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2024年11月24日
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從２００５年到２０１１年，中央幾乎每年都要就調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲出臺(tái)若干政策措施，但每次政策出臺(tái)后，住房?jī)r(jià)格都只是短時(shí)間有所抑制，很快就重拾升勢(shì)，一路高歌猛進(jìn)，越漲越快。
那么，是否住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定或者回落，就達(dá)到了住房市場(chǎng)調(diào)控和管理的目的了呢？筆者的回答是否定的。因?yàn)檎畬?duì)住房市場(chǎng)的管理，住房?jī)r(jià)格合理僅僅是一個(gè)方面，還必須考慮住房對(duì)社會(huì)保障、交通和城市效率、節(jié)能減排、人才流動(dòng)甚至產(chǎn)業(yè)升級(jí)等多方面的影響。而這一系列影響是相互關(guān)聯(lián)的，必須統(tǒng)籌考慮，不能頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳。
目前社會(huì)和政府關(guān)注最多的是住房?jī)r(jià)格問(wèn)題，其次是住房保障問(wèn)題，對(duì)住房制度與城市交通效率和節(jié)能減排問(wèn)題的關(guān)系、與人才流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的關(guān)系等，似乎還沒(méi)有引起注意。因此，研究住房問(wèn)題應(yīng)統(tǒng)籌考慮六個(gè)問(wèn)題，即有房住的問(wèn)題、城市效率問(wèn)題、生活方便問(wèn)題、資源流動(dòng)問(wèn)題、節(jié)能減排問(wèn)題、杜絕投機(jī)問(wèn)題。
對(duì)當(dāng)前住房問(wèn)題的基本看法
判斷房?jī)r(jià)是否過(guò)高，一般看房?jī)r(jià)收入比。一套平均居住水平的住房?jī)r(jià)格與家庭平均年收入之比稱為房?jī)r(jià)收入比。雖然合理的房?jī)r(jià)收入比各國(guó)不盡相同，但有一個(gè)大概的區(qū)間，國(guó)際公認(rèn)的房?jī)r(jià)收入比在３—６倍時(shí)為合理房?jī)r(jià)。發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和收入增長(zhǎng)快，房?jī)r(jià)收入比要比發(fā)達(dá)國(guó)家高一些。據(jù)有關(guān)專家測(cè)算，我國(guó)目前房?jī)r(jià)收入比已達(dá)８—１０倍，北京甚至達(dá)到２７倍以上。顯然，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比太高，一線城市房?jī)r(jià)過(guò)高已十分嚴(yán)重。
房?jī)r(jià)過(guò)高且持續(xù)上漲，原因很多，歸納起來(lái)有：收入差距過(guò)大、宏觀調(diào)控政策過(guò)于寬松、社會(huì)對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲的預(yù)期比較高、國(guó)際熱錢很大部分投入了房產(chǎn)市場(chǎng)、ＧＤＰ崇拜導(dǎo)致宏觀調(diào)控被房地產(chǎn)市場(chǎng)綁架以及沒(méi)有正規(guī)的租房市場(chǎng)，租戶缺乏穩(wěn)定感，買房成為長(zhǎng)期生活的唯一選擇，擴(kuò)大了購(gòu)房需求。
需要強(qiáng)調(diào)的是，各種錯(cuò)誤信息誤導(dǎo)中央決策，如眾多媒體對(duì)城市建設(shè)用地“招拍掛”制度提出批評(píng)，認(rèn)為這一制度導(dǎo)致地價(jià)不斷上升，從而推高了房?jī)r(jià)，促使政府土地部門(mén)嚴(yán)格控制土地供應(yīng)，甚至提出改變土地競(jìng)拍中價(jià)高者得的市場(chǎng)規(guī)則。事實(shí)上，土地價(jià)格不斷攀升，完全是預(yù)期房?jī)r(jià)不斷攀升的結(jié)果，而不是原因，而目前的輿論卻把結(jié)果當(dāng)成了原因。據(jù)此出臺(tái)的相關(guān)政策，不但不能解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，反而可能抑制供給，推高房?jī)r(jià)。還有，開(kāi)發(fā)商所說(shuō)目前購(gòu)房者主要是剛性需求，使決策者誤認(rèn)為目前的房?jī)r(jià)有真實(shí)需求支撐，因而不敢提出降低房?jī)r(jià)的目標(biāo)。事實(shí)上，在所謂的剛性需求中有相當(dāng)部分并非有能力購(gòu)房，而是擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而不得不提前購(gòu)房，并不屬于真正的剛性需求。
房?jī)r(jià)過(guò)高且快速上漲會(huì)產(chǎn)生如下后果：
