以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2024年11月21日
星期四
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論壇嘉賓：
顧云昌 中國住宅研究會副會長、秘書長、建設部住房政策專家委員會副主任、教授
朱凌波 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會主任、秘書長
翟寶輝 建設部政策研究中心城鄉(xiāng)規(guī)劃處處長
毛劍瑛 建設部科技委智能建筑委員會專家組副組長、教授級高工
李津逵 綜合開發(fā)研究院（中國深圳）主任研究員
陳國強 北京大學房地產(chǎn)研究所所長、博士
王 杰 龍德置地有限公司總經(jīng)理
劉文斌 安家傳媒機構董事長、《安家》雜志總編輯
蔡義鴻 中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會秘書長
2008北京奧運會，讓中國成為世界矚目的焦點！世界看中國，中國看北京，北京看奧運，奧運看奧北！
為向世人展示中國改革開放30年來的成就，主辦城市北京借奧運之機，加大了對整個城市的改造力度，城市基礎設施水平和現(xiàn)代化水平大幅提高。中心城區(qū)面貌煥然一新的同時，郊區(qū)的建設步伐明顯加快，城市功能進一步完善。
以奧北地區(qū)為例，由于該區(qū)鄰近奧運場館，在奧運經(jīng)濟的帶動下，不僅產(chǎn)生了“奧北”這一名稱，其城市化進程大大加速。一個不爭的事實是，這個曾經(jīng)因為同時擁有天通苑和回龍觀兩個大型居住社區(qū)，缺少相關配套設施，被人們稱之為睡城的地區(qū)，已明顯感覺不到城鄉(xiāng)差別:高樓大廈平地而起，商業(yè)設施鱗次櫛比，城市軌道穿城而過……
那么，在北京這個大都市的發(fā)育過程中，有沒有可能走出一個獨特的發(fā)展模式？有社會責任感的企業(yè)可以為社會做什么？4月21日，中國城市化進程戰(zhàn)略模式研討峰會在北京國際會議中心舉行，與會嘉賓聚焦城市化進程中的奧北區(qū)域展開了深入研討。
中國的城市化要走“修正主義”
胡錦濤總書記說“世界上沒有一個放之四海皆準的發(fā)展模式”，中國有自己的發(fā)展模式。關于中國的城市化發(fā)展模式，與會嘉賓展開了熱烈的討論。由于中國正處于快速城市化階段，專家們特別強調(diào)了“我國的城市化一定要根據(jù)各地實際，在前進中修正錯誤。”
顧云昌：城市化可以“補課”
我認為，城市化要解決好三個問題。首先是城與市。城市不僅要有城，還要有市場，這是最古老、原始的城市起源。但在城市化快速發(fā)展的過程中，我們往往忘記了城市的基本要素，出現(xiàn)了臥城等大量案例。
其次是好與差。好的城市化要做到人與人、人與自然的和諧，這樣，城市才有活力，才能夠可持續(xù)發(fā)展。但現(xiàn)在，人類不是在繼承父輩的地球，而是在侵占子孫的地球，過度開發(fā)造成了資源浪費、環(huán)境破壞，城市發(fā)展不可持續(xù)。我們需要的是一個資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的城市化。
第三是先與后。我們從計劃經(jīng)濟走向市場經(jīng)濟。現(xiàn)在看來，市場經(jīng)濟這條路是非走不可的，我們正在補市場經(jīng)濟的課。從這個意義上看，由于規(guī)劃強調(diào)功能分區(qū)產(chǎn)生了亦莊、方莊、望京等功能相對獨立的區(qū)域，產(chǎn)生配套不完善等問題。但要看到，住宅的大量建設目的是為了改善人們的住房條件，雖然規(guī)劃跟不上開發(fā)引發(fā)了一系列問題。這卻給我們留下很大的發(fā)展空間。
