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2024年11月24日
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昨天，杭州出現了首家“爆倉”的長租公寓，租客在受損后才發現不知何時竟申請了房租分期。北京的“租房貸”情況又如何？記者調查發現，也有租客遇到了“被網貸”的情形。市住建委昨日重申，將嚴查租賃機構的資金來源和流向，一旦查實確有違規行為，將從嚴處罰。
權威表態
多部門啟動調查“租房貸”
記者注意到，就在8月17日市住建委、市銀監局、市金融局、市稅務局等多部門對住房租賃企業約談時提出的“三不得”要求中，第一條就是住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。而在市住建委已經啟動的對住房租賃企業的聯合專項執法檢查中，不按約定用途使用融資資金的行為也被列入“三嚴查”之一。
昨天，北京市住建委相關負責人重申，市住建委已經會同市銀監局、市金融局等調查“租房貸”，將嚴查租賃機構的資金來源和流向，一旦查實將從嚴處罰。
記者調查
公寓破產租客卻得繼續還款
昨天，有媒體報道，位于杭州的鼎家長租公寓因經營不善導致資金斷裂，于8月20日宣布停止運營。長租公寓破產后，已經不得不搬出公寓的約4000名租客卻發現，不僅先行支付的押金拿不回來了，還得按月支付租金，因為當初在簽訂租賃合同時，已經不自知地使用了房租分期貸款。
租客顧先生說，自己在毫不知情之下，通過銀行卡綁定了一個名為51返唄（現更名為“愛上街”）的App，看似是在App上交房租，其實是使用了網絡貸款。愛上街作為貸款方已將一年的租金一次性支付給了鼎家公寓，因此，盡管現在公寓破產了，辦公處也是人去樓空，但顧先生還得繼續在App上交房租，也就是向愛上街還款。
租客反映“被網貸”
“聽說杭州長租公寓破產后，我才發現，自己也‘被貸款’了?！弊蛱煜挛纾嘣⒌淖饪屯眩ɑ┫蛴浾叻从沉吮弧疤茁贰钡娜?。
童佳當初和相寓簽約時，用了經紀人推薦的“押零付一”模式，即只要支付寶“芝麻信用”值達700以上，就可以免去押金支付，直接按月交納房租。“當時，經紀人就說用信用租房可以省錢，全程都沒提分期貸款的事兒，我看自己的芝麻信用分夠，便同意了。”
直到昨天，童佳仔細查了一下合同，才發現自己還和名為“房司令”的平臺有一份貸款合同，自己實際上已通過房司令申請了個人租房消費貸款，這家互聯網金融公司早已將一年租金劃轉給租賃企業，自己每月支付的所謂“租金”實際上是租金加上5.8%的服務費。
“這樣我才想通，為何每月房租從看房時的3000元變成了3150元，本以為芝麻信用就是這樣，其實我是在還網貸?！蓖颜f，由于經紀人故意不予明示，而自己不懂消費貸，沒想到去追問每月多出來的150元是什么，才莫名當了回貸款人。
金融創新下的新課題
隨著資本進入長租市場，長租公寓被添上了金融產品的色彩，租客可以消費貸的形式申請租房貸款，運營商也可以通過資產證券化融資。各種金融創新，給住房租賃企業提供了現金流，也帶來了如何使用和管理的新課題。
以自如發行的“1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃”來說，首期發行規模5億元，就是以房租分期為底層資產。自如CEO熊林2017年在接受媒體采訪時就提到，2016年自如過手租金超過90億元，如果以10%優質季付租戶作為自如1號底層資產計算，折合到每月為0.75億元，按季預付租金中除去當月租金，自如手中每月至少有1.5億元應付給房東的租金結余。
熊林口中的租金結余，打的就是租金時間差。自如是統一以月付方式向房東支付租金，而其向租客收取租金的方式則分為月付、季付、半年付和年付，若租客選擇月付則將上浮一定的租金和服務費。在北京租賃市場，季付是主流方式。另一方面，引入房租分期產品后，金融機構提前將租客申請貸款的全年租金一次性支付給長租公寓企業，再按月從租客身上回收本息，而這1年租金企業無需一次性支付給房東，這又讓企業提前獲取了現金流。
專家聲音
設第三方監管賬戶為“防火墻”
“杭州長租公寓破產一事，說明當長租公寓涉足金融業務后，就不再是單純的房屋出借了，而增添了金融色彩?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進告訴記者，杭州長租公寓破產一事暴露出了三個風險。第一個，是租客信用被違規使用的風險。租賃企業在租賃中加入了一層消費貸業務，租客表面上看是每個月支付租金，可實際是每個月在償還消費貸?！爱敇I務穩定時，這樣并沒問題，可一旦中間資金不到位，導致房東不愿意繼續出租，租客就會變得很被動?！?/p>
第二個，是租金收益監管不到位的風險。就像杭州的這家長租公寓名為鼎家網絡科技有限公司一樣，很多公寓都在公司名稱中帶有網絡、科技、資產管理等字眼，旗下公司也是魚龍混雜，發放給租客的房租分期消費貸究竟是支付給房東還是用于收購房源或是挪作他用，都面臨很多不確定性。這樣的不確定性也帶來了風險，即一旦資金斷裂或被挪用，“爆倉”的多米諾骨牌效應就會顯現。
第三個，就是長租公寓內部管理混亂所帶來的風險，“當長租公寓規模做大后，若內部管理依然不健全，違規亂象就會出現，從而牽連到租客和房東。”
嚴躍進建議，長租公寓一旦涉足租賃貸款等業務后，當地金融管理部門和互聯網管理部門就應積極介入，進行風險管控，對于部分信用濫用下的租房貸款業務，應該及時叫停。同時，搭建資金“防火墻”，設立一個獨立的第三方監管賬戶，對租金收入進行監管以保證?？顚Ｓ?，“至少要讓租賃企業交納一定比例的保證金，保證金的額度可以和企業的信用掛鉤，當投訴增多時，保證金的交付比例也隨之增加?！?/p>
