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2024年11月28日
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中國房地產迷局的最集中表現，就是高房價土地暴利在房地產領域中占據了主導地位，從而誘使社會成員以各種形式參與這個巨大蛋糕的分切
文/果可
中國房地產泡沫是世界經濟的一道奇觀，而社會各階層人士關于房價的論爭更是如神馬與浮云一般奇特與亮麗。
為何政策調控不能擊破中國的房地產泡沫先說說國外的經驗。
最近，經濟學家華生教授發表文章，對日韓兩國在城市化過程中解決房地產問題進行了總結，對中國的房地產泡沫為何能在無數次政策調控中安然無恙作了解謎。
日韓兩國在二戰后用30年左右的時間完成了城市化和現代化轉型，沒有留下城市貧民窟后遺癥，收入分配相當平等、基尼系數均低于0.3，避免了中等收入陷阱。
日韓不屬于社會主義國家，也沒有執政為民的崇高意識，甚至沒有土地公有制的社會制度，卻居然稟有土地增值收益社會分享的理念——
他們實行全面保護普通自住房的調控制度，以非自住房轉讓最高達75%的高額累進所得稅和巨額房產繼承稅，封殺住宅的投資投機需求；建立與個人稅后收入掛鉤的住房信貸資信審核制度，堵塞二套房貸款的空間；禁止以租養貸，提高非自住房貸款利息以引導商業銀行貫徹國家的調控意圖。
上述綜合經濟杠桿，成為化解房地產泡沫的根本途徑，直接消弭了土地資本化操作牟利空間。
而我們的限價、限購等行政手段，方向模糊、避實就虛、揚湯止沸、隔靴搔癢，最多只能緩沖高房價壓力于一時。這種調控將置中國社會長久于房地產泡沫威脅之下，不能從根本上擺脫其種種困擾。
房地產泡沫不破裂，將進一步擴大財富的兩極分化
房地產泡沫最顯著的惡果是它的社會財富再分配效應，表現為土地擁有者通過非生產性方式對社會附加價值創造者的財富剝奪。土地的大幅度升殖給各種形式的土地持有人帶來的財富不可能是無中生有，而是來源于非土地持有者的相對貧困化。面對如此的高房價，沒房的和只有破舊房子的，以及高債務收入比的房奴墮落為赤貧者。他們是當今社會最廣泛意義上的困難群體。
在貧富分化擴大的問題上，一般的認識仍然局限于貨幣有形收入的分配和再分配的作用，看不到高房價這種無形的財富再分配其實是房地產泡沫泛濫以來，中國社會財富分配加劇失衡的最大因素。而財富兩極分化惡化是當今社會安定的最嚴重威脅。
房地產泡沫不破裂,通脹威脅就不會根本消除
困難群體的相對貧困化在通貨膨脹同時存在的條件下，轉化為絕對貧困化。這里需要特別強調的是，通貨膨脹是房地產泡沫的必然結果。這是因為房價的大幅增長客觀上要求貨幣供給的增長，而樓價泡沫的貨幣增長沒有相應的社會產品價值量增長為其基礎。
由于房地產泡沫并未影響到CPI數據（因為房價不包括在CPI統計之中），而只要CPI漲得慢，社會輿論就很平靜，政府就沒有壓力，無論是通過外匯占款，或者是盲目固定資產投資的天量貨幣發行就不會受到關注和遏制。
但高房價的經濟成本效應最終將逐漸擴散、累積和顯現，CPI漲起來是早晚的事。現在消費品價格終于起來了。消費品漲價反過來又促漲房價，由此螺旋式行進。其根源就在于房地產泡沫的持續膨脹。
有人說通貨膨脹不可怕，“不過區區的5%，90年代初期通貨膨脹達到兩位數，連感覺都沒有”。但是，中國的CPI是一個脫離通貨膨脹概念太遠的統計數字。當困難群體已經將收入最大限度地投入高房價的支付中時，5%的CPI的威脅遠遠大過90年代初期兩位數的CPI。
房地產泡沫引發的保障房投資熱潮是惡性循環的開始
持續的房地產泡沫，招致了保障房的投資高潮。然而，保障房不是應對房地產泡沫的根本方法和出路，大搞保障房有可能反而助長了房地產泡沫。
對一個社會來說，需要救助的群體只能是少數人，太多的人依賴保障房是一個邏輯上的矛盾。保障房價和其相應市場價格之差的資金不可能從天上掉下來，說到底是來之于民用之于民。那么有什么理由民眾必須以高房價的方式將資金交給政府，然后再由政府建保障房來救助？
所謂“市場歸市場，保障歸保障”的說法，以客觀效果檢驗必將是一個惡性循環的開端——
房價越高，距離多數民眾的購買力越遠，需要救助的人就越多；于是就需要進一步提高市場價格來謀求更多的土地財政收入作為保障房資金來源；房價提升的本身又擴大價格差距，增大救助需求。羊毛終歸要來自羊體，結果必然是保障房價跟著提高，最終使保障房本身成為虛設。
房地產泡沫破裂與否已不是單純的經濟問題
中國房地產泡沫經濟發展到今天，房子問題已經不再是一個單純的居住問題了。上面說到，高房價的社會財富再分配效應使貧富分化的矛盾尖銳化。在這種形勢之下，窮人為求自保的唯一方法就是占有房子。
有人指責窮人買房，說是不自量力，認為他們應該租賃、或去爭取政府的廉租房而不該去購買。但在今天的經濟結構中，窮人買房子，是他優化自我生存條件的必然追求。“市場歸市場，保障歸保障”的虛偽就在于無視下層民眾的這一合理需要。
如果房地產泡沫不能化解，必然是太多人的愿望不能滿足，成為貧富分化社會潮流的棄兒。這將是一個潛在的與社會安定相沖突的重大因素。
房地產泡沫長期存在將擴大權力的尋租空間
靠房地產泡沫的長期存在維持財政收入，再以這種收入實施保障房社會救助的方案，之所以頗受地方政府青睞，原因就在于這種方式將不可避免地擴大經濟領域中的權力基礎，為地方政府的經濟職能提供更多客觀要求，為權力本身提供更加廣闊的尋租空間。
房地產泡沫對不同群體損益的不可調和性，反映到房地產調控方案以及各方所持的態度，就是調控政策的朝三暮四，參與者的激烈爭吵，各種觀點相互間的極端對立，以及失意者歇斯底里的叫罵。
利益永遠是權力和資本追逐的獵物，只要房地產泡沫繼續存在，就不可能達成一個社會各方面大致滿意的解決之道。
消除暴利分配中不可調和矛盾的唯一途徑，只能是消除暴利本身，那就是必須以限制土地資本化的真調控來化解房地產泡沫。