李津逵：城市需要在發(fā)育中成長
北京是一個工商文明積淀并不深厚的城市，是中國的傳統(tǒng)封建城市。奧北30年前是農(nóng)村、20年前叫城鄉(xiāng)結(jié)合部、10年前規(guī)劃建設臥城，兩年前輕軌通了，一年前又出現(xiàn)了供我們享受城市文明的城市綜合體。也就是說，北京這個大城市處在不斷的發(fā)育過程中，今天，我們看到，在不斷地發(fā)育和成長過程中，它越來越像一個城市。
城市是創(chuàng)造著人類文明最前沿的、最新的價值和價值觀的地方。但是，城市不僅僅有經(jīng)濟的發(fā)展，還要有社會的建設。在經(jīng)濟發(fā)展中，政府和企業(yè)是發(fā)動機，社會建設的發(fā)動機不再是政府和企業(yè)了，是公民社會。因為我們關心共同身處的城市，不斷改進它。在這種情況下，大家要懷著一種感恩之心。就像王杰總經(jīng)理所說，我們是學生，僅僅做了一點點事情。
毛劍瑛：城市規(guī)劃應放在首位
城市化進程中，規(guī)劃應放在首位考慮。無論是從人力、物力，還是環(huán)境保護等諸方面看，這都將是最大的節(jié)約。美國在修建公路時就把水、電、氣、通信等所有的基礎設施都安裝到位，沿線居民隨時可以方便地接通，省卻了城市發(fā)展中的許多問題。這樣做盡管前期建設成本多一些，但從長遠看，從整個使用的生命周期來看,總投資是節(jié)省的，而且使各方受益。
奧北地區(qū)的城市化發(fā)展具有中國特色，這個地區(qū)目前居住人口達到100萬左右，在國外相當于一個大、中等城市。由于前期規(guī)劃不夠完善，初期給居住的居民帶來了很多生活的不便。城鐵13號線和5號線的開通緩解了該地區(qū)的交通問題。龍德置地有限公司具有眼光和智慧，他們抓住了這個商機，既為百姓解決了購物難的問題，又獲得了豐厚的經(jīng)濟效益。應該說百姓的滿意，是開發(fā)商最大的成功。
從這個案例中，我們看到了中國特色的城市化進程，但也為我們新城建設提供了寶貴經(jīng)驗和教訓，因為北京還有不少這樣的“城中城”。我們是否應該加強和完善城市建設的前期規(guī)劃，使第一批居民能夠生活方便。但每個規(guī)劃都不可能做到盡善盡美，在建設的過程中可以不斷地去修正，進行合理的更新，這是開發(fā)商的商機，也是百姓所希望的。
翟寶輝：城市化是基礎設施和公共服務的均等化
中國經(jīng)濟發(fā)展到今天，正面臨著兩個“期”，一個是經(jīng)濟快速發(fā)展期，另一個就是危機凸顯期。這是從國際、國內(nèi)大量的實踐中總結(jié)出來的。這同樣適用于中國的城市發(fā)展，就是說，快速發(fā)展期和危機凸顯期同樣存在于中國城市化的進程中。
從城市的發(fā)展軌跡中，我們看到，它有推動力和制動力，推動力來源于對經(jīng)濟發(fā)展和物質(zhì)財富的追求，制動力來自于對健康和精神財富的關切，雙方共同作用的結(jié)果產(chǎn)生了城市的文明。因此，城市化也是有質(zhì)與量的內(nèi)涵的。“十七大”報告用經(jīng)典的語言告訴我們，城市化應該是公共服務的均等化。如果將這個概念延伸到城市化的過程中，就應該是基礎設施和公共服務的均等化。美國在公共服務和基礎設施方面的做法已經(jīng)證明了這一點。任何人無論在什么地點，只要打一個電話，水、電、氣等等都可以接通。如果我們也能做到這一點，就沒有必要讓13億人大挪移，而且可以節(jié)省后期的各項投入。而這正是我們郊區(qū)化與城市化交織時產(chǎn)生的矛盾。
