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2024年11月24日
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商業最大的魅力在于可持續地依據市場和消費的變化做出前瞻性優化，而商業最大的難點則在于優化路徑的制定。先人一步固然重要，但是充分迎合和適度引領依然是商業成功的關鍵選項。
中國是全球第一大消費市場，擁有著讓人羨慕的增長和容量;消費升級正在成為中國商業發展創新的主要驅動力。在有機會的市場，更容易獲得足夠的支撐力，進而做出更受歡迎的商業，并最終贏得這個機會。
商業設施的開發和運營必須要講專業邏輯
從認識論上說，商業設施可以定性為消費者生活服務平臺和社會服務平臺;方法論更是明確揭示了商業設施的價值形成過程——即規劃建設一個受零售商和消費者擁躉的“商業建筑”，通過合理的品牌組合、專業的商業運營和優質的社會服務，造就一個具有穩定增長價值的金融化產品。可見，商業設施開發運營的每一個環節都需要進行精細化運作;需要購物中心站在服務者的高度，構建被市場歡迎的經營內容和服務載體。由此來看，每一個商業設施都應該力求確立自己的標簽，以目標客群需要的多元化生活服務整合，促進商業開發和商業運營的高效運轉。
購物中心是“從服務的資源化到資源的資產化再到資產的資本化”商業生態鏈中最有代表性和最有優勢的產業
生活服務和社會服務在購物中心空間的聚合，不僅可以推動需求的滿足，更能產生可觀和穩定增長的經營收入，從而使商業資源和社會資源最大程度地轉化為有價值和可量化的資產，也即實現資源的資產化。而對資產和收入的有效管理，并通過金融工具的運用，更能促進資產的資本化。這是各類商業設施的最終目標，也是購物中心金融屬性的完整體現。
從實踐論說，購物中心的開發運營要在遵循基本邏輯的前提下“先守正”、“再出奇”
符合商業發展的專業邏輯是“守正”的客觀要求，而“出奇”同樣需要與商業邏輯保持一致。購物中心的開發和運營有其特定規律和規則，這種規律和規則既是一種服務指引力，也是一種創新推動力。“出奇”不是救命稻草，而是對購物中心創新開發和創新運營的錦上添花。無論是守正，還是出奇，都需要敏銳的洞察力和持久的堅持力，需要以匠心獲得原動力，以創新提高競爭力!這是一門真功夫、硬功夫。
1、社會功能在購物中心的全面導入
購物中心的開發運營必須遵循人性化和社會化的服務理念。購物中心只有根據消費偏好的變化，不斷改良自身的服務理念和服務方式，才能全面提高與社會發展的協同性,最終成為能夠承載社會服務功能的全服務平臺。
科學的購物中心發展思想必須充分考量社會服務改善、區域功能更新、社區發展促進等多重目標。購物中心也只有達成“商業與社會服務功能體”的產品高度，才能釋放更大的經營活力，實現永續經營。順應消費升級、精細服務內容將成為未來型購物中心的愿景和目標。
2、交互式消費模式的建立
消費升級是消費主體和消費結構的不斷變化;但是消費升級不是一蹴而就的，也不是完全的替代關系，而是疊加連接方式。基本型消費、品質型消費、享受型消費、發展型消費是消費升級的演化過程，因此伴隨消費心理、消費行為、消費手段的進化，構建交互型的消費模式組合，實現商業與社交、運動、教育、健康、醫養、文創等新消費體驗相結合的新型服務系統將成為購物中心重要的創新方向。交互型消費模式的建立，不僅可以極大地豐富購物中心的經營內涵，更將使市場引力得到提升，讓愈加傾向于優中選優的消費者得到更好的滿足。
3、千方百計走進消費者的精神世界
消費最大的變化是從物質追求轉向精神滿足，從物質消費轉為精神享受。為適應這種變化，購物中心必須徹底改變過往單純強調品牌的思維，轉為關注內涵式增長，關注購物中心場所功能的發揮。為得到消費者的認可和欣賞，增強消費者參與互動的意愿，購物中心可以通過空間環境、品牌組合、服務手段、現場體驗的協同塑造，更深地走進消費者的精神世界，從而達成黏性更強的情感吸引，這是購物中心形成核心競爭力的重要途徑。
4、購物中心店鋪組合方式的創意出新
主力店+次主力店+專賣店+配套服務店是購物中心傳統的店鋪組合形式。中國購物中心快速發展、供應量持續增長;而商業品牌，特別是具有一定規模和品牌效應的零售商數量則明顯有些捉襟見肘。隨著細分市場的逐步形成，為彌補品牌短缺的短板，打造商業主題區正在成為購物中心的重要選擇。這種主題區有著鮮明的個性化特征，包含大量的創新創意元素。主題區通過特色品牌聚合形成主題效應，不僅豐富和改善了購物中心的服務內容，更能形成順應購物中心需要的細分市場。
受此影響，購物中心的主力店正在從過往以百貨、超市為主體轉向主題街區化，傳統主力店則開始圍繞自身的強勢品類進行細化升級。購物中心各類店鋪將結合商圈居民的實際需要，做出迎合化的改變，即使是同一個連鎖品牌，也會依據商圈消費特征的不同，打造自身獨特的賣點。無論是零售類專賣店，還是其它配套服務店，跨界組合型的店鋪、創意店、體驗店等新型店鋪形式都將加快升級步伐，從而實現購物中心店鋪組合方式的創意出新。
5、購物中心強化對租戶的經營指導和輔助運營
消費行為變化的日益加劇，使購物中心租戶深度了解購物中心的客群全貌面臨不小的困難。購物中心的運營者可以通過對整體客流結構和消費特征的縝密分析，及時為租戶提供有針對性的經營建議和消費者反饋，從而保證品牌租戶提供的商品和服務更為貼近購物中心目標消費客群的需要，為幫助租戶創造更高業績提供便利和可能。購物中心學會對品牌租戶做出經營指導和輔助運營，不僅有助于改善品牌商的經營能力，更能通過提高客群服務的精準性，為購物中心帶來更高的租金收益。大勢所趨，已難以回避。這就意味著，購物中心將從過去的收租型企業轉型為租戶經營專業意見的參與者。
6、圍繞商品、設施和人進行服務細化深化
商品、設施、人是購物中心的主要利潤增長點，也是購物中心深化服務的著眼點。豐富商品、提高商品的吸引力，完善設施和環境、提供更優質的設施體驗，對于提高購物中心的綜合吸引力有著巨大影響。例如，目前全球購物中心都極為強調室內外環境的相互融合，關注綠色空間、水系水景、科技裝備的營建，這是專業上的一大進步，不僅會讓購物中心更加貼近消費者的喜好，也更容易使消費者置身于更富有感召力的氛圍之中。圍繞人的服務則更為關鍵，無論是待客服務，還是租戶服務乃至社會服務、員工服務，都能讓購物中心從中分享到因服務滿意度提升所帶來的附加價值。
雖然商業發展變化莫測，但是遵循以人為本的思想，洞察消費者所想所需所愛，并通過專業創造力提供相應的經營內容，還是購物中心成功開發運營的王道。在最大的消費市場，激發可能的消費潛力，也是一個成功的購物中心理應具備的能力和素質。
(作者 郭增利：中購聯購物中心發展委員會主任、亞洲購物中心協會副主席 )
