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2024年11月21日
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2月24日，國務院副總理李克強在全國保障性安居工程工作會議上指出，今年保障性安居工程建設1000萬套是硬任務。而從2月21日到24日的4天之內，住建部以“軍令狀”的形式與各省、自治區、直轄市以及計劃單列市簽訂了今年的建設目標責任書。各方紛紛表示，為解決我國福利性住房供給的短板，此番力度可謂空前。同時，由于我國住房保障工作尚處于探索階段，尚需規范化制度化建設，并且保障房體系建設是一項系統工程，涉及到多部門之間的協調，以及多項配套政策的落實，因此，保障房建設可謂任重道遠。
千萬套保障房阻力重重在哪里？
以筆者看，保障房建設的意義已經超過保障房本身。一般來說，保障房建設的首要目的是解決中低收入者的住房問題，實現全民住有所居目標。而對于今天的中國來說，最少還有另外兩層意義：保障房建設對于促進中國房地產行業健康發展，消除房地產泡沫，消除金融風險意義重大。畸高房價脫韁野馬一樣飛漲是中國房地產面臨問題的總根源，只有解決高房價這個總禍根，才能保證中國房地產健康發展。而現在看來，利用行政手段強壓房價是難以壓下來的，正確出路是采取“疏”的辦法，即增加低價的保障房供應，分流住房市場強勁的購買力，平抑房價的上漲勢頭。這個作用非常之大。
比如：今年保障房計劃建設1000萬套，按照每套60平方米計算，就是6億平方米，什么概念呢？過去10年我國年均城鎮住宅建設規模為8億平方米左右，包括商品房、保障房、居民自建改建住房以及大型廠礦集資建房，足以看出規模之空前。這對平抑市場高房價絕對有作用。試想，如果保障房扎扎實實建設，按期投放市場，那么，商品房市場的高房價一定會下來，而畸高房價下來后又會減輕保障房需求的壓力，這是一個一舉兩得的事情。另外，中國經濟今年以及今后一個時期將會面臨諸多困難，投資已經不可持續，出口也難以依賴，消費一時又難以啟動。如果1000萬套保障房能夠及時開工建設并且順利完成投入市場，那么，對經濟的拉動作用是巨大的。可能替代其他方面對經濟增速的影響，又是實實在在的民生工程，是一個一舉兩得的好事情。
但是，這幾年保障房建設并不樂觀。2009年以前幾乎所有地區都沒有完成任務，日前報道說深圳、廣州等珠三角地區這幾年完成保障房任務不到20%，其他地區就可想而知了。去年580萬套保障房任務從目前跡象看，完成情況也不樂觀。今年1000萬套，比去年增長72%，最終能否完成，說實在社會各界心里都沒有底。這么大規模的保障房建設任務已經顯露出困難重重、阻力重重的跡象。
以筆者看，保障房建設困難重重、阻力重重在地方政府沒有積極性、主動性，沒有像商品房開發那樣熱情滿懷。無論有多重困難、多大阻力都集中表現在地方政府的不積極主動的態度上。比如：這幾年來，國家要求土地出讓金10%用于保障房建設，但是，審計表明幾乎所有地方都沒有提足；國家規定新增住房用地70%用在保障房建設上，結果許多地方把70%用在了商品房開發上；國家要求財政資金要配套給保障房建設，但是落實者寥寥無幾。關鍵在于，保障房建設沒有“油水”，沒有商品房畸高價格對GDP貢獻大，對財政收入貢獻大，對稅收貢獻大，也沒有了土地財政，而且地方政府還得投入財政資金、還得供應土地等等。這是問題的關鍵所在。
否則，問題再多、阻力再大、困難無論有多重，都能迎刃而解。比如今年的1000萬套保障房所需1.3萬億資金問題，按照土地出讓金10%用于保障房建設，去年全國土地出讓金2.7萬億元，就是將近3000億元，如果提高到20%，就是6000億元，住房公積金增值收益以及銀行貸款預計分別能提供400億元和800億元的資金支持，中央財政投入1200億元，再加上公積金資金支持保障房試點的籌集資金，基本就達到了1萬億元，如果商業銀行貸款再慷慨一點，1.3萬億保障房建設資金應該沒有問題。
如何保障“保障房”
中國住房體制建立和政策體系完善已經多年探索，有經驗更有教訓。目前歷史“欠賬”還是太多。2010年開工數和今年的計劃開工數均表明，保障房建設雖增速可觀，但畢竟基數太低，遠遠不能滿足居民所需。各級政府理當充分估計到提高住房保障水平的艱巨性和長期性，切忌浮夸，以虛充實，導致政府規劃與居民真實需求脫節；或者以次充好，重建設輕管理，最終留下令人遺憾甚或滋生腐敗的“面子工程”。
為此，政府必須通過透明運作，給公眾吃一顆“定心丸”。有觀察人士已經對2011年建設1000萬套保障房的目標提出質疑。新建商品住宅套數最多的2009年亦僅達到約600萬套，因此，這個今年保障房建設任務若是不含“水分”地完成，無論土地供應還是配套資金都面臨巨大的困難。
