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2024年11月24日
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近年來，隨著城市綜合體在錫城各個區域加快布點，并引進大量時尚品牌，主城區一部分人群開始分流，中山路常年來“一街獨大”的局面也有所改觀。目前無錫正處于城市化“黃金發展期”，大量城市綜合體的到來正當其時。不過業內人士表示，城市綜合體雖然帶來了巨大投資機遇，但也不能忽略它的風險。
城市綜合體高歌猛進
近幾年來，商業地產巨頭們開始紛紛以城市綜合體這種新業態啟動“圈城運動”。除已經投入運營的萬達廣場、哥倫布等外，世貿中心、鳳凰城也都即將完工，蘇寧、恒隆、保利達、燕莎、海岸城、宜家等一批項目正在抓緊發起建設。據統計，未來5年內，無錫已建、擬建、正在建的加上未來規劃要建的城市綜合體項目至少在50個左右。城市綜合體的出現，填補了部分區域的商業空白，大大便利了市民的生活需求，適應了城市規模不斷擴大的需求，而城市的大規模發展也給了城市綜合體一個很好的發展時機?？梢灶A見的是，未來幾年內，無錫每個區都將有幾個規模城市綜合體，滿足消費者不出社區門就能吃喝玩購的一站式消費需求。 業內人士表示，目前很多城市綜合體的火爆，與市民消費方式的改變有很大關系。如今很多市民逛街，已不僅是購物，更是娛樂休閑，求近、求全?！吧鲜兰o九十年代百貨商場是黃金時期，最近十年來大賣場異常活躍。不久，無錫將迎來以城市綜合體為主的時代?！边@名人士認為。
城市綜合體涵蓋了百貨、超市等主力店，還包括美食、影院、KTV、酒店、寫字樓等，集購物、娛樂、商務于一體，以大型購物中心、摩爾城、銷品茂等形象面世，同樣也備受廣大投資者青睞。
品牌爭奪暗流涌動
城市綜合體越開越多，為了在未來的競爭中搶占先機，吸引消費者，除了完善項目功能外，各家在后期開發中也越發注重品牌的提檔升級。百盛首家分店入駐新區寶龍廣場，家樂福2009年末以來的兩家新開門店都落戶城市綜合體。如今，很多在消費者心目中比較知名的百貨、大賣場等，已經成為城市綜合體開發商極力追求并爭搶的“大眾情人”。
據了解，眾多城市綜合體開發商一般在項目規劃設計、奠基施工之初，就已圈定主力店商家。“主力店是一個城市綜合體的‘定海神針’，占據比較大的面積和有利位置，對整個項目的運營直接影響很大。知名度較高、有良好業績記錄的主力店可使一個城市綜合體的后期經營更加穩定，且有利于項目的可持續發展，知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客?！币患页鞘芯C合體的招商部負責人王經理稱。
另外，在主力店外的其他商鋪的招商過程中，開發商同樣開始精選品牌。細心的市民可能都會覺察到，百貨商場里很多時尚品牌如今有不少開始向城市綜合體分流。記者在哥倫布的二期招商名單里，就看到了百麗、ONLY、百家好、黛安芬等很多百貨商場里的知名品牌。
那么，開發商是怎么爭奪品牌商家的呢？一位城市綜合體開發商向記者透露三大招數：首先，選址精準，找到適合做商業的地塊；其次，在建筑規劃設計上，滿足品牌要求，與品牌充分溝通，滿足品牌對建筑的一些特殊要求，比如層高、承重、出入口、機電等硬件配置；最后，在租金價格上肯定要給予優厚的政策。不少開發商表示，“對于城市綜合體來說，品牌是提升項目價值的重要利器，因此，為了招進一線品牌，開發商都會給予很低的租金價格，給予商家3個月甚至半年左右的免租期，有的可能會長達一年以上?！?nbsp;
投資城市綜合體有機會也有風險
