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2024年11月24日
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新“國八條”、各地樓市限購令不期而至，保障房建設驟然提速，新一輪宏觀調控撲面而來。對于房地產市場，國家已有過多輪調控，這次調控主要是限購。同時，政府還加大了保障房建設力度。這等于雙管齊下，從抑制需求和增加供給兩方面來調控。
對于房地產公司而言，這究竟是好消息還是壞消息？其生存發展的“縫隙”究竟在哪里？房價上漲不會停止
安居樂業，這是中國人根深蒂固的生活觀念，是中國最大的民生問題之一，老百姓對房屋一直呈現剛性需求趨勢。但，中國的房地產目前還不是完全市場化的產業。它的第一項生產資料即土地是由國家提供的，也就是所有房地產企業都要和政府部門“做生意”，國家利益和社會發展的需要決定了房地產行業的形勢和走向。
以上兩個視角，是解釋中國房地產市場現狀、問題和發展趨勢的基本支點。也因此，過早地判斷調控的效果如何，尚需時間觀察。有一點，就現有房地產政策而言，如果執行得好，絕對能夠保障房地產產業健康發展，不會出現太大泡沫。
就房價而言，近期一、二線城市房價會在高位維穩，市、縣、鎮房價則會快速上漲。一兩年后，三、四線城市的房價就會推高至一、二線城市的房價水平。整體上，如果中國15年內城市化率要從現在的46.6%，每年1個百分點增長到60%以上，那么，可以預料，房價上漲不會停止。這還不考慮物價上漲、貨幣貶值等因素。
地產企業發展模式
今年，宏觀調控、限購等政策舉措對中小房地產企業形勢不利，一些企業會因資金鏈斷裂而垮臺。一個嚴重現象是，在銀行收縮信貸的同時，大量的社會資金通過擔保、信托、地下錢莊等渠道進入地產企業。
不過，就未來發展趨勢而言，房地產企業仍能大有作為。
概括而言，房地產企業發展模式有以下幾種：
投機型（藍領）。幾個好朋友，湊上幾百萬，在較為偏遠的地方買一塊地，借街道開發等名義蓋起幾幢樓，一個小型的房地產公司就誕生了。這種機會如今在一、二線城市越來越少，但在縣、鄉（鎮）正當其時、如火如荼。其深層背景是，市、縣以下，政府招商引資迫切，而土地是招商引資的最重要工具，土地批復手續常常不規范。就筆者所了解，這種情況近來在基層鄉鎮普遍出現，它也是中國不發達地區“城鎮化”中“鎮”的一般起步狀態。目前，一些中小型房企已開始著手開拓這類市場。
市場競爭型（白領）。這是指有一定的資本積累，主要靠政府拍地生存的中型房地產企業。它們處于“被動”生存狀態，有地就干，無地就停。中國有一半以上的房地產企業屬于這類。它們喝的是市場經濟的“奶”，下的是市場的“蛋”。面對目前的形勢，它們如想獲得更為長足的發展，也必須上山、下鄉，在縣、鄉（鎮）大展拳腳。
品牌輸出型（金領）。主要指中國一流的品牌房企。它們各自有各自的核心競爭力，或住宅或商業，或兩者兼備。它們所到之處，鮮花、美酒加掌聲。因而，它們開發的項目大多是所到城市從眾多項目中挑選出來的，帶有許多優先性條件。
典型的地產公司有萬達、寶龍、升龍等。例如，萬達的開發項目位置往往由其“挑揀”，政府對其項目的拆遷，常常事先做出承諾，土地、規劃等手續辦起來基本上是“綠色通道”。在河南，寶龍做中牟市雁鳴湖旅游地產，一口吃下幾千畝，條件特別優厚。而作為河南城中村改造第一戶，政府部門、銀行對升龍提供的支持，其他房地產公司很難望其項背。
政商合作型（紅領）。這類開發模式又分兩小類。第一類，一級土地運營。這種房企與市、縣（區）政府聯合開發新區，它們按照城市規劃，先期投資道路、綠地、橋梁、水、電、氣、暖等基礎設施甚至教育、衛生設施，然后分階段開發政府提供的土地。這種公司置換土地的升值空間大，具有土地開發的主動權，獲利常常十分可觀。
典型的如東方今典和盛潤等。前者據說已在河南9個市、縣簽約拿下一級土地運營合作項目。在河南，這類公司會越來越多，許多有實力的房企一旦“入門”，如入金山。
第二類就是與政府投融資平臺單位合作開發項目。2010年4月，國務院下發通知，停止或限制所有與地產有關的政府投融資平臺的運作，城建、交通、水利、房建等政府投融資公司都處于整頓狀態，城市大量基礎設施開發計劃無法實施，財政對此無能為力。為解決城市發展的緊迫問題，一些地方政府勢必會用土地來換項目。這樣就給一些有實力的房企提供了一個非常好的土地來源渠道。可以預料，在不久的將來，這種模式勢必會產生一類政商合作型房企，發展前景無量。
房企新商機
綜上所述，無論國家調控政策如何，房企今后仍然面臨著諸多發展的“縫隙”和商機。如果做出系統梳理，那么值得研究的將有許多方面。
第一種是參與城市、工礦的棚戶區改造。這是唯一一項不受新政影響的地產項目，往往是各級政府的“一把手工程”，在規定期限內務必完成。其優越性遠超都市村莊改造。這是新形勢留給房企的一條暢通小道。
第二種是房企可以參與經濟適用房、廉租房建設。雖然利潤有限，但旱澇保收，能塑造企業的社會形象。
第三種是到縣、鄉（鎮）發展，參與城鎮開發和新農村建設。此間的發展空間極大。其原因多樣。由于限購，許多投資者把目標轉向縣、鄉（鎮），這些地方由于房價低、升值空間大、投資小，房產銷售目前逐漸趨熱；而一些謀求創業的小老板，如過江之鯽回家買地、買房，投資賺錢的同時預備養老。同時，由于縣、鄉（鎮）的招商引資如火如荼，大批農民返鄉就業，他們在大中城市買不起房，返鄉則能在一定程度上滿足需求。
第四種是與政府或政府主導的投融資平臺合作，參與市、縣（區）一級土地運營，聯合造城；或參與交通、水利等基建設施項目建設。
第五種是開發旅游地產。各個地方旅游景點改造及其配套商業、住宅、別墅綜合性項目，機會很多。目前建業已經率先涉足，與云臺山、神農山等展開合作，參與這些景區的配套設施和服務設施建設。21世紀、興亞等也已悄然布局。
綜合以上“商機”，一條主線極為明顯，即積極而密切地關注政策導向，結合地方需求，與有關方面結成“同盟”，這樣就能造就萬民之福，也為自身贏得發展空間。