朱凌波：和諧不僅存在于社會結(jié)構，還有精神層面
中國城市化推進的過程中，今天談到補課模式，是值得探討的。在中國一線城市的發(fā)展過程中，最早以深圳、廣州、上海、北京依托香港模式發(fā)展，是城市外擴和郊區(qū)化的過程，包括廣州華南塊和北京天通苑、回龍觀等大盤模式，這中間都有城鄉(xiāng)二元化的問題。
農(nóng)民要進城、市民要出城，追求城市化進程和追求科技化、追求自然宜居生活同等重要。我認為，和諧社會的建設不僅存在于社會結(jié)構，還有精神層面，這也是最終解決城市化困境和出路的問題。
城市化的核心意義是什么？是進步、高科技，還是時尚和國際化？我想，很重要的元素是傳統(tǒng)、自然、文化的積淀，包括精神跟物質(zhì)找到很好的和諧。現(xiàn)在，我們在追求物質(zhì)的過程中面臨精神困境和宗教困境的重要問題。我們這一代人，包括下一代人，不但透支了生態(tài)，透支了能源，透支了對大自然美好生活的記憶，同時物化的生活也使我們的精神面臨著困境。
陳國強：北京“攤大餅”模式正在改變
好的城市化應該是符合中國國情的、或者符合北京市市情的、可持續(xù)的、較好實現(xiàn)人與自然和諧發(fā)展的城市化。作為居住在北京北部的居民，我對北部城市的變化有很多親身感受。我認為，奧北是探討北京城市化模式的一個很好的切入點。
說到北京的城市發(fā)展，或者說北京的城市化，很自然地會想到“攤大餅”。它形象地描述了北京的城市發(fā)展，反映在城市從二環(huán)擴張到三、四、五環(huán)，這在城市化發(fā)展里屬于一種特殊形式。
透過龍德廣場這個項目，我們看到，在原有“攤大餅”的城市發(fā)展模式之外，企業(yè)在做一個非常有意義的探索。城市“攤大餅”的模式正在改變。
王杰：城市開發(fā)要給城市注入新鮮血液
城市化進程，不僅僅是大量的農(nóng)民進城，而且關系到如何解決農(nóng)民進城所帶來的各種問題。在北京的城市改造中，我們發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)民進城的同時，農(nóng)村演變城市也是城市化需要解決的問題。
一般來說，開商比較注重項目的規(guī)劃和建設，但很少注重教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套建設，而這些恰恰是有效組成城市的基本元素。
龍德所在的東小口鎮(zhèn)，就是一個典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。在政府搭臺企業(yè)唱戲的過程中，這個地區(qū)有很多值得城市化研討和論證的東西。龍德置地在開發(fā)過程中，希望給天通苑這個睡城注入新鮮血液，讓它變成一個真正的城市，讓當?shù)鼐用癫挥迷偃コ抢锵M、購物，節(jié)省人們的時間成本、能源成本，提高人們的生活水平。
城市化給企業(yè)帶來巨大商機
論壇上，嘉賓們認為，雖然城市化的快速發(fā)展給城市留下許多遺憾，但缺憾的城市規(guī)劃也為有眼光的開發(fā)商提供了巨大商機。
顧云昌：企業(yè)要成為“及時雨”
龍德廣場就好象春天里下了一場及時雨，給房地產(chǎn)找到商機提供了很好的案例。從這個意義上講，我們在房地產(chǎn)的發(fā)展和觀望、布局中，還有許許多多的空間需要填補，還有許許多多的商機需要去尋找。因為我們需要人與自然和諧的城市發(fā)展模式，需要配套齊全的區(qū)域發(fā)展模式，需要合理的商業(yè)化模式。希望更多的開發(fā)商能夠為中國城市化的健康發(fā)展多作貢獻，將“及時雨”下到各個社區(qū)。
