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2024年11月24日
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自2016年起，從國家到地方出臺了一系列鼓勵租購并舉的政策，黨的十九大報告中首次明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，將租賃市場的重要性提高到前所未有的高度。北京市住建委聯(lián)合7個委辦局出臺的《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》10月31日起正式實施，北京市住房租賃監(jiān)管平臺和服務平臺也同步上線運行。在首批運行的平臺中，除了常見的品牌中介，還出現(xiàn)了銀行的身影。《廣廈時代》了解到，多家銀行近期都在響應“租購并舉”方面有所動作，建設銀行更是在上周宣布進軍長租市場，同時推出全新租房貸款產(chǎn)品，為長租租客提供金融支持。業(yè)內(nèi)人士稱，這類產(chǎn)品的出現(xiàn)是推進“租購并舉”住房制度的一種突破，但對市場的影響還要看產(chǎn)品設計和覆蓋面。
北京租房新政實施
監(jiān)管服務平臺同步上線
10月31日，北京市住建委聯(lián)合7個委辦局聯(lián)合出臺的《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》正式實施，北京市住房租賃監(jiān)管平臺和服務平臺同步上線運行。
市住建委表示，建立住房租賃監(jiān)管平臺和服務平臺不僅是落實《通知》的一項重要內(nèi)容，也是深入貫徹落實黨的十九大報告提出的加快建立租購并舉的住房制度的重要載體，通過監(jiān)管平臺完成住房租賃登記備案，各部門根據(jù)登記備案信息依法為租賃當事人辦理公租房租金補貼、適齡子女接受義務教育、戶口登記和遷移、申請居住登記卡或申領居住證等公共服務事項。
《廣廈時代》了解到，平臺按照“1+N”的模式建立，“1”是指監(jiān)管平臺，由市住房城鄉(xiāng)建設委牽頭搭建，通過相關政府部門的信息共享和數(shù)據(jù)集成，完成主體認證、房源查驗、合同備案等工作。此前北京市住建委曾發(fā)布公告，租賃監(jiān)管平臺技術合作項目由京東的全資控股公司中選。
“N”是指市場服務主體建立的住房租賃網(wǎng)絡交易平臺，通過數(shù)據(jù)接口與監(jiān)管平臺對接，運用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)、云計算和人工智能技術等，為百姓提供租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、登記備案申請、資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢、信用評價等服務。
服務平臺出現(xiàn)銀行身影
金融機構響應“租購并舉”
此次市住建委對外發(fā)布消息中，首批上線運營的服務平臺除了市房地產(chǎn)中介協(xié)會、鏈家、我愛我家外，還首次出現(xiàn)了銀行的身影，建設銀行建立的服務平臺也同步上線。
《廣廈時代》了解到，建設銀行上線的App平臺“CCB建融家園”是專為租客打造的品牌長租公寓。平臺具有搜索房源、預約看房、在線簽約、在線備案、在線報修、在線評價、繳費支付等功能，實現(xiàn)全流程線上租賃交易。
在市住建委對外發(fā)布的消息中，建行進軍租房市場的消息出現(xiàn)端倪。上周，建設銀行深圳分行舉行簽約儀式正式證實了這一傳言。
11月3日，建設銀行深圳分行與招商、華潤、萬科、恒大、中海、碧桂園、星河等11家房地產(chǎn)公司，以及比亞迪、方大集團、研祥智能、兆馳等11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長租房源。當天，建行參與投資的兩家住房租賃服務公司——由建信信托控股的建信住房服務(深圳)有限公司及建行與深圳市人才安居集團合資的安居建信租賃服務有限公司正式揭牌。
