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2024年11月24日
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2011年，冰城春天來的有些遲緩，但步履堅定。此時在這座城市中，被春風撫慰的不僅是那些綠樹青草，還有包括16萬戶棚改居民在內的各類住房困難百姓多年期盼著的心。
春風又綠江南岸。5月，哈爾濱第一個完全由政府主導出地出資、建管合一，用好區位、高品質、優政策對應全市棚改易地回遷安置的超大型保障房基地——民生尚都項目初具規模，一期100多棟高樓中，有相當一部分已經整裝一新，準備迎接棚戶區住戶、城市中低收入家庭、大學畢業與新就業人員、外來務工人員等住房困難群體。這是哈爾濱住宅建設史上最大規模，也最具民生和民心效應的項目，與之相關的一系列政府運作被房地產業內解讀為：“市場的歸市場，保障的歸保障”“雙軌制”理念的大膽嘗試和踐行，其決心堅定，步伐疾速，哈爾濱正在開創保障房建設政府主導時代。
A 土地政策：
風水寶地給了保障房
今年為完成中央政府下達的保障房計劃，全國各大城市都在土地供應上煞費苦心。不少大城市建設用地指標吃緊，保障房用地更是捉襟見肘。像深圳，目前基本面臨無地可供的狀況。地方政府面臨的選擇是：如果用好區位地塊建保障房，等于是從政府財政中割舍一塊肥肉；而假如保障房建設選用差地，由于選址偏遠，基礎設施配套落后，困難群體入住后，不僅加重生活成本負擔，還很可能導致產生新貧民窟。
哈爾濱經過多年加速建設，可規劃利用的住房建設用地也日漸稀缺，然而哈爾濱的保障房建設用的是最好的地，以民生尚都小區所在群力西區為例，不僅是區位最好，配套齊，而且就單個保障房項目用地規模，其一期用地面積相當于6個紅旗小區(哈市建于上世紀九十年代的經濟適用住房小區)，如果加上二期計劃用地面積，總用地面積有望達到230萬平方米，建筑規模達到400萬平方米，在全國各大城市中也是數一數二。
哈市國土資源部門一位資深經濟師介紹說，民生尚都小區所在的群力西區原本就是哈爾濱現有儲備用地中“最有后勁兒的家珍”，這里是同時具備中央商務功能、高端產業集群功能、創新示范功能、旅游觀光功能和生態宜居功能五大定位的群里新區的一部分，是哈爾濱江南最后一塊風水寶地。
據了解，群里新區總面積27.33平方公里，三環路穿行其間，分為東西兩區，東區已經啟動建設了4年，目前包括已經入住和正在建設的樓盤達到20多家，未來1年到2年內，居住人口將達到5萬個家庭15萬人，初步形成了哈爾濱最具特色的生態人居環境。西區約13平方公里，這里北銜美麗的松花江，與哈市行政中心一水相隔，臨江濱水，運脈極佳；西臨長嶺湖風景旅游區，秉承天籟，自然生態優良。南靠機場高速公路，東接城市快速路三環路。按照城市總體規劃，群力新區是哈爾濱市城市住宅發展的主要方向。2010年初，哈爾濱市委書記蓋如垠踏雪勘查，現場點地，群力西區易地安置項目——民生尚都小區啟動區域正式定址，該項目全部建成后，入住人口將相當于國內一個普通縣城的人口總數。
B 融資方式：
政府主控
資金杠桿
目前保障房建設資金主要來自幾方面：中央財政撥款、政府土地出讓凈收益、公積金收入以及地方政府財政收入。今年哈爾濱計劃建設的4.2萬套保障房，如果每套按建筑面積60平方米計算，總量接近250萬平方米；如果每平方米建筑成本3000元計算，僅今年就需要投入資金約75億元。中央財政撥款平均分到每套保障房上只有1萬元出頭，大約相當于每套保障房所需投入資金的1/20，顯然政府壓力不小。
據介紹，以往哈爾濱保障房建設資金主要是用棚改中整理出來的土地，掛牌給開發商，歸集一部分建設保障房資金；而從民生尚都小區開始，哈爾濱保障房資金不再依靠開發商，而是確定了政府主導建設統籌原則，依托哈投集團融資平臺，組建了哈投民生公司作為棚改融資的市場主體，先行籌措投入征遷啟動資金，撬動貸款，實現了政府主導下的融資主體轉換，讓保障房建設資金合理流動起來。該項目成為哈爾濱保障房項目脫離開發商的典范。此外，先行建設易地安置保障房還成為政府主控資金杠桿，政府“手中有房，心中不慌”，可以進一步利用棚改項目中產生的開發收益，反哺保障房建設。
