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2024年11月24日
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8月3日，碧桂園舉行了全國媒體見面會，就碧桂園杭州、上海、六安等事故進行回應。針對其高周轉模式引發事故的質疑，碧桂園總裁莫斌表示，事故與碧桂園的高周轉無關，碧桂園的高周轉是重視質量的。
高周轉——這個歷來被房地產開發商津津樂道的詞語，卻在一夜之間成為敏感詞。就高周轉相關情況，經濟觀察報記者采訪多家房企，大部分企業并不愿過多提及。
一位中建系統項目負責人告訴經濟觀察報記者，高周轉是房地產企業綜合實力的一種彰顯，真正能夠做到企業并不多，如果忽略自身實力而盲目追求高周轉，并不排除會出現壓縮工期、犧牲工程質量的可能。
高周轉緣起
在中國主流房企中，萬科應該是第一家提出高周轉的房企。
當時，萬科提出“均好中提效、有質量增長”等策略，主要圍繞融資、設計、工程和營銷四大業務體系展開。其中，設計方面推進產品和設計標準化，工程方面圍繞質量和效率實現工程體系升級等，被萬科認為是打造核心競爭力的關鍵。
萬科方面認為，設計標準化是應對挑戰的必然選擇。萬科提出制定一個目標、打造一個平臺、建立一套模塊、提供一種服務的“四個一”工程，模塊化結合個性化需求，為實現工業化做前期工作鋪墊。
工程方面，針對當時部分項目交付滯后、施工合作資源短缺、成本控制能力弱等問題，萬科提出以堅守質量底線、完善安全管理體系、實現精細化管理等方面舉措，不斷從內部構建起不同方面的體系。
這些體系逐步建立，為萬科提高周轉率奠定了基礎。隨后萬科提出“5986”策略，即拿地5個月動工，9個月開盤，開盤第一個月去化80%，產品6成是普通住宅。
這也是萬科業績實現高速增長的一個重要原因。自2012年到2017年，萬科營運資金周轉率從0.17提高到1.56，同一時間，營業收入從1031.16億元增至2428.97億元。
相比于萬科，碧桂園更是將高周轉發揮到極致。按照公開信息，其部分項目要求設計規劃前置，拿地當天出規劃圖，3個月開工，4個月銷售，5個月回籠資金，6個月資金再周轉，售樓處的交工時間甚至壓縮至35天。
萬達在高周轉方面同樣不遜色，在周轉的高峰期，要求交地1個月左右開工，開工9個月封頂，開工18個月開業。
上述中建人士透露，近兩年來，開發商對周轉率要求普遍提高了，“高周轉實現涉及方面很多，比如設計能力強不強，供應商體系給不給力，報建審批速度快不快，真正具備高周轉能力的開發商并不多。”
高周轉、高要求
事物都有其兩面性，高周轉同樣不例外。
在上述中建系統人士看來，對于開發商而言，高周轉是綜合實力的彰顯，兩者要相匹配，“你的綜合能力要能夠支撐起高周轉的要求，如果不匹配的話，可能會對整個項目形成影響。”
以拿地5個月開工為例，這5個月時間，開發商需要完成設計圖紙、前期報建審批手續、引入施工方、找好材料供應商等系列工作，“每一個環節都可能出現問題，比如開工期到了，水泥或鋼筋供應不上來。”上述中建人士表示。
這些環節考驗著開發商的資源調配能力、管理能力、執行能力等綜合實力，如果實際綜合能力與其高周轉目標不相符，不排除會有通過壓縮工期來實現高周轉的個例行為。
中天建筑的一位項目經理表示，通常情況下，開發商不會輕易把工期壓縮到非正常范圍內，但最近兩年情況有所不同，“很多開發商項目在這方面多多少少有些瑕疵，據我了解，有些項目在驗收時才開始補梁。”
這些瑕疵隱藏在整個施工環節，“任何一道工序都有一定標準，比如混凝土完全凝固需要五天時間，為了防止裂縫等情況，期間還要進行灑水等維護，有時候為了趕工期，維護環節就省略了。”上述中天建筑項目經理表示。
在他看來，不同開發商要求和標準均不一樣，“比如有施工時防護措施不到位、安全員缺崗等情況，禁止開工，用了不合格材料必須拆除重來。但有的可能睜一只眼閉一只眼就過去了。”
而且即便是要求和標準較高的開發商，如果面臨工期緊張，也不乏項目負責人鋌而走險，“被發現了肯定要受處罰，但完不成任務也要受罰。”上述中天建筑項目經理表示。
