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2024年11月24日
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伴隨著部分城市展開租售同權試點，國家級《住房租賃管理條例》的立法工作啟動，國務院法制辦、住建部組成聯合調研組，赴多地征求意見和建議。
這個文件預期將在租金、租期、承租人居住權利保障等方面做出規定，要求各地建立住房租金發布制度，定期公布區域的市場租金水平等信息，進一步建立租售并舉的長效機制。
市場始終是先行者。與立法啟動相隨的是，租賃REITs等市場層面的工作也在積極啟動，深交所近日公告，長租公寓資產類REITs——新派公寓權益型房托資產支持專項計劃正式獲批發行；同時，支付寶也在八大城市上線百萬套租賃房源，推廣“付一押零”模式等。
當前需明確的是，人們對房屋租賃市場的認知還存在思維定勢。這主要源自房屋租賃權在現實中未能得到有效保護，其內涵和外延也相對模糊。人們習慣認為租賃權派生于產權之上，理所當然不能與產權享受同樣權益，出租人及其代理人違反租賃合同成本較低，單方面違約事件頻發，承租人權益未能得到很好保護和尊重，致使市場上房屋租賃合同普遍偏短；同時，租賃權在享受各地公共服務方面與房主不同，等等。所有這些不僅導致國內未能發展出一個完善的房屋租賃市場，而且影響了房市價格發現機制的有效發育，對整個房市產生了一定程度的扭曲。
其實，住房產權在產權階位上并不高于租賃權，兩者嚴格意義上同屬于一種財產類的居住產權，最大不同是期限問題：房主擁有的產權實際上是一種永續租賃權，房價是未來虛擬房租的提前貼現，也即大家購買房產是一次性地購買了無期限居住權（假設70年后預期會自動無續費續約）；而房屋租賃權是有期限的居住產權，從性質上兩者并無本質區別，也不應有序位之別。
其理據為，中國房地產是建立在土地國有基礎上，居民購置房產主要購置的是房產區位的土地使用權和地上附屬物產權，針對這種特殊性，2007年通過的《物權法》第一百一十七條規定了用益物權定義，即對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。用益物權概念的引入，在法律上厘清了房產的財產屬性，對穩定社會秩序具有積極的意義。同時，用益物權的引入也為房屋租賃權提供了合乎法理的依據，即房屋租賃權也應作為一種居民財產權得到尊重，受到法律保護。
當前租售不并舉是房市出現過度、且扭曲金融化的主因之一。由于長期以來重售輕租，國內房價失范，缺乏定價之錨，租賃市場之于整個房市，可以比擬于國債收益率曲線之于整個金融市場，具有基準性特征，房租為房屋行使居住使用權的收益，房價的定價之錨本質為居住使用權收益的貼現。房屋租賃市場深度不夠，機制不健全，租賃權作為一種財產權得不到有效尊重，房價就事實上失去定價之錨，難以走出暴漲暴跌的寬幅震動狀態，近年來房價呈現出小跌大漲現象，既與基于需求側管理的樓市調控有關，但更主要還在于房屋租賃市場這一房市定價基準市場機制的缺失。
為此，當前決策層提出構建房市長效機制，那么這個房市的長效機制理應為租售并舉，唯有發展起健全的房屋租賃市場，為房市培育出基準定價曲線和市場，房市才能真正結束野蠻成長，健康發展，否則房市將缺乏有效的風險管理空間，風險將呈現出失范的非典型特征，而房市風險總借助樓市調控兜著，其帶來的經濟社會成本是巨大的。