據哈市住房公積金管理中心相關負責人介紹，2010年7月30日，該中心向民生尚都項目發放住房公積金保障性項目貸款7億元，使哈市成為全國首批28個住房公積金貸款支持保障性住房建設試點城市中，第一家實現貸款發放的城市。當年11月，在公積金貸款的支持下，項目一期工程勝利竣工，包括經濟適用住房、廉租房、公共租賃房等建筑面積達54萬平方米保障用房正式交付使用。
C 建設模式：優先配備城市配套資源
質量高、環境優、功能全、物業好，這是政府主導建設民生尚都小區之初對市民的承諾，如今這一承諾正在逐一兌現。據介紹，民生尚都小區的建設指揮部全稱是“群力西區易地安置暨保障住房項目建設推進辦公室”，是政府為主導保障房建設專門設立的機構。
據該辦主任夏德斌介紹，民生尚都小區從立項就規劃為區域功能豐富、自然式綠化、田園式布局，舒適安全、環境優美、交通便利的精品住宅小區，整體品質將不輸于商品房高檔小區。曾邀請國內著名設計單位展開設計競賽，經專家評審，擇優確定了最終規劃設計方案。高起點的定位，高標準的要求，使得項目規劃順利通過了創建國家康居示范小區的申報工作，得到了業內專家和保障住房用戶的高度評價。
哈爾濱市政府已經宣布，將優先配備城市配套資源到民生尚都小區。不久的將來，這里將有兩大主題公園，引入中小學名校、幼兒園、銀行、郵政、大型超市。今后物業管理也由政府主導，物業管理實行政府補貼形式的高服務等級與低收費標準。特別值得一提的是，民生尚都小區以單個項目撬動全市棚改全局，得以完善城市功能布局、疏解老城區人口密度、緩解城區壓力，提高城市承載力，起到“四兩撥千斤”奇效；實施“先安置后征收”、“邊安置邊征收”，政府創新人性化征收政策使棚改戶免去了以往搬遷過渡之苦；每平方米建筑面積低于4000元的房價，只相當于鄰近商品住宅房價的50%左右，百姓實現住有所居夢想的同時，家庭財產迅速提升。哈爾濱創造性地保障房建設實踐步伐邁入全國城市前列，形成鮮明特色的建設經驗。
哈爾濱市委書記蓋如垠說，哈爾濱經濟不算發達，困難戶又多，保障房問題解決得好，對全國意義很大。哈爾濱的保障房建設舉全市之力加以推進，不僅改善棚戶區居民的生活居住條件，更會直接增加百姓的財產性收入，順民心、合民意，哈爾濱保障房建設要在全國成為典型。
D 雙軌制：保障房開創政府主導時代
保障房大規模推進的背后，是住房供應制度和結構的變革。在過去30年間，哈市政府住房管理部門名稱幾經變化，從最初的房產局到房產住宅局，再到住房保障和房產管理局，揭示出作為公共產品的保障房，是政府開始履行其公共責任、保障公民居住權利，以及重新分配社會財富的體現。保障房建設開創一個嶄新的政府主導時代，是人心所向，也是大勢所趨。
在1998年取消福利分房以后大約十年間，哈爾濱的保障房基本處于缺位狀態，市場中供應的房屋90%以上為商品房。福利分房時代逝去，完全走住房市場商品化的道路，造成大部分中低收入者“靠工資收入一輩子也買不起房”的嚴峻現實。近幾年，哈爾濱推行的經濟適用住房和廉租房政策，取得一定成效，但仍然主要靠政策引導開發商投資建設，其規模遠遠不能滿足各類住房困難群體需求，那些幾輩人都無法改變居住條件的棚戶區居民、城市中低收入“夾心層”、剛剛畢業的大學生及新就業人員、外來務工人員，他們的住房夢想只有通過政府主導建設保障房才能實現。
哈市棚改辦一位負責人說：“老城區一些好地塊都被開發商摘牌開發了，剩下的都是開發商不愿意碰的大片棚戶區，被稱為難啃的‘硬骨頭’，嚴重影響了城市面貌和可持續發展。如果沒有棚改任務艱巨緊迫的現實性，如果沒有對當下保障房落實行動的高度清醒認識，如果沒有對哈爾濱城市未來高瞻遠矚的謀劃和構想，民生尚都項目就不會誕生。”這位負責人表示，兩年前，哈市原定拆除二環以內棚戶區530萬平方米，當時尚有100萬平方米沒有如期完成。蓋書記上任后，在改善民生、加快城市現代化進程、規劃十二五宏偉藍圖等方面采取了一系列大動作、大手筆，提出‘北躍、南拓、中興、強縣’新戰略，作為‘中興’戰略的重要組成部分，民生尚都項目擔負著撬動棚改、路改杠桿的重任，起到加快推進全市棚戶區改造，改善群眾居住環境、完善城市功能布局、疏解老城區人口密度、緩解城區壓力，提高城市承載力的重要作用。
“今后我們的主導思想是開發商建商品房，政府來建保障房，這是一個戰略問題，政府就應該通過建保障房解決百姓民生問題，財產收入問題和公共服務問題，讓老百姓享受好生活。”哈爾濱市委書記蓋如垠擲地有聲。民生尚都項目展現出保障房建設的哈爾濱模式：由政府主導，出地出資建管合一，用好區位、高品質易地回遷安置房促進全市棚改破題，哈爾濱開創保障房建設的政府主導時代。