據(jù)了解，建行首批在深圳推出的包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長租房源共計5481套，包括碧桂園、星河地產(chǎn)等有實力的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的6個優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)，其中大部分是由售轉租的全新房源，主要面向具有穩(wěn)定居住需求的人群，提供多層次的居住選擇，由建信住房(深圳)負責租賃專業(yè)化管理、批量小區(qū)品牌化管理，并保證房源穩(wěn)定長租。截至10月份，已有70多家科技型企業(yè)向建行提出承租意向。
除了積極參與租賃市場，為租客服務外，銀行等金融機構也在針對企業(yè)發(fā)展長租業(yè)務提供創(chuàng)新金融服務。近日，碧桂園集團與中信銀行完成簽約，根據(jù)協(xié)議，中信銀行將在未來三年為碧桂園在長租住宅領域提供300億元保障性基金。同時整合中信集團各類金融資源，為碧桂園集團在長租住宅方面提供“定制式”“一攬子”“一站式”的綜合化金融服務，滿足其在長租住宅領域多層次、多元化的金融需求。
中信銀行方面表示，中信銀行將以此次簽約為契機，大力推動長租住宅保障性基金業(yè)務開展，與主流房地產(chǎn)企業(yè)一同開展租賃物業(yè)金融合作創(chuàng)新，開創(chuàng)銀企合作新模式。
另外，租賃住房資產(chǎn)的證券化也迎來破冰，10月初，國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品——新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專項計劃獲得深交所審核通過。10月23日，國內(nèi)首單央企租賃住房類REITs、首單儲架發(fā)行類REITs——中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲得上交所審核通過。這兩個項目的參與方戴德梁行表示，這兩個項目的成功落地，對加快推進租賃住房市場建設具有積極的示范效應，既符合國家大力推進租賃住房市場建設的宏觀導向，也為資產(chǎn)證券化在各實體經(jīng)濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。
銀行租房貸款瞄準長租市場
貸款最高金額可達100萬元
除了提供長租房源，此次建行的簽約儀式上，建行深圳分行當天還同時發(fā)布了個人住房租賃貸款“按居貸”，對符合條件、有長租需求的個人發(fā)放，旨在培育和發(fā)展長租市場，支持個人住房租賃需求，著力打造“要租房，到建行”的住房租賃服務品牌。
從當天發(fā)布的信息看，此次建設銀行推出的租房貸款，與以往的各種租房金融產(chǎn)品有本質(zhì)的不同。
《廣廈時代》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前銀行層面，沒有專項針對租房的貸款，一些租客使用的貸款，主要都是中介或品牌公寓與金融平臺合作推出的產(chǎn)品，主要解決的痛點是一些年輕人租房時面臨的“押一付三”。在網(wǎng)絡貸款發(fā)展最火熱的階段，市場上有超過十家以上的平臺在運行此業(yè)務，但經(jīng)過了幾年的發(fā)展，很多平臺都已銷聲匿跡，留下的只有幾個背靠巨頭的大平臺。
這些平臺采用的模式大多是：租客在平臺上選擇房源，確定合同期，一般都在一年以內(nèi)。平臺一次性支付給房東合同期所有房租，而租客則按月將房租付給金融平臺，并支付一定的服務費或利息。
以鏈家旗下長租公寓品牌自如聯(lián)手京東金融推出的自如白條為例，申請自如白條后，用戶首期提交押金、首期房租及服務費后入住，后續(xù)每月支付當期房租、服務費及分期手續(xù)費。如果月租金2000元，簽約一年，使用白條后，首付為4140元，每月支付2275元，其中包括135元的分期服務費。