同時也要看到，剛剛過去的冬天下了一場暴風雪，雖然我們需要雪，但太大了，就泛濫了。所以，在城市化發(fā)展過程中，我們需要春雨，而不是暴風雪。在城市建設中，減少項目決策失誤帶來的巨大損失，可能是最大的節(jié)約。
翟寶輝：規(guī)劃調(diào)試創(chuàng)造商機
龍德廣場所處區(qū)域原來是舊村改造項目，只要通了上水、修了馬路、再建個公廁就可以了。在奧運經(jīng)濟的帶動下，這里演變成了周邊100萬左右人口的大城市了。
在英文里，計劃譯為plan，規(guī)劃譯為planning。這說明，規(guī)劃是個動態(tài)的過程，出現(xiàn)錯誤的時候可以改正，當有發(fā)展需求的時候可以去改善。正是因為規(guī)劃，或者說管理動態(tài)的過程、調(diào)試的過程才創(chuàng)造了機會。
我認為，龍德置地的做法體現(xiàn)了全心全意為人民服務的理念，他們研究人們需要什么服務，然后去追逐這個服務，抓住這個服務。所以，全心全意為人民服務應該仍然是我們這一代人要為之奮斗的。
陳國強：局部失誤提供商機
就奧北醫(yī)療設施方面的商機，目前北七家鎮(zhèn)有王府中西結(jié)合醫(yī)院，是個三甲醫(yī)院，今年上半年就可以投入運營。這也印證了，在城市發(fā)展過程中，雖然出現(xiàn)了階段性的失誤或者局部的失誤，恰恰是這種失誤，給有眼光和運營能力的企業(yè)提供了發(fā)展的商機。
我想，龍德廣場項目就是這樣的案例。希望將來有更多有責任感的、有眼光的、有資源整合能力和消化運營能力的企業(yè)，提供更多這方面的案例。
王杰：企業(yè)要保證城市化的“海平面不降低”
北京城市化進程，這個話題非常大。作為企業(yè)，我們兢兢業(yè)業(yè)，如履薄冰，注意每一個細節(jié)，每邁出一步之前，要為這一步的代價和決策想得很細，這樣才能邁得對。應該說我們是大海里的一滴水，作用就是保持海平面不下降，這是負責任的企業(yè)應該做的事情。
作為開發(fā)商，在市場出現(xiàn)稀缺資源的時候，要“抓住商機、準確定位，科學布局、堅定不移”，找到市場突破口、找到非同質(zhì)化競爭的產(chǎn)品獻給社會，這樣才會給市長少帶來麻煩。這也是我們34萬平米的項目分成商業(yè)和精品小戶型兩期開發(fā)的根本原因。
我們抓住了機會，是城市化進程的受益者，但在受益之前，應該是城市化的推動者。我們是冒著市場的風險推動城市化這項事業(yè)。總之，城市化進程是給城市所有居民帶來了好處。
蔡義鴻：商機是給有眼光、有膽識的企業(yè)準備的
中國的城市化和以美國為首的信息化，是關系到21世紀的兩件大事。據(jù)測算，中國的城市化率每遞增1%，就會有大概1400萬左右的農(nóng)村人口進城。這個數(shù)字給政府、企業(yè)家、老百姓提供了史無前例的機會。
城市規(guī)劃是在一張白紙上畫畫，中國的企業(yè)家要能從中找到巨大商機。在新城建設的過程中，一個商業(yè)的形成或者說一個綜合體的形成，人氣、位置都很重要。龍德置地抓住了區(qū)域龐大的人氣，交通也很便利，很有眼光。此外，這個企業(yè)很有膽識，體現(xiàn)在抓住商機的同時，堅持物業(yè)長期持有，這讓他們得到了利益最大化。而這是合情合理的，因為他們解決了當?shù)鼐用竦纳睢⑽幕蓍e等問題。