造成大量虛假需求，包括投機(jī)需求和超前需求，導(dǎo)致房產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)投資和生產(chǎn)過(guò)度，抑制其他產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)和消費(fèi)，形成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)；使多數(shù)人買不起住房，同時(shí)卻有少數(shù)富人擁有多套住房；提高企業(yè)成本特別是服務(wù)業(yè)的成本，提高創(chuàng)業(yè)門(mén)檻，加大創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，抑制服務(wù)業(yè)的發(fā)展；形成房地產(chǎn)暴利，吸引各個(gè)行業(yè)的資金進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，全面影響我國(guó)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和技術(shù)創(chuàng)新；形成大量通過(guò)信貸進(jìn)行的房地產(chǎn)投機(jī)和超前購(gòu)房，造成房地產(chǎn)泡沫惡性循環(huán)，加大了釀成金融危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)；增加了控制房地產(chǎn)價(jià)格的難度和風(fēng)險(xiǎn)，房?jī)r(jià)越高，下跌的概率就越大，跌幅也會(huì)越大，房?jī)r(jià)下跌對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊就越大，釀成金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)的可能性就越大，危機(jī)治理的難度也越大，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控就難免投鼠忌器，使政策左右搖擺。
逐步建立住房租賃市場(chǎng)體系
控制房?jī)r(jià)宜早不宜遲，越晚越被動(dòng)。目前房?jī)r(jià)水平已經(jīng)過(guò)高，降到合理水平需要的跌幅過(guò)大，將抑制房地產(chǎn)投資，會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有較大沖擊，因此，需要一個(gè)既抑制房?jī)r(jià)又穩(wěn)定投資的兩全之策。建立商品房和保障房雙軌制的住房體系，既可有效抑制商品房?jī)r(jià)格，又可保障中低收入群體的住房需求，還可用保障房投資的擴(kuò)大，抵消房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致的商品房投資收縮對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊，可謂三全之策，因此成為社會(huì)共識(shí)。
但加大保障性住房建設(shè)只能解決住有所居和抑制房?jī)r(jià)的問(wèn)題，并不能解決提高交通和城市效率、節(jié)能減排、人才流動(dòng)等問(wèn)題。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，應(yīng)按照商品房和保障房雙軌制的思路，逐步建立住房租賃市場(chǎng)體系，形成包括廉租房、公租房和商租房在內(nèi)的以租房為主的住房供應(yīng)體系。廉租房和公租房要嚴(yán)格限制建筑面積，不能以租金贏利，由政府投資建設(shè)并管理，提供給社會(huì)中低收入者，也可由企業(yè)、事業(yè)單位投資建設(shè)并管理，提供給本單位中低收入職工。商租房針對(duì)中高收入群體和其他有需求的人士，由房地產(chǎn)企業(yè)或從事租房業(yè)務(wù)的企業(yè)投資和經(jīng)營(yíng)，建筑面積不作限制，由投資者根據(jù)市場(chǎng)需求決定，租金按市場(chǎng)供求關(guān)系確定。
顯然，租賃房體系不僅更能夠滿足不同收入水平消費(fèi)者的住房需要，而且更能適應(yīng)城市內(nèi)部及城市之間勞動(dòng)力流動(dòng)，便于就近選擇租房，有利于提高生活效率、降低上下班交通流量、緩解城市交通擁堵、節(jié)約能源、減少城市機(jī)動(dòng)車污染和提高住房資源利用率。
建立住房租賃市場(chǎng)體系的政策建議
第一，建立科學(xué)的租房體系，大幅提高城鎮(zhèn)租房比例。
政府建立公房出租公司和廉租房公司，負(fù)責(zé)廉租房和公租房租賃業(yè)務(wù)。同時(shí)鼓勵(lì)各類企業(yè)投資建立房屋出租公司經(jīng)營(yíng)商品房出租。廉租房按家庭生活的基本需要嚴(yán)格限制面積，由政府投資建設(shè)，承租人不須支付租金，只須支付物業(yè)費(fèi)；公租房也由政府投資建設(shè)，面積根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平作出嚴(yán)格限制，承租人需要支付按不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算的租金和物業(yè)費(fèi)；商租房的承租人需要按市場(chǎng)供求關(guān)系決定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金和物業(yè)費(fèi)。政府應(yīng)對(duì)各類租賃房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)實(shí)行稅收優(yōu)惠，包括免征房產(chǎn)稅。