而此次該銀行推出的租房貸款則不同，該產(chǎn)品主要針對的是一年以上的長租客戶，貸款額度期限最長十年，單筆支用最長五年，而且還款自由，無違約金。租客可以借助該貸款，一次性約定多年租約并支付全部房租，從房東獲取房租折扣，降低租賃成本，鎖定未來較長時間內(nèi)的租金水平。
協(xié)議內(nèi)容顯示，“按居貸”目前執(zhí)行4.35%的基準年利率，低于同期購房按揭貸款，這一利率水平相比其他消費貸非常優(yōu)惠，而且貸款無需抵押，如果合作方幫助租客進行擔保，可以提高租客的授信額度，額度最高可達100萬元。
據(jù)了解，該產(chǎn)品未來入市后會與品牌地產(chǎn)中介及開發(fā)商達成戰(zhàn)略合作，并在申請平臺上上線各品牌社區(qū)供租客選擇，通過該平臺租約簽署可以與貸款支付無縫對接，幾分鐘就可以完成貸款過程，款項直接進入房東賬戶。
《廣廈時代》了解到，此次建行宣布提供租房貸款只是個開始，目前多家銀行都在醞釀推出針對租房市場的產(chǎn)品。“CCB建融家園”、“按居貸”在深圳啟動試點后，未來會拓展至全國市場，12月，中國建設銀行總行或針對此次動作進行全國范圍的發(fā)布。
租房貸款市場反饋有待觀察
推行“租購并舉”需要更多金融支持
銀行做租房貸款還是個新鮮事，市場反饋還有待觀察。但對于很多租客來說，在租房時，也很少會想到去貸款。
針對建行的此次動作，不少租客也表示了自己的擔心。一方面，有很多租客擔心自己租不到這樣的長租房源。此次建行推出的房源主要是和深圳的一些公司簽訂了租房協(xié)議，為其員工解決居住問題。另一方面，未來這些簽約的房源，會不會通過轉租的形式，以更高的租金進入市場。除此之外，雖然鎖定了長期的租金，不用面對房東的隨意漲價、房源收回，但使用貸款租房的利息成本，相對租金來說，也不算低。
《廣廈時代》簡單計算了一下，以一套房源月租金6000元計算，一次性鎖定十年租期的租金一共是72萬元，如果通過“按居貸”解決，租客每月需還款金額為7602元，而總支付利息約為192189元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租房貸款本質(zhì)是一種消費貸款，買房貸款主要是由于其中有投資的訴求，所以可以接受利息等成本。但租房是一種剛性需求，如果也可以貸款，可能會帶來不理性的消費行為。另外，銀行該如何判斷租客對租房貸款的還款能力，這對于銀行控制租房貸款的風險也是一個考驗。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為，市場上對于租房貸款肯定還是有需要，但能夠覆蓋哪些人群、覆蓋面多廣還是要看貸款產(chǎn)品設計。
由于銀行的租房貸款主要針對的是長租市場，很多人首先就想到了北京近幾年出讓的、由開發(fā)商自持的土地，這些土地開發(fā)商未來會如何運營還是未知數(shù)，目前尚未有一個項目落地。這項貸款的推出，對這類地塊會不會是一個利好消息？對此，業(yè)內(nèi)人士并不樂觀。
“租房貸款影響不了供需”，張大偉指出，租房的信貸政策不會像買房信貸政策的調(diào)整，會直接影響支付能力和支付成本，所以買房信貸政策的調(diào)整會對市場產(chǎn)生很大的影響。而租房很難影響到供需關系。
郭毅則表示，以釋放的信息看，這樣的貸款在產(chǎn)品上有一定的突破，但并沒有完全解決市場目前存在的問題。能給開發(fā)商帶來的資金壓力緩解只是杯水車薪。按30平方米一間算，即使拿到100萬元的最高額度，相當于每平方米3萬多，一些項目的地價成本都無法覆蓋，更別說建安、裝修等成本。
郭毅同時指出，政府引導租賃，倡導租購并舉，要做的事情還有很多。首先，對于非市場化的這部分產(chǎn)品，也就是帶有住房保障性質(zhì)的產(chǎn)品，政府在土地出讓金上應該作出一些讓步，對于這類土地的土地出讓金盡量不收，或者少收。以這樣的方式來給予這種產(chǎn)品一定的支持。這樣才能把租金降到實處，而開發(fā)商只是作為承建方及運營商的角色來參與，而政府則是作為這個土地的提供方。這樣開發(fā)商才能負荷運營這類產(chǎn)品的成本。
其次，對于市場化的這部分產(chǎn)品，從政府的角度上來說，還是更多地通過金融的層面去引導和支持，同時，在公共服務上給予大力的配合，就像現(xiàn)在各地推出的“租售同權”政策，還需要更細化的方案支持。
