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2024年11月24日
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2017年土地市場(chǎng)高開(kāi)低走，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率出現(xiàn)回落，“地王”幾乎銷聲匿跡。但在調(diào)控政策持續(xù)收緊的背景下，房企整體拿地規(guī)模仍保持在高位。不管是大型房企，還是中等規(guī)模房企，均加強(qiáng)了在土地儲(chǔ)備上的擴(kuò)張。展望2018年，我國(guó)土地市場(chǎng)是冷是熱？房企拿地還會(huì)熱情高漲嗎？有業(yè)內(nèi)專家表示，2018年，企業(yè)拿地集中度將會(huì)提升，行業(yè)洗牌將會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，大型房企收并購(gòu)機(jī)會(huì)增多。
土地供應(yīng)加大
據(jù)克而瑞研究中心和中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年前11個(gè)月，全國(guó)300城土地市場(chǎng)成交建筑面積超過(guò)17億平方米，同比出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。但距離2013年的土地成交高峰仍有一段距離。
克而瑞研究中心分析師馬千里表示，“2017年，在一線城市盡量加大供應(yīng)量的情況下，三四線城市采用因城施策方式，避免高庫(kù)存區(qū)域過(guò)度供應(yīng)土地。全國(guó)供地總量放量上行，但并未出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。”
由于土地供應(yīng)加大，部分城市土地成交體量上漲。尤其是北京，2017年土地成交同比有了大幅上漲。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院、亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年全年北京土地出讓金總額高達(dá)2796億元，比2016年全年北京土地出讓金總額增長(zhǎng)超過(guò)225%。
其中，2017年北京成交的住宅用地有71宗，比2016年全年北京成交的住宅用地多了56宗。從各個(gè)行政區(qū)住宅用地成交情況來(lái)看，截至2017年12月19日，大興區(qū)成交住宅用地最多，有14塊，排在第一；房山區(qū)成交住宅用地有8宗，排在第二；豐臺(tái)區(qū)成交住宅用地有6宗，排在第三。
土拍市場(chǎng)降溫
在“房住不炒”的大背景下，“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”、“熔斷”、“搖號(hào)”等土拍新政層出不窮。無(wú)論是以北京為代表的一線城市，還是熱點(diǎn)二三線城市，土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出“降溫”態(tài)勢(shì)。
2017年1月19日，北京土地市場(chǎng)迎來(lái)新年首拍，3宗住宅用地吸引了包括遠(yuǎn)洋、懋源、萬(wàn)科等20余家房企及綜合體參與角逐。在“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”規(guī)則下，房山區(qū)西潞街道地塊與平谷區(qū)金海湖地塊經(jīng)過(guò)幾十輪報(bào)價(jià)后，均以70%的住宅面積自持上限進(jìn)入到住宅建設(shè)方案投報(bào)階段，而門(mén)頭溝潭柘寺地塊則被京投、遠(yuǎn)洋、龍湖、保利、首開(kāi)聯(lián)合體以63.3億元收入囊中，土地市場(chǎng)熱度可見(jiàn)一斑。
2017年初，二三線城市的土地市場(chǎng)同樣“火熱”。2017年4月6日，成都主城區(qū)8宗地塊的集中出讓吸引了百余家房企云集。在經(jīng)歷3次熔斷和抽簽之后，這場(chǎng)歷時(shí)5個(gè)小時(shí)之久的“激烈”土拍最終以7宗地塊樓面價(jià)破萬(wàn)的成績(jī)成功收?qǐng)觥?/p>
值得注意的是，隨著2017年一系列樓市調(diào)控政策的頒布和實(shí)施，土拍市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷。繼2017年上半年的多場(chǎng)土拍“廝殺”后，下半年土地市場(chǎng)“冷靜”了許多，甚至有部分城市最終以“流拍”結(jié)束了2017年的土拍工作。
北京土地市場(chǎng)2017年最后一宗地塊——北京市延慶區(qū)延慶新城YQ00-0300-0058等地塊，在截至2017年12月28日上午掛牌出讓的最后一刻仍然無(wú)人問(wèn)津，以流拍告終。這是繼2017年11月4日平谷夏各莊地塊流拍后，2017年北京土地市場(chǎng)上第二宗流拍的宅地。
以“爆冷流拍”告別2017年的城市不止北京一個(gè)。2017年12月27日太原市一宗優(yōu)質(zhì)宅地僅有一家房企報(bào)名，卻難逃流拍結(jié)果；12月29日南京市一宗商辦混合地塊始終無(wú)人問(wèn)津，最終流拍。
收并購(gòu)成為拿地主要方式
2017年，隨著房企整體銷售規(guī)模的增長(zhǎng)，行業(yè)集中度的加強(qiáng)，大型房企為了保持銷售規(guī)模的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，積極擴(kuò)張土地儲(chǔ)備。中等規(guī)模房企為了再上一個(gè)新臺(tái)階，也對(duì)新增土地儲(chǔ)備表現(xiàn)積極。這樣使得2017年房企整體拿地規(guī)模同比有了明顯增長(zhǎng)。
對(duì)于2018年我國(guó)土地市場(chǎng)走勢(shì)，克而瑞研究中心分析師沈曉玲告訴北京晨報(bào)記者，“2018年的土地市場(chǎng)供應(yīng)將緊隨房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的影響，通過(guò)及時(shí)增加或者減少供應(yīng)，維持市場(chǎng)供求的基本穩(wěn)定。土地供應(yīng)難以大幅增加的城市，如上海、深圳等，可以大力推進(jìn)舊改項(xiàng)目、城市更新的方式，提供更多的居住用房，補(bǔ)充市場(chǎng)需求的缺口。”
“2018年，企業(yè)拿地集中度將會(huì)提升。龍頭房企銷售規(guī)模還將繼續(xù)擴(kuò)張，市場(chǎng)占有率繼續(xù)提升，預(yù)計(jì)對(duì)新增土地儲(chǔ)備需求量還將繼續(xù)增長(zhǎng)。部分中等規(guī)模房企提出了近一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億的計(jì)劃，在三年內(nèi)還提出了三千億的目標(biāo)，有的是為了上升到新的梯隊(duì)，有的是為了防止出現(xiàn)掉隊(duì)，這些在今年拿地較多的企業(yè)，明年仍將會(huì)是土地市場(chǎng)上的生猛力量。但在土地市場(chǎng)政策持續(xù)收緊的情況下，土地出讓條件將更加嚴(yán)苛，小型房企很容易被拒之門(mén)外。”沈曉玲說(shuō)。
在沈曉玲看來(lái)，2018年，收并購(gòu)仍將是部分房企的主要拿地方式。“在目前土拍市場(chǎng)起拍價(jià)居高不下，有的地塊的樓板價(jià)甚至已高過(guò)周邊樓盤(pán)的銷售價(jià)格，為了有效降低拿地成本，部分房企依然會(huì)在收并購(gòu)市場(chǎng)上尋找機(jī)會(huì)。”沈曉玲表示，在集中度加強(qiáng)和土拍價(jià)格較高的背景下，一些中小房企也面臨被淘汰出局的危機(jī)，行業(yè)洗牌還將繼續(xù)進(jìn)行，這也給了規(guī)模較大的房企收并購(gòu)的機(jī)會(huì)。
