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2024年11月24日
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根據杭州市國土局此前公布的出讓方案，本次掛牌出讓實行“限地價、競保障性住房面積”的競買方式，即設定合理上限價格，當競買報價達到地塊合理上限價格時，不再接受報價，價格鎖定在合理上限價格，轉為在此基礎上通過現場投報配建保障性住房面積的方式競買，投報面積最高者為地塊競得人。
對于商品房配建保障房，已有一些業內人士認為：“這是讓開瑪莎拉蒂的業主，跟在樓道里用煤爐燒菜的業主成為鄰居。”小區如何管理？社區氛圍如何保持和諧？開發商將如何合理規劃？疑問重重。某位現場觀戰的開發商直接表示：“最近對土地市場還是以觀望為主。”
配建保障房平淡落地
這次出讓的兩宗土地，10號地為之江商住地塊，出讓面積32794平方米，需配建不少于2473平方米的公租房，出讓成交價為每平方米樓面地價4673元，溢價2.4%；11號濱江商住地塊，出讓面積43359平方米，需配建不少于6640平方米的公租房，出讓成交價為每平方米樓面地價7459元，溢價26.7%。
全新的規則吸引了許多業內人士和媒體的關注。
同樣兩塊配建保障房的用地，爭搶之激烈程度迥然不同。之江商住地塊以樓面價每平方米4560元起拍，競買人出價非常謹慎，僅僅叫價8輪，而且每次僅加價100萬元，剛好夠到拍賣師規定的最低加價標準。該地塊背倚獅子山，與中共杭州市委黨校、錢塘梧桐燕廬相鄰。
相比之下，濱江商住地塊的競買更為激烈，共經歷了24次叫價。該地塊位于地鐵一號線西興站和濱康站之間，地塊右邊是濱江地鐵投資有限公司于去年5月20日競得的地塊，計劃打造成集地鐵、長途汽車站、商業設施、超五星酒店、多種住宅等綜合體。去年6月，寧波一家開發商曾以14230元/平方米的樓面價，在區域附近競得一宗商住用地。
根據規定，10號和11號地塊配建的公租房建成后，將無償移交給杭州市房產管理局。業內人士認為，如果刨除保障房用地，地塊的“隱形地價”會比較高，每塊地的樓面價應該比官方起拍價高出數百元。
配建保障房的兩塊地成交價都沒有觸及最高限價。當被問及“如果競買價達到最高限價，是否愿意進入配建保障房的競爭”時，競得濱江商住地塊的開發商——杭州金盛置業有限公司的競買代表表示，配建保障房是開發商應盡的義務，但事先已預計不會觸及最高限價。
多個疑問有待破解
盡管在民眾看來，“10%配建”對于加強保障房建設、保證民生居住大有意義。但另一方面，配建工程的提出，卻對開發商的開發水平、管理水平提出了更高層次的要求。配建工程對開發商來說，并非普通商品房項目那般“信手拈來”。
“配建房項目的操作，首先對小區規劃有著很大挑戰，對日后的小區管理方面要求更高。”某開發商表示，“現在一切都還是紙上談兵，是否會在實施中出現沒有意料到的問題，也并非不可能。我們還處于觀望期，對近期推出的配建房用地也不準備出手。”
還有業內人士質疑， “商品房”和“保障房”兩套截然不同的體系，“強扭出來的瓜”會結出“甜瓜”嗎？ “分”還是“不分”，這是個難題。
無論是貧富分區，還是搞混搭，似乎都各有利弊。
有業內人士認為: “城市居住格局”不只是基于建筑學和物理學意義上的建筑分布，它實際上也是政府、房產商、市民三方互動的結果，一個城市的居住格局，某種意義上就是窮人和富人在居住權上的博弈。城市規劃、住房建設，塑造的是一種凝固的社會架構。一旦這種構架人為地加劇其落差，兩種文化和心理就會日益斷裂，因此，城市的發展，理應給窮人留一點自由呼吸的空間，而不應該將其徹底邊緣化。
開發商購地熱情降溫
土地市場的冷清，已成不爭的事實。兩塊配建土地的地價被認為“相當理性”。
事實上，今年以來，各地土地市場底價成交甚至流拍的消息屢屢見諸報端。3月份，上海共成交25幅經營性用地，其中近8成地塊零溢價率成交。今年前3個月，南京共掛牌出讓土地12幅，其中有8幅地塊以底價成交。4月27日，南京國土局出讓4幅地塊，其中3幅地塊為底價成交。
素有“富人之鄉”之稱的溫州今年初共推出10幅地塊，最終全部流拍。這一現象在土地供給一直緊張的溫州實屬罕見。而今年前4個月溫州土地成交行情也基本為底價成交。
4月20日，北京有3幅住宅用地入市招標，結果順義區的2個地塊流標，密云區地塊的報價僅超過底價。6天后，北京豐臺長辛店新區、成壽寺及通州幾幅土地成交的溢價率最高22%，最低僅為8%。
根據以往經驗，土地成交量低迷的原因多與供給減少有關。
進入5月，樓市格局已漸漸清晰：土地源頭上的供給在縮水，交易環節的投資、投機需求基本已經被清掃出市場，調控政策雙管齊下，樓市在擠泡沫的同時，降溫明顯。
在中央嚴控房價的大原則下，樓市的緊張氣氛彌漫在每一個環節，包括土地市場。根據上海證券報調查，北京、上海、深圳、鄭州、杭州等地出現不同程度的商品住宅用地供給減少。其中，深圳今年以來商品住宅用地幾乎“零供應”；鄭州出讓的幾十幅土地中，有住房類字樣的只有四五個，且都是協議出讓的“其他普通商品住房用地”性質。據了解，根據鄭州的規定，未來開發商以出讓方式取得商品住房項目用地的，須按不低于地上建筑總面積10%的比例配建保障性住房。
有專家預測，如果前4個月的這種成交趨勢得以繼續，京滬杭等地今年土地出讓金的收入將比去年大幅減少30%-60%。