有研究機構提出，1000萬套相比2010年的580萬套增量可觀，估計投資規模超過1.3萬億元。這個數字已接近過去五年全國年均土地出讓金總收入。倘如此規模的投資真能兌現，意味著地方政府的土地出讓金的絕大部分將用于保障安居工程，亦或通過地方融資平臺向銀行大規模貸款，兩條路是否行得通令人存疑。其實，現有的保障房存量也是一筆“糊涂賬”，至今沒有完整清晰的數字。政府有義務對這些關切答疑解惑，讓這一惠民工程成為“透明工程”。
當前，保障房建設欲真正實現其保障民生，穩定社會與調節經濟等政策效果，亟待從以下幾方面努力：
——要為地方政府建設保障房建立有效且可核查的激勵機制。多年來，保障房建設“口惠而實不至”，直接原因就是地方政府消極應付。為此，需要從政績考核、財稅體制改革和發展方式轉變等入手，長期措施與短期措施并舉，讓地方政府在保障房建設上言行一致，并對在保障性住房建設上弄虛作假的官員實施問責。
——盡快建立全國性住房信息系統和個人信用與收入信息系統，并制定完善住房保障中長期規劃。“十二五”規劃建議明確提出“加快住房信息系統建設”。高效詳實的基礎數據系統，不但是政府科學制定中長期規劃的信息根據，更是將來住房保障從“補磚頭”發展到“補人頭”的制度條件。
——明確財政資金是住房保障的主要資金來源，開征房地產稅的地區應明確這項稅收收入用于住房保障，優先支持公租房建設。在中央財政預算中，應安排住房保障資金總規模和固定的比例，這也是發達國家的經驗。
——在辨明誤區、厘清思路的基礎上，《住房保障法》應加快研究制定，為制定、實施政策提供法律依據，為居民享受住房權益提供法律保障，也有利于明確各級政府、各部門的責任。同時，注重學習國外經驗，總結各地保障房的建設、分配以及管理經驗，并適時加以推廣。
——各地方政府應廣泛征求意見并充分論證，發揮公眾參與和監督的作用。保障房建設從規劃建設到分配管理，都應置于公開透明的環境之中，中央政府可考慮每年編制相關白皮書。陽光是最好的防腐劑，也是公信力的來源。
保障房建設關系國計民生，既考驗政府執政能力，也推動它向服務性政府轉型。我們拭目以待。
誰來保障“保障房”
1000萬套保障房雖然是分配到了各地，但是誰來保證保障房的建設，誰來保證保障房的質量？尤其是誰來承擔保障房后期維護的巨額成本？這是難以繞開的結！
看看數據層面，保障房開發量高熱。2011年全國將建設公共租賃住房200余萬套，是去年37萬套的6倍。各類保障房建設將達到1000萬套，比去年增加了70%。其中北京新增保障房20萬套，公租房6萬套；上海新增保障房22萬套，公租房4萬套；成都新增保障房約400萬平米，公租房204萬平米。以成都為例，要完成國家分配的任務，需投入資金約140億元。
資金層面，保障房資金保障乏力。保障房建設資金主要來自三方面：政府土地出讓凈收益、住房公積金增值凈收益安排的資金以及地方政府的財政收入。
關于資金的缺口方面，相關的數據和文章比較多，我們不再贅述。但顯然，用于支持保障房資金建設的資金還是捉襟見肘的，關于土地出讓金凈收益：以2009年全國各地土地出讓總價款15910.2億元計算，按10%的土地出讓收益計算，約1600億元左右。如果2011年調控效果顯現，房價下跌，土地出讓金還將進一步減少。而且這個10%還不能足額保證。
從歷史比較研究，2009年國家下達的保障性住房建設計劃，全國共需投入1676億元，其中中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%。而2009年全國財政支出決算表顯示，2009年全國財政用于保障性住房支出為725.97億元，為上年的313.3%；其中中央財政投入550.56億元，但地方財政僅投入175.41億元，只占計劃的15%。
保障房后期維護層面，財政支出面臨大考。關于地方政府的財政收入：我們結合國家出臺的一系列經濟政策，預估2011年地方政府財政收支狀況，便冷暖自知。
保障房必須控制建設成本，但過于控制建設成本的東西建出來是個什么樣的質量，從事過房地產行業的人肯定會有直觀感覺，我們可以考察一些經濟適用房小區。這么大規模的保障房建設，我們沒有一個完善的管理監督制度體系，其結果不言而喻。
一旦低質量的保障房成批涌現，地方政府本來財政收支就是寅吃卯糧，再加上經濟結構的轉型，土地財政模式難以為繼。廉租房，顧名思義，租金與市場租金相比是非常低廉的，誰來承擔這些房子維護的巨額資金支持？誰來保障保障房的民意不敗壞成民怨？
保障房運動會否向我們表達這樣的憂思：誰來承擔保障房建設的“資金約束”？誰來承擔保障房建設的“道德約束”？如果責任主體不明確、不健全，保障房運動或許會走向反面。不解決誰來保障保障房的問題，保障房最終將成為“智障”房。
(編輯 顧晴)
