以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月24日
星期日
設為首頁
|
加入收藏
搜索
炒房經濟的反噬
房產經濟的繁榮，曾制造出大批新富，帶動大批就業，創造大量稅收，在房價趨緩的今天，許多人乃至地方政府想必至今依然在懷念閉著眼等發財的黃金時代。然而，炒房經濟其實是有毒的，并沒有賬面表現得那么光鮮。比“人們買不起婚房”更嚴重的問題，便是房租暴漲。
幾乎與中國同步，國外許多城市在過去的15年間也經歷了房價崛起的時代，新西蘭奧克蘭市便是其中之一。
在房價快速增長的這段期間，奧克蘭房租市場卻一直保持穩定。不用奇怪，這是因為屋主從炒房活動中已獲得了可觀的收益，并且屋主希望房客租賃穩定以保持較低的還貸壓力，所以這段期間屋主和租戶都很快樂和諧，唯一不滿的只有買不起房的人。好在新西蘭沒有“結婚必須買房”的文化和剛需，他們抗議一番后也就租房住了。
當新西蘭為了降低金融風險而限制炒房時，奧克蘭房價增幅開始驟減，2017到2018年房價幾乎停漲。接下來奧克蘭的房租市場開始有了變化，即使是市郊一套一室一廳的小戶型公寓，三年前周租金200紐幣出頭，如今租金可達350~400紐幣。
這是因為在高點入手房屋后房價停漲，屋主們預計很難短期內從房屋轉售中獲利，便將投資形式轉變為“租金回報”模式。屋主為了抵消高額的房貸成本，推高了房租的價格，最終高房貸、利息和地稅統統轉嫁給了租戶。
每周房租負擔突然提高這么多，想要維持幾年前的生活水平，奧克蘭租戶的周薪必須短期內提高一兩百紐幣才可以，這當然是不可能的。高房價導致奧克蘭人買不起房而被迫租房，而如今高房租極有可能迫使一些人不得不露宿街頭了。這會是一枚不定時炸彈，無論對社會穩定還是經濟穩定都構成或明或暗的威脅。
工黨政府去年上臺后，教師、護士和警察等工會接連組織罷工，幾個月內爆發的漲薪罷工事件比過去10年加起來還多。有些人將其解讀為“工人認為向社會主義的工黨要錢比向國家黨要更容易”，但其實這是炒房經濟的不定時炸彈最終爆炸的結果，無論哪個黨上臺都無法幸免。當地媒體近日采訪正在游行的罷工教師，他們表示，已十多年沒有漲過工資了，而正是近年來房租的暴漲給他們帶來了沉重生活壓力，這是他們要求“公家”漲薪的主要原因。
新西蘭社會包括華人社會有一種聲音，認為要求漲薪的教師、警察和護士“不體諒國家的難處”，一些右翼政客還指責他們是“工會暴徒（Union Thugs）”，這樣的觀點難免讓我有一種何不食肉糜的感覺。
我兒子的班主任，教學嚴格且善于引導，讓我兒子從以前的懶散嬌慣變得上進好學，是難得的好老師。前段時間她卻突然選擇離開奧克蘭，原因就是房租太高。與她告別時我們全家戀戀不舍，她還說，住奧克蘭有什么好，你們也來外地住吧，風景、交通和房租都好很多。然而并不是所有人都可以放棄自己熟悉的環境而隨意搬家的，說一聲“不滿意就離開”無法解決問題。
罷工也許并不是高房租問題帶來的唯一不良后果。奧克蘭商業協會稱技術勞工短缺的現象更加嚴重，市場消費能力縮水，導致新西蘭商業信心指數下降到了2008年以來的最低點。可見租房的勞工出了經濟問題，老板和資本也要最終受害。
面對頻繁的罷工，即使新西蘭政府滿足他們的漲薪要求，也無法抵消房租上漲帶來的負面影響，更何況財政早已捉襟見肘，他們的漲薪訴求很難實現。這還僅僅是公共部門的員工，可想而知更多的私企員工將會做何行動。
面對如此局面，讓人不禁懷疑，奧克蘭十多來年的房產經濟繁榮，到頭來為何卻是這樣一個虛弱空蕩的經濟軀殼？房地產經濟繁榮是真的繁榮嗎？
是時候改變思維了
對于這個問題，新西蘭政府并沒有坐以待斃。
從最新出臺的政策看，新西蘭政府禁止了外國資本炒房，鼓勵外國資本建房，政策鼓勵在奧克蘭以外地區投資和移民，對炒房熱錢進行引導。同時提高最低工資，大興土木建公共廉租房和保障性住房（建材為中國制造）以減輕工薪階層的負擔，以及嚴查和追溯房屋交易利得稅等調節手段，讓那些曾經炒房獲利的人回吐利益，以貼補社會。
此番操作的目的就是讓奧克蘭在所謂炒房經濟繁榮時中的毒，有時間消化緩和，同時奧克蘭以外地區也可以得到發展的資本和機會，也許可以變危為機。
現在是時候忘掉“通過炒房來發展經濟”的思維了。房產經濟有時候可以刺激需求、就業和消費，使得眾多關聯產業興旺發達，但有時候卻對民生的裨益越來越小，變成社會毒藥，最終影響社會和諧。這是因為房產經濟有兩個部分：一個是滿足剛需的部分，一個是“傳銷”的部分，真正有益的是前者，而“傳銷”的部分只是擊鼓傳花的賭局和游戲。
統計上看，奧克蘭有數萬套房屋缺口，以后還會出現更多。人們看后就誤以為這是剛需，于是資本紛紛涌入炒房，但馬克吐溫說過，“統計數字經常欺騙我，特別是我自己整理它們的時候”。如果奧克蘭的房價對這幾萬人來說高不可攀，那么市場需求就是假的，于是這些炒房者其實就只是在互相買賣，玩擊鼓傳花游戲了。
早入場者賺，晚入場者套牢。套牢了怎么辦？跳樓嗎？暫時不會，跳樓之前他們至少會嘗試下抬高房租來彌補虧損。最終，損失就這樣轉嫁給了租戶。然而這個世界是平衡的，租戶并不愿意獨自承擔并不是自己造成的損失。
在新西蘭的華人媒體，筆者曾發文建議熱愛炒房的華人們改變思路，順應潮流和新政，多在高科技領域及一線城市以外的地區投資。在中國似乎這個觀點也不算不符合國情。炒房賺錢輕松無腦，但遲早是要還的。房產經濟走到傳銷模式時，就變成了負和游戲，不如轉變投資理念，往高科技領域和新興服務業發展。
郭臺銘也說過，房地產只能賺一次，搞技術才能賺無數次。倘若真的沒什么技術，那也至少不要逮著一線城市猛薅羊毛，是時候投資一下未發展的地區了。
