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2024年11月24日
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全國樓市都在發生巨變。北上廣深乃至全國商品房市場份額正迅速被少數規模型房企壟斷。開發時代漸漸成為少數企業和少數地產人的游戲。
中國房地產報記者獨家發布的上半年百強房企市場占有率排行榜顯示，今年上半年百強房企全國市場占有率高達68.59%，即全國新房市場近7成的份額被集中在百強房企手中。而這一數字在2003年僅14%，2017年為47.7%。
其中，碧桂園以4124.9億元的銷售額高居行業第一，占據全國市場份額的6.16%；萬科3046.6億元的銷售額占全國市場份額的4.55%；中國恒大的市場占有率達到4.54%。10強房企壟斷了全國30%的市場份額，20強房企市場占有率達40%，30強房企市場占有率達48%。
一線城市的市場集中度尤為明顯。
中國房地產報記者獨家統計發現，今年上半年北京銷售金額TOP10房企合計銷售額598億元，較去年同期下降了22%，但仍壟斷了60%以上的市場份額。北京市場占有率前三名房企是首開股份(7.010, 0.04, 0.57%)、保利地產(11.800, -0.02, -0.17%)、首創置業，三家房價壟斷了北京29%的新房市場。
而深圳商品房市場68%的份額都已被十強房企壟斷。萬科在深圳的市場占有率最高，達到14.29%，其次是龍光集團，市場占有率達12.16%。
在上海和廣州，十強房企則均占據了40%左右的市場份額。
房地產市場洗牌加速態勢之下，未來龍頭房企的市場占有率甚至有望進一步提升。“我們做了一個框架，到2020年，現有的20強房企的市場占有率很可能會接近70%。”新城控股(27.700, -0.29, -1.04%)高級副總裁歐陽捷曾預測稱。
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寡頭來了：近7成新房市場被百強房企占據
百強房企用了14年多的時間，將市場占有率從14%提升至69%，增長近4倍。
尤其近兩年銷售市場的火爆行情，助推市場集中度驟然加速。2015年百強房企市場份額為36%，2016年增至40.8%，2017年進一步增至47.7%，增幅明顯擴大。今年上半年則繼續大步躍至68.59%，集中度達到歷史新高度。
今年上半年，百強房企整體銷售規模近4.6萬億元，同比增長36.5%，創歷史新高。特別是二季度以來，受益于部分一二線城市預售政策松動及熱點三四線城市房地產銷售的持續火熱，房企銷售業績迎來高峰。百強房企二季度實現銷售業績2.6萬億元，較一季度環比增長35%。
今年上半年50強房企銷售額合計3.86萬億元，市場集度達到57.58%；30強房企銷售額共3.21萬億元，市場占有率達48%。20強房企門檻提升至635億元，銷售額合計2.69萬億元，市場占有率達40.11%。
尤其是龍頭房企規模擴張得更快。今年上半年TOP10房企銷售額合計1.98萬億元，市場占有率達29.56%。而2016年這一數字僅18.6%。
橫向對比來看。2016年，我國與美國TOP10房企市場占有率分別為18.7%和29.4%，相差10.7個百分點；TOP20市場占有率分別為25.2%和37.4%，相差12.2個百分點。但隨著2017年以來我國龍頭開發商規模效應急劇放大，中美龍頭房企市場占有率差距正在大幅收窄。
15年來，萬科、恒大、綠地三家房企一直位列百強企業TOP10名單。而碧桂園、融創雖是后晉者，但地位迅速趕超。碧桂園、萬科、恒大已隱有行業寡頭的勢頭，今年上半年三者市場占有率合計達到15.25%。
尤其是碧桂園，將全國化布局和堅持高周轉的純住宅路線運用到極致。今年上半年，碧桂園實現合同銷售金額約4124.9億元，遠超萬科恒大，全國市場占有率達到6.16%，處于絕對領先位置。在碧桂園內部，“只要達不到碧桂園高周轉的節奏，項目寧可不做，現金流為王”。
相比之下，位于第二、第三位置的萬科與恒大銷售額剛剛過3000億元，市場占有率分別為4.55%和4.54%。
第4名保利地產，上半年銷售額2079.2億元，市場占有率3.11%；第5名融創中國，銷售額1916億元，市場占有率2.86%。綠地排在第6名，銷售額1606億元，市場占有率2.4%。中海地產、新城控股、龍湖、華潤置地也均進入了百強房企市場占有率排行榜前十的位置。
