以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2024年11月24日
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隨著城市化的不斷深化，城市開發(fā)和建設帶來的土地利用短缺和土地的供求矛盾日益突出。因此，對于土地資源相對匱乏的中國來說，在實現城市化的進程中，如何處理城市化建設和土地集約利用的關系，不僅關系到城市化目標能否如期實現，而且更關系到我國未來社會和經濟的可持續(xù)發(fā)展。
筆者通過對北京市海淀區(qū)的調研，發(fā)現海淀區(qū)土地集約利用存在以下主要問題：
園區(qū)企業(yè)布局不合理。海淀北部高科技產業(yè)園是吸引高新技術企業(yè)聚集的熱點園區(qū)，但目前北部園區(qū)存在分布散、規(guī)模小、未實現統(tǒng)籌開發(fā)建設等問題。
土地退出機制不健全，不便于實際工作中推行。
公寓宿舍等配套設施不足，制約企業(yè)發(fā)展。入駐企業(yè)對公寓、單身宿舍等需求日益迫切，而產業(yè)園區(qū)目前難以解決其就近住宿等問題。
土地集約利用效率低。隨著土地資源日益稀缺，原來較低的土地建設容積率、較低的建筑控高將不利于土地集約利用。
因此，對北京市海淀區(qū)土地集約利用特提出如下的對策與建議：
建立專業(yè)園區(qū)和項目準入制度。結合專業(yè)園區(qū)的發(fā)展定位，研究土地單位面積投入產出的強度、納稅、就業(yè)等方面的指標，健全入園企業(yè)項目評價體系，完善項目評價準入機制，從嚴控制產業(yè)項目入園，嚴格限制與園區(qū)發(fā)展定位不符、土地利用低、高耗能的產業(yè)或項目入園，確保土地空間資源的高效產出。
結合海淀區(qū)土地利用總體規(guī)劃，北部地區(qū)發(fā)展總體規(guī)劃的總體要求，推進專業(yè)園區(qū)各功能模塊的統(tǒng)籌利用與集約開發(fā)，以土地價格為杠桿引導項目在規(guī)劃區(qū)域上的布局，防止規(guī)劃跟著項目走的被動局面。
適當提高建設用地的利用強度。在結合區(qū)域整體規(guī)劃的基礎上，建議適當提高土地建設容積率，適當提高區(qū)域建筑限高；加強監(jiān)督管理力度，嚴格限制購地企業(yè)調低建設規(guī)劃指標；鼓勵以園區(qū)開發(fā)建設運營公司為主體，集中統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設孵化器或加速器項目，縮短建設周期，提高土地利用效率。
促進產業(yè)用地市場化發(fā)展，完善土地退出機制。建議土地主管部門在出讓合同上進一步明確約定產業(yè)用地的土地和房產用途，約定相應的產業(yè)指標，明確退出條款。
形成產業(yè)集群，以集中布局促進集約節(jié)約利用土地資源。可以龍頭企業(yè)為點，帶動區(qū)域面相關企業(yè)發(fā)展，如同乘法效應，使該區(qū)片相關產業(yè)產生裂變，在土地利用方面也逐步形成相對集中的產業(yè)基地。
加強對科技企業(yè)加速器項目的政策支持，并保證一定比例的產業(yè)發(fā)展空間。在園區(qū)規(guī)劃中明確保留部分產業(yè)用地(如產業(yè)用地總規(guī)模的20%～30%)專門用于加速器或孵化器的建設，對建成項目采取以租為主的方式進行運營，園區(qū)主管部門監(jiān)督項目運營。
優(yōu)化建設用地結構，保證主功能完備的同時注重配套功能。重視生態(tài)用地的安排，注重將土地開發(fā)與環(huán)境保護相結合。