當越來越多的城市綜合體獲得成功后，越來越多的開發商開始競相模仿。對此，有業內人士持樂觀態度，認為只要運作得好，符合無錫人的消費需求和生活習慣，并且能夠引導眾多老百姓的消費，本地的消費潛力會充分得到挖掘。不過，有商業地產研究者也提醒投資者，未來幾年將是無錫城市綜合體項目的井噴期，在大量開發的背后也孕育了一定風險，尤其是局部區域城市綜合體可能會出現過剩，這些區域的商業運營競爭必將更加激烈。因而投資城市綜合體“有機會，也有風險”。
錫城商業地產研究者、江南大學老師蔡先生兩年前曾經去看過北塘區一個城市綜合體項目，當時商鋪均價是每平米5萬多元，開發商打包票兩年肯定翻番，然而前幾天蔡先生再去看時，發現雖然每平米價格的確漲了近1萬元，但與開發商承諾相距甚遠。蔡先生認為，一個城市綜合體是否值得投資需要看該項目的整體規劃布局是否合理、項目所處的地理位置是否具有極大的發展潛力、項目的開發企業實力是否足夠強大，以及是否擁有一套完整的產業鏈和戰略規劃等等?！皯摫M可能購買開發商、投資商大量持有項目，只有開發商自身大量持有，這樣的物業也才可能被開發商自己經營好，產權如果全部出售了，開發商是沒有動力來做好后期經營的。”蔡先生介紹，有些城市綜合體往往只銷售住宅，商業部分開發商壓根就不對外出售，開發商寧愿自己持有，可見開發商自身非?？春蒙虡I部分的價值，如果在這樣的城市綜合體中能夠買到獨立商鋪，那應該是比較安全的投資。
另外，蔣先生還表示，從北京、上海、香港等城市的發展來看，價值高、生意火的城市綜合體往往都有軌道交通的支持，投資者可以加強對于軌道交通的關注。
城區扎營后挺進縣級市及鄉鎮 城市綜合體今年步入擴張大年
繼單個項目成功搶灘后，今年無錫眾多城市綜合體進入了擴張大年，紛紛啟動連鎖發展征程。前日晚，很多知名品牌代理商、經銷商都接到了哥倫布廣場二期的“英雄帖”。除了大張旗鼓的招商外，哥倫布廣場日前還啟動了新區項目的奠基，同時下月洛社新城的項目也將火熱動工，號稱5年要開發6個商業地產項目。而一向很少進縣級市的萬達廣場，在江陰、宜興的項目也都相繼奠基，之前在惠山、北塘也已成功拿地，擴張速度驚人。
從目前的一些城市綜合體來看，已然成為我市商業地產項目開發的“升級版本”，功能復合性越來越強大，基本能滿足各種生活需求。以哥倫布為例，其以家樂福、肯德基、屈臣氏為商業主力，300余國內外時尚品牌商家經營火爆，經營一年多已成為崇安新城購物、娛樂、生活時尚消費的首選地。濱湖萬達廣場自去年開業至今，已成功打造河埒商圈，這座集購物、休閑、商務、社交、居住于一身的城市綜合體已經被越來越多的人所接受、喜愛。如今，這些商業地產的成功搶灘者們已不滿足在無錫城區發展，還把觸角快速伸向了縣級市以及鄉鎮市場。
當然，城市綜合體啟動連鎖擴張，一般都具備可復制的成功經驗。以萬達為例，其作為國內城市綜合體的成功典范，“快”讓其占盡先機，它的經營性物業貸款和住宅產品銷售現金流滾資模式為行業提供了金融通道樣板的同時，其中端定位也擴大了商業受眾群體。不過，城市綜合體擴張也不僅僅是全產業鏈的簡單復制。哥倫布廣場招商部負責人表示，崇安新城項目因主要面對社區居民，因而定位是中端的休閑消費。而新區項目則針對日資、韓資聚集的特點，定位為中高端的“亞洲生活中心”，在品牌引進上會有所區別。
一位商業地產項目負責人表示，由于體量較大，而且規劃配套全，多個綜合體項目投入運營后，對改善無錫商業地產和商業經濟格局將發揮積極作用，加速無錫進入一種“多中心”時代，市民也將在這些綜合體中體驗到全新的生活樂趣。但這位負責人還透露，目前金科、萬科等房地產開發商也開始逐步進入商業地產領域，這個領域的市場競爭以后會更加激烈。
業內人士認為，與一般的商業地產相比，城市綜合體要健康發展，要求更高。擴張的同時，經營者應該在開發思路、運營策略、后期服務上進行切合市場需求特點的創新，打造出有特色、有差異的品質地產，而不是單純追求數量體量。
