時間：2018-05-10 09:47:11
來源：光明網-時評頻道 作者：盤和林
近年來，房地產行業普遍保持著營收與利潤的雙增長，資產回報率保持著較高的比率。據媒體日前報道，數據顯示，130家房地產企業一季報實現營收和凈利潤分別為2998.84億元和334.57億元，同比分別增長18.87%和39.93%。其中，87家企業實現業績增長，龍頭房企表現良好。不過，整體負債率達到79.42%，房企杠桿率已經處于歷史高位。
數據顯示，2017年房地產年報報告的資產負債率為79.08%，如今已增長至79.42%，達到2005年以來最高點。一季報顯示，房地產開發企業中，有近20家公司資產負債率超過85%，有近一半企業資產負債率超過70%。房地產行業的資產負債率成為僅次于銀行和非銀金融行業的第三高行業。
為什么房地產企業凈資產回報率不斷增長，但資產負債率卻居高不下呢？這實際上是房地產企業“故意”為之，房企正是以高負債率為代價來提高資產回報率。對于債權人來說，資產負債率越低越好，而房地產企業扮演的實際上是有風險偏好的投資者的角色。對于投資者來說，資產負債率越低，可利用資金則越少，雖然相對安全，但他們更關注盈利能力。
一般來說，造成房地產企業高負債率的原因主要來源于其經營模式。房地產行業是負債經營的典范，實際上更接近于金融行業，從土地、建設到銷售等各個環節幾乎都是用金融機構如銀行、信托等，以及購房者的資金進行的。
房地產企業大多采用預售制度，一方面，這意味著開發商可以預先得到購房者的定金，這部分定金往往被用于房屋后續的開發建設，也就是說，房企實際上是在用購房者的資金進行房屋建設和開發，自投資金本就較少。而且，房屋預售在竣工前只能稱為負債，竣工后才能轉換為收入，也就是說，預售額越大，負債越多。
另一方面，目前房地產開發普遍存在快速開發、推盤過快的現象。繼2017房地產銷售繁榮后，后續土地供應量匱乏，繼而產生拿地補庫存的需求，房地產企業競相爭奪高價地，因而紛紛拓寬融資渠道，多渠道“搶錢”，這必然會提高企業的負債率。舉個例子來說，若房企向銀行融資，向銀行借錢買地、建樓，建好后抵押給銀行又可繼續獲得貸款繼續開發樓盤，如此往復，則形成高負債率的資金鏈。
事實上，房企日益增長的資產負債率是房地產行業高杠桿的真實寫照。房地產企業是高杠桿企業，融資環節就是著房企生命線，資金實力代表著拿地、經營、價格等方面的話語權，直接決定著房地產企業的償債能力和發展規模，獲得低成本融資和強化現金回款率已經成為房企生得以生存壯大的關鍵。
“房子是用來住的，不是用來炒的”，當前市場格局下，房地產“去杠桿”的調控信號仍在不斷加緊。在政策約束下，房企信托等融資手段也受到嚴格約束，快速攀升的負債率、高昂的資金成本是房企需要直面的難題，同時，還債高峰期即將來臨。然而房企負債率不斷攀升，意味著各方風險也在加大。一旦企業償債能力出現危機，資金鏈斷裂，企業破產也只是旦夕之間。
房企整體負債率又創歷史新高，也在提醒我們，房產企業高利益的背后隱藏著巨大的高杠桿風險，如何實現規模與負債之間的利潤平衡是房企與政府共同面臨的挑戰。
面對房企高杠桿可能帶來的金融風險，政府應積極利用宏觀調控政策進一步去杠桿，而對房企而言，則不應存有政府放寬融資的僥幸心理。那些凈負債率高、債務結構不合理、融資渠道單一的房企也應該積極思考，如何保證企業流動性資金鏈的安全，將負債率降低到一個比較健康的水平。畢竟，根據當前的政策趨勢來看，真正的考驗還在后面。