當然，這一過程中不斷有被淘汰者。追溯到14年前，2004年首批百強房企中僅19家企業繼續躋身如今的百強名單，其中81%的公司已經被擠出這一名單，淘汰率達81%。
時代已經變了。從2017年百強房企名單看，銷售額沒有1000億元，別想進20強，沒有400億元，別想進50強。不久的將來，大部分中小房企都會被時代的列車拋下。
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北京深圳超6成市場被十強房企壟斷：
它們是誰
市場集中度上顯然一線城市更突出，而且增量市場空間越發狹窄，對于中小型房企而言，已經很難進入。
深圳市場表現得尤為明顯。據中國房地產報記者獨家統計，在深圳商品房市場銷售額排名前十的房企中，上半年銷售額共計709.77億元，占深圳商品房市場份額的68.06%。也就是說，近7成的新房市場都被這10家房企壟斷了。
今年上半年，萬科以銷售額149.04億元穩居深圳市場“老大”之席，較去年同期增長約45%，在深圳市場占有率達14.29%。龍光集團深圳市場銷售額126.83億元，同比增長217.4%，深圳市場占有率達12.16%。緊接著是鴻榮源銷售額達97.72億元，市場占有率達9.37%。市場占有率前十的房企還有佳兆業、華僑城、華潤置地、招商蛇口(18.320, 0.01, 0.05%)、深圳地鐵集團、卓越集團以及宏發地產。
北京商品房市場的6成份額也被幾家房企所壟斷。據中國房地產報記者統計，北京市場銷售額排名前十的房企，上半年銷售額共計599億元，占北京市場份額的60.31%。
上半年，首開股份以102億元銷售額居北京市場第一，市場占有率達10.27%。第2名是保利地產，北京市場銷售額93億元，市場占有率達9.36%。第3名是首創置業，北京市場銷售額89億元，市場占有率8.96%。北京市場占有率排前十的房企還有萬科、中海、華潤置地、龍湖、中國金茂、京投發展(4.580, -0.09, -1.93%)以及泰禾集團(18.150, -0.24, -1.31%)。
而上海商品房市場45%的份額被十強房企所壟斷。上海市場銷量最高的房企是融創中國，上半年銷售額118.28億元，市場占有率達9.42%；其次是綠地控股(6.430, 0.05, 0.78%)，銷售額112億元，市場占有率8.92%；萬科在上海的市場占有率達到8.24%，排第3；這3家房企合計在上海樓市的市場占有率達到26.58%。第4名是泰禾集團，上半年在上海市場銷售額達39.36億元，市場占有率3.13%，遠低于前面幾家房企。
廣州市場近4成的份額被十強房企所壟斷，這一比例稍低于北上深。2018上半年廣州住宅和商辦物業共銷售942.43億元，同比下跌25%。上半年廣州住宅新批面積僅358萬平方米，為近3年新低，供應緊缺直接影響一手住宅成交量，加上上半年房貸利率呈現上漲趨勢，整體市場銷售額較去年同期跌幅明顯。
但龍頭房企仍收獲了不錯的銷售業績。廣州市場TOP10房企上半年銷售額共373.43億元，占廣州整個商品房銷售市場的39.62%。
其中，保利地產以87.47億元銷售額奪得廣州市場銷量第一，遙遙領先第二名萬科37.05億元的銷售額。保利廣州市場占有率達10.12%，萬科廣州市場占有率達4.9%，遠不及保利。越秀則實現了45.85億元銷售金額，排在第三位，市場占有率達4.87%。排在第四名的碧桂園銷售額為29.26億元，市場占有率3.1%；第五名綠地銷售額27.63億元，市場占有率為2.93%。其他進入前十名的房企還有招商、金茂、合景泰富、金地和中海。
在北上廣深一線城市市場占有率前十房企榜單中，均出現了萬科的身影，保利地產出現3次，綠地、中海、泰禾均出現了兩次，碧桂園僅出現了1次（廣州市場占有率排第4），恒大的身影一次都沒出現。
其實，碧桂園和恒大的主戰場都是集中于三四線樓市。從另一方面來說，小城市房價的上漲之路，恰恰就是恒大與碧桂園的崛起之路。而隨著三四線城市去庫存任務的結束，棚改貨幣化逐漸落幕，三四線樓市熱銷的行情能否繼續演繹下去，市場已出現質疑之聲。
但無論怎樣，大龍頭房企的規模效應已經形成了，中小房企已被大量擠出了市場，不僅是一二線熱點城市市場，恐怕在不久的將來，隨著三四線樓市的飽和收縮，市場集中度也會越來越高。房地產存量新時代下，注定是大魚吃小魚的結局。
（文中圖表數據整理 許倩 制作 阮家建）