龍德置地的做法給世界、中國、北京的城市化提供了一個很好的借鑒。它的出現(xiàn)，給奧北地區(qū)帶來了快樂，讓我們感受到了快樂的城市化。現(xiàn)在，這個地區(qū)還比較缺少文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設施。相信，這中間會有很多商機。
為解決郊區(qū)城市化提供新模式
2007年，房地產(chǎn)界曾經(jīng)為400多萬商業(yè)地產(chǎn)放量為之擔憂。然而，龍德廣場一站式消費購物中心的開業(yè)，不僅吸引了國際商業(yè)巨頭的注意，也讓人們看到了久違的火爆現(xiàn)象。僅以家樂福為例，開業(yè)至今，日銷售額過百萬，遠遠超過了預期的日銷售額70萬，預計三年的培育期為零，超過了預期的1.3到1.5倍！那么，在郊區(qū)城市化進程中，城市綜合體能夠起到什么作用？
朱凌波：城市綜合體激活新城區(qū)
龍德廣場在城市外擴郊區(qū)化過程中，作為激活一個為解決居民生活方式的一站式購物中心MALL，或者叫城市綜合體，會在未來中國城市化進程中起到激活新城區(qū)的關鍵作用。
由于城市化帶來了包括新城區(qū)的組建，人口、文明、年齡的不同組合，怎么形成新的文化？我認為，這給中國帶來了解決物質(zhì)文明的問題。
實際上，我們追求的都市化有豐富的元素，城市綜合體作為一個新興業(yè)態(tài)，使配套、工作、生活、商業(yè)、教育、娛樂、休閑、自然能夠達到一體，為人們工作之余提供了夜生活、周末生活、假日生活最好的綜合場所，使人的精神、物質(zhì)、承受的高度壓力、以及對城市和現(xiàn)代物質(zhì)的焦灼得到很好的緩沖，同時在回歸現(xiàn)代文明、回歸自然、回歸家庭休閑的過程中，重新變成健康的人、找回健康的生活方式。
在中國城市化加速發(fā)展的今天，希望城市綜合體不僅是一個商業(yè)形態(tài)，更作為一種生活方式，甚至作為一種文化精神方式，在中國人民追求現(xiàn)代化、物質(zhì)化的過程中，提供更平衡、更和諧、更健康的生活方式。
顧云昌：龍德廣場是城市不可缺少的“調(diào)料”
生活除了追求方便、舒適、和諧，還應該是豐富多彩、多種多樣的。新城既要有生活，也要有生產(chǎn)，還要有生態(tài)。城市“攤大餅”的發(fā)展模式在實踐中證明是不可行的，那么，我們能否采用“餃子”模式讓城市在發(fā)展的過程中有各種不同的“味道”呢？我認為，“餃子”模式之所以比“大餅”模式好，是因為，餃子里面包含更豐富的材料，龍德廣場就是其中不可缺少的“調(diào)料”，否則，“餃子”吃起來不香。
陳國強：龍德廣場為睡城糾偏提供思路
在北京市“兩軸兩帶多中心”南北軸線這個未來城市發(fā)展的框架里，龍德廣場處在往北延伸的關鍵點上，目前項目的成功運營，與其說在探索，不如說是為城市發(fā)展提供了一個新思路或者新模式，也表明“攤大餅”的城市發(fā)展模式正在發(fā)生變化。
就是說，在城市發(fā)展的軸線上，通過增加城市重要的資源聚集點，由點帶動整個區(qū)域價值的提升。我想，龍德廣場已經(jīng)讓我們感受到了這一點，相信它的真正價值在未來十年、二十年，或者更長的時間里會充分體現(xiàn)出來。這個項目在解決北京城市發(fā)展中出現(xiàn)的睡城現(xiàn)象，或者說觀察未來睡城現(xiàn)象有沒有可能通過適當?shù)姆绞絹韺λM行糾偏、補課，提供了非常好的案例。
現(xiàn)場互動
嘉賓的精彩演講，主持人的專業(yè)獨到，讓論壇氣氛緊張而又熱烈。一番“洗腦”之后，來自京城的各個媒體爭先恐后地向與會嘉賓提出自己的疑問。嘉賓們的回答贏來陣陣掌聲。
