性征稅。”許小樂判斷。
在許小樂看來，“如果想解決租房貴的問題，可以打通租與購的關(guān)系。通過稅收政策的設(shè)計(jì)，引導(dǎo)居民購買房屋用于出租（buy to rent），最大限度發(fā)揮私人市場(chǎng)的作用，擴(kuò)大市場(chǎng)的供給，而征收空置稅會(huì)抑制私人市場(chǎng)的能動(dòng)性，還會(huì)造成逃稅行為”。
