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2024年11月24日
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城市化網訊 2017年12月2日，由中國經濟體制改革研究會主辦的第十五屆“中國改革論壇”在北京舉行，論壇主題為“學習貫徹黨的十九大會議精神，研究推進重點領域改革取得突破”。城市化委員會榮譽顧問、中國經濟體制改革研究會副會長樊綱出席論壇并演講，他系統分析了房地產長效機制，認為房地產供給側方面也存在很大問題。
在供給側方面，樊綱表示，中國的土地高度稀缺，我們可居住面積是世界人均可居住面積的三分之一，我們還要糧食自給自足，還有18億紅線。還有農村土地怎么流轉的問題，現在的土地制度，這個事目前還很難做，他認為我們要有耐心，逐步解決農村土地流轉的問題。
此外，還涉及到一些人為因素，在供給側的一些人為因素，包括制度因素、戰略因素、政策因素，導致我們的土地供給、住房供給出了問題，供給不足。
一是容積率太低，土地少怎么辦？“容積率低就學香港，在有限的土地上提高效率，多蓋點房子，我們現在還一直壓著容積率。”
二是地方政府不供地，樊綱認為，在地價高這個問題是，某些地方政府是有一定責任的。如果他做這件事那就是他的責任，就是饑餓供給，就是不供地。重慶為什么房價不高啊？因為房價稍微一高就得供地，不供地就得出問題。
三是地產商高價買地，現在的房地產商動不動就說房價就高因為地價高，但樊綱表示，地價是房價的派生價格，“不是你預期未來房價會比現在更高，所以你才能用更高的價格來買地嗎？給你便宜的地，但你將來便宜賣房嗎？你不便宜賣房，你就有高額利潤。你老說你地價高，問題是你預期的房價更高，不然你怎么要拍地？”
四是租賃市場不發達，包括針對低收入階層，對于保障性質的租賃住房也確實是供給短缺，各種法律體系、各種保護租房、房客雙方的法律制度不健全，導致大家對租房市場發展的很不健全。
最后一點很重要的就是土地分配制度，就這么一點土地，如何分配，如何在大城市和小城市之間分配？這就是城鎮化戰略的偏差問題。過去我們一直強調發展小城市，小城市無限供地，大城市限制供地，限制發展，不允許設人口上限，不發展大城市。結果人涌向大城市，離開小城市，結果現在絕大多數的人口遷移是向大城市遷移，而中小城市，特別是三四線的城市大部分是人口流出的地方。
最近研究院做了另一項研究，研究產業轉移，中央政府有若干項鼓勵產業轉移的政策，定了60幾個城市作為產業轉移的城市，結果10多年下來，最后轉移到內陸地區真正轉移的87%都是到省會大城市，那些小城市幾乎都沒有。因為大城市有優勢，城市化就是大城市有聚集效應和集聚效應，能夠提供更好的服務、提供更好的基礎設施、提供更好的人才資源、提供更好的物流等等，因此產業進了大城市，就業在大城市提供，人為什么遷移，人的遷移是為了過更美好的生活。
這次十九大把美好生活這件事提出來了，樊綱表示，“你不能按照你的想法，說他應該到邊遠山區去，你為什么不去？”他也追求美好生活，特別是他的孩子要追求美好生活，大城市能夠提供這些東西，很多小城市提供不了。
