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2024年11月24日
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5月7日，北京市住建委出臺限價房項目銷售征求意見稿，對限價房項目銷售方式做了分類：設定限評比（限房價/評估價），高于85%的按正常商品房售賣，低于85%的轉為共有產權房搖號出售。
舉個例子，假如某項目的限定房價為5萬元/平米，評估價為6萬元/平米，則限評比為83%，低于85%，需轉為共有產權房銷售。反之，限評比高于85%，按正常商品房銷售。
相比正常銷售，共有產權房銷售的對象更嚴格，具體采取搖號方式。
銷售方式的變化，對市場來說意味著什么？購房者，到底該不該緊張？
限價房扮演保障房角色
土地已經出讓，價格已經限定，房子在建。接下來，對開發商來說，是怎么賣的問題；對購房者而言，是有沒有資格買以及能不能買到的問題。
現實中，限價房因其價格低于市場價而備受追捧。在2016年北京930新政后，為抑制房價快速上漲，嚴控地價，北京土地市場出現了一大批限價房項目。在整個北京樓市供應不足的情況下，此類房源更是一房難求。
“被限價的預售房源，非常緊張，部分開發商不僅拒絕公積金，甚至要求全款，這種情況下，剛需買房難度加大。”中原地產首席分析師楊大偉指出。
在這種情況下，如果不做任何規定，限價房項目在銷售環節非常容易出現暗箱操作的手法。
思源地產首席分析師郭毅將這種情況稱之為購房“鄙視鏈”。“全款買房的往里走，按揭的不要堵門口，公積金貸款的請把共享單車挪一挪”。
根據征求意見稿，限評比低于85%的項目需要轉為共有產權房銷售搖號出售。這在某種程度上，保障了人們購房的公平性。
換句話說，在購買限價房方面，富人和平民站在了同一起跑線上。
這也符合當下的情況，隨著經適房的漸消隱退，自住房、共有產權房、限價房一定程度上扮演了保障房的角色。
為什么是85%？
在解釋為何設定為85%之前，需要理解自住房、共有產權房等的價格，它們大多低于周邊市場價格約3成。
如果按照以前思路，限評比設定低于85%，會產生一個問題，投機客牟利的空間被放大。
房屋的特點就是高總價，動輒數百萬元的總房價，即便按照15%的價差計算，也有幾十萬元的獲利空間。
在全國樓市求穩的背景下，顯然不希望投機客的大量出現。尤其對北京而言，限價房項目多達60余個，公布案名的已有近20個，總貨值高達千億級別。
如果限評比設定高于85%，同樣會產生一個問題，開發商積極性被打擊。
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高于85%意味著，轉為共有產權的項目將更多。共有產權房很關鍵的一點是，產權不完整，對購房者的吸引力變小。
相比正常銷售方式，共有產權搖號銷售、政府收購，開發商可以活動的空間更小。茶水費、內部購房等潛規則將被限制。
另外，開發商在拿地時已經面臨較高的地價，限價房項目通常以高周轉方式出手，以便回正現金流，否則可能面臨“算不過來帳”的局面。
改變銷售規則，銷售節奏可能會變慢。張大偉也認為，如果在企業拿地之后再改變銷售規則，開發商積極性被打擊，進而對土地市場的穩定不利。目前，北京已出現多宗土地流標。
再進一步考慮，土地流標，導致的結果是市場房屋供應量減少，供需矛盾更加突出。市場并不樂見這一現象發生。
北京房協副會長、秘書長陳志也認為，如果設定比例過高，收購項目過多，會對北京普通商品住房供應造成影響，不利于商品住房市場的穩定。
