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2024年11月24日
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辦公室里，茹盈來回于辦公桌和書架，在書架上翻閱著文件，找到目標材料后將它一份份整齊地疊放在辦公桌上，嘴上念叨著：“這下好了，我得趕快。”
茹盈是北京市昌平區北七家鎮海鶄落村黨支部書記。11月初這天下午，他正忙著為村集體建設用地建租賃房的二期工程準備材料，上級單位要求他必須在接到材料清單的當天準備好相關資料。
“審批手續催得緊。”茹盈對時代周報記者說道。
與一期租賃房審批手續的舉步維艱不同，二期工程從報批到測繪等都明顯提速，這緣于從8月底開始的一系列旨在建立租購并舉住房市場的調控措施。
集體建設用地建造租賃住房在北京早有探索，值此背景，試點工作加速推進。
11月16日，北京市規劃國土委、市住建委聯合印發《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，承諾從2017年起的5年里，北京市將供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約200公頃。據《中國新聞周刊》報道，未來五年，北京市每年約1/3新增住房為租賃住房，集體建設用地租賃住房占該市場的80%。
這意味著，北京集體土地建設租賃住房再次提速。
集體建設用地建造租賃房，即是從住房供應端調控，通過盤活農村土地，意欲構建租購并舉的住房體系，并解決區域職住平衡問題。
一系列政策出臺，給北五環外的海鶄落村帶來了希望—此前，這里的一期租賃房已經空置了3年。
試點第一村，邊建邊辦手續
北五環外，海鶄落村距離5號線天通苑北站僅2.8公里。2011年9月，國務院辦公廳發布《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》，提出重點發展公共租賃住房，2012年1月，國土部正式確定北京、上海成為集體建設用地建造公租房的首批試點。而早在2010年12月底，海鶄落的第一期租賃房建設項目動土典禮便啟動了。
作為北京市集體土地建造公租房先行試點，無先例可循的海鶄落村在項目動工時遭遇不少困難。
首先是項目手續審批受阻。“利用集體建設土地建公租房，我們這里一定是北京市第一家，但那時候沒辦法辦手續，一些部門說沒有先例。”
而后，上級政府為海鶄落村辦了綠色通道手續，但手續推進時也屢屢碰壁。
時代周報記者梳理公開資料發現，當時北京市、區兩級政府相關部門還沒有針對集體建設用地建租賃房的政策配套，是導致公租房項目無法在區發改部門辦理立項手續的原因之一。此外，在村集體建設用地上建造租賃房也不符合當時規定。
“當時的建與辦不是匹配的，只能邊建邊辦。開工肯定是沒問題，但只能邊施工邊辦理，不能像以往一樣手續辦完再施工。”鎮政府一名工作人員向時代周報記者表示。
2014年10月，海鶄落第一期租賃房項目竣工。茹盈介紹，一期項目住宅建筑面積約10萬平方米，外加約2萬平方米的一層商業，共有住房1837套，其中，三居室是86平方米，共219套，765套為約64平方米的兩居室，其余為20-40平方米的1居室。
“一期項目總的投資是5.7億元，加上市政配套等，到現在為止村里付給建設方城建五（北京城建(14.240, 0.00, 0.00%)五建設集團有限公司）4個多億，還差1個多億。”茹盈告訴時代周報記者，已償付的4個多億來自村集體資金，而由于手續的不完備，從竣工至今，第一期租賃房還處于空置狀態。“房子放了三年沒有出租，壓力很大，壓力最大的還是村里，村里實行股份制，村民難免心里會有疑問：怎么那么長時間都沒動靜？”茹盈說道。
如今，試點第一村等來了機遇。
海鶄落村的新轉機，每年分紅漲100元
8月28日，國土部、住建部聯合發文，確定了北京、上海、武漢等13個城市將作為首批試點，利用集體建設用地建造租賃住房，這意味著農村土地進入住房供應市場的探索又邁了一步。9月26日，國土部在武漢召開試點工作啟動會，部署相關工作，集體建設用地建造租賃住房試點全面展開。
隨著集體建設用地建造租賃房試點的全面展開，茹盈已經開始籌劃第二期租賃房的建設，二期租賃房建筑面積約5.4萬平方米。
5月，北京市政府下達了2017年利用集體土地建設租賃住房試點供地任務，海鶄落村的建設項目被列入其中。11月27日，茹盈提交了項目報告，他打算在辦第二期手續的同時，一并推進一期手續。盡管還欠城建51個多億，但他現在信心大多了，“假如按32元/平方米·月測算，一年下來有4000萬元收入，加上商業有5000萬元左右”。
海鶄落村是北七家鎮的人口第二大村，戶籍村民約2000人，據茹盈介紹，村里分紅按照勞齡股、戶籍股和獨生子女股進行分配，一共有61200股，2016年給村民的分紅是2800多萬元，每股460元。他向村民承諾：“從2016年起，每年一股要漲100元，2016年是460元，2017年是560元，2021年要實現1000元一股。”
“等那批租賃房租出去就好些了，只是還不知道什么時候。”一名村民告訴時代周報記者，去年年底他拿到了一萬多元的分紅。
“三個鎮的項目我們村排第一位，我們的流程走得最快，下個月6號就可以批復，動工的話，我估計不是年底就是明年年初。”茹盈很樂觀。
農業部農村經濟研究中心研究員廖洪樂告訴時代周報記者，現在租賃房建設尚處于開始階段，只是政策上有所調整，調節過來就可以建房，但法律層面的修改還未開始。
而集體租賃住房未來大舉入市，又能否解決低收入群體、非京籍人士的住房之困？
為科學城提供配套，未來或面向外來務工者
今年8月，中國社科院發布了《北京流動人口在京購房狀況研究報告》（下稱《報告》），報告基于國家衛計委2014年的全國流動人口動態監測數據，共覆蓋北京市13個區縣7998個有效流動人口樣本。該項研究表明，樣本流動人口的平均工資為4956.32元，其中，購買住房的流動人口占樣本總數的14.6%。
“未來科學城，與我們村一溝之隔，本來初衷設定，主要面向的人群是科學城的科研人員和新畢業的大學生，剛畢業不久肯定買不起房，咱們給他提供配套服務。為什么要建造幾個戶型呢？三居室是為了給這些攜家帶口的專家，一居室等可以供新畢業的大學生租用。”茹盈解釋道。
而從11月開始，北京主要于城中村開展排查行動，拆除違章、存在隱患的建筑，其中受影響人群主要是外來務工者。
廖洪樂向時代周報記者表示，北京先前試點的集體土地建租賃房項目，主要面向群體是周邊高新科技產業的白領和剛畢業的大學生，未來極有可能擴大到面向這部分人群。“城市中心的建設需要他們，沒有他們，這個城市也運行不起來。”廖洪樂說道。
中國人民大學經濟學院教授劉守英則表示可能性不大。
另一個問題是，《報告》同樣顯示，取樣中有67.1%的人員從事服務行業，40.1%就職于私營企業，而北京市服務功能的產業主要分布于市區，租賃房則主要分布于京郊農村，區域職住平衡的問題能否借集體土地建租賃房的展開得到妥善解決？
廖洪樂認為，僅通過集體土地建設租賃住房，無法徹底解決職住平衡問題，“這部分住房主要解決的還是收入較低人群的住房問題，職住平衡可能還是要從交通方面入手”。