第二，優(yōu)先保證租賃住房建設(shè)資金和用地。
住房公積金一律用于公租房建設(shè)，并規(guī)定土地出讓金的一定比例用于公租房和廉租房建設(shè)。交納公積金和沒(méi)有購(gòu)買商品房或保障性住房，應(yīng)作為租住公租房的必要條件。城市中心地區(qū)的住宅用地，一律用于租賃房建設(shè)，并對(duì)建筑面積嚴(yán)格限制，應(yīng)滿足一般家庭的基本居住要求，公租房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)高于廉租房，商租房標(biāo)準(zhǔn)可由企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)需求確定，但應(yīng)對(duì)最大面積做出限定。停止建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房。城市政府應(yīng)根據(jù)具體情況對(duì)廉租房、公租房和商租房建設(shè)用地的比例作出規(guī)定。用于銷售的商品房只能建在郊區(qū)。
第三，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序。
公租房由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)審定初始租賃價(jià)格，每年公布統(tǒng)一調(diào)整幅度。商租房租賃價(jià)格由租賃雙方商定，每年租金提高幅度由當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)公布上限。出租方無(wú)論是機(jī)構(gòu)還是個(gè)人，都應(yīng)與承租方簽訂租賃合同。房屋租賃合同可分為定期合同和不定期合同，不定期合同出租方無(wú)特殊理由不得單方面終止，承租方若終止合同須提前２個(gè)月通知出租方。
第四，規(guī)范廉租房和公租房的流轉(zhuǎn)制度。
租住廉租房的家庭，如果收入水平提高到一定標(biāo)準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)退出廉租房，改租公租房、商租房或購(gòu)買商品房；租住公租房的，如購(gòu)買商品房，應(yīng)在一年內(nèi)退出公租房。擁有住房的家庭不得租住公租房或廉租房。
第五，盡快全面推出房產(chǎn)稅。
對(duì)于一戶家庭擁有多套住房的，規(guī)定一套可免征房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅從獲得房屋產(chǎn)權(quán)次月開(kāi)始征收。房產(chǎn)稅按照房屋購(gòu)買價(jià)格乘以購(gòu)買住房當(dāng)年為基期（１００％）的當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格指數(shù)作為納稅標(biāo)的，無(wú)須重新評(píng)估。這樣既便于操作，又可以杜絕評(píng)估過(guò)程中的腐敗。如果從節(jié)約土地和減少碳排放出發(fā)，還可考慮按照總面積實(shí)行房產(chǎn)稅累進(jìn)征收，鼓勵(lì)住房的合理消費(fèi)。購(gòu)買第二套住房一年內(nèi)賣出第一套房的，已交房產(chǎn)稅應(yīng)予退還，以促進(jìn)住房流通。房產(chǎn)稅率可作為政府調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)杠桿，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)進(jìn)行調(diào)整。
第六，城市規(guī)劃要充分考慮辦公區(qū)與居住區(qū)的合理布局。
現(xiàn)有的ＣＢＤ越大越好的建設(shè)思路不符合城市效率最大化原則，使辦公區(qū)過(guò)于集中，人為加大了日常交通流量，降低了城市工作和生活效率。因此，大城市的ＣＢＤ建設(shè)應(yīng)分散化，每個(gè)ＣＢＤ的規(guī)模應(yīng)嚴(yán)格限制，應(yīng)像商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一樣將ＣＢＤ與居住區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，以提高城市工作和生活效率。原城市用地規(guī)劃中住宅用地比例較低的區(qū)域應(yīng)該做出調(diào)整，使每一地區(qū)住宅用地和辦公及商業(yè)用地都保持合理比例。
第七，頒布《住房法》。
將國(guó)家住房體制、保障房建設(shè)資金來(lái)源用法律的形式加以確定，以保證消費(fèi)者的住房權(quán)益，穩(wěn)定消費(fèi)者對(duì)未來(lái)住房市場(chǎng)的預(yù)期，合理配置住房資源，促進(jìn)城市生產(chǎn)生活效率的提高和節(jié)能減排。