記者：在中國城市化發(fā)展中，北京提出了“兩軸兩帶多中心”的城市發(fā)展模式。那么，在未來的發(fā)展中，多中心和城市中心的關系是什么？
顧云昌:：多中心、或者說城市群，都是全世界城市化、模式化當中的一種。城市“攤大餅”的發(fā)展形式不利于城市發(fā)展，但多中心是很有利于城市發(fā)展的，所以，“餃子”的形式比“大餅”好。北京也是一樣。
城市，除了生活、生產(chǎn)，還要有生態(tài)。我希望這種多中心的模式，也不是一成不變的，而是動態(tài)的。北京對城市的思考在變化，發(fā)展模式也在變化。我還是引用胡錦濤總書記的話，“世界上沒有放之四海皆準的模式，也沒有永遠不變的模式”。
記者：請問翟寶輝處長，您如何看待城市化進程中政府和企業(yè)的關系？
翟寶輝:：在市場里，企業(yè)是主體，因為它要提供產(chǎn)品和服務，滿足追求利潤的需求。而市長應該起到一個市場沒有辦法做到公正的那部分，或者說彌補效率不夠高的部分。過去是市長取代了市場做決定，這很容易出問題。雖然市長也有科學化的程序，但最后常常是拍腦袋。龍德的例子說明，企業(yè)在做項目的時候，會為如何節(jié)約一分錢，如何掙到更多的錢，把所有項目相關者都研究遍，而市長在做決策的時候未必會這樣。
還有一個現(xiàn)象，就是真正決策的那個人未必是這個項目的專家。要想改變現(xiàn)在決策頻頻失誤的局面，唯一的辦法就是規(guī)劃師、建筑師踢開市長去做市場，把市場的力量、把知識界的力量結(jié)合在一起去改變現(xiàn)狀。彼得堡就是這樣例子。
記者：龍德廣場是借奧北區(qū)域發(fā)展的東風找到的商機，而且是在政府前期規(guī)劃有失誤的情況下后期發(fā)展起來的。請問，后奧運時代開發(fā)商如何尋找這樣的機會？
朱凌波:：龍德廣場確實是一個市場促發(fā)的結(jié)果。由于政府事先沒有做相關的公共設施配套，天通苑作為純居住的生活區(qū)，曾經(jīng)是北京大型住宅區(qū)里問題最多的，尤其是交通。龍德置地抓住了這個機會，迎合了市場需求。
城市化進程中，除了市場和市長，還有一個重要因素，就是消費者。因為沒有人的需求，沒有人的需求不斷升級，就沒有市場的機會，也沒有開發(fā)商的機會。今天，我認為開發(fā)商對城市命脈的把握，包括后奧運時代對所有綜合要素的把握，是大家逼著他們承擔這個責任，在經(jīng)歷了20多年的原始積累，這一代開發(fā)商普遍有一種草根性，他們大多當年大學畢業(yè)，每月掙50塊錢左右。由于多年追求高度功利化，這一代人開始對歷史和童年所有關聯(lián)生活懷舊，這是他們誕生責任的最重要的心理淵源。
記者：今天我們探討的是中國城市化戰(zhàn)略模式的問題，請王杰總經(jīng)理談談，龍德項目在推進奧北區(qū)域城市化進程中的模式是什么？這種模式有什么借鑒作用？
王杰：如果和奧北地區(qū)1600萬平方米的建筑面積和56個開發(fā)項目，還有20幾個別墅區(qū)相比，我們的項目規(guī)模只有34萬平米，不值一提，關鍵是性質(zhì)。在這個地區(qū)缺乏這種產(chǎn)品的時候，我們把它送到了家門口，解決了人們消費、購物、休閑、娛樂等各方面需求。
作為開發(fā)商，我們抓住了市場需求的商機，使這個原來不像城市的睡城，有點像城市了。我們只起了一點點的作用，它還需要交通、醫(yī)院、幼兒園、學校等諸多因素去進一步完善。目前，城軌、公交等交通設施的改善，給這個地區(qū)注入了血液。其他設施還需要政府和開發(fā)商一起合建，讓奧北更像一個城市。
