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2024年11月24日
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北京地區的銀行近期再次全面上調首套房貸利率，較基準利率上浮5%-10%已成為主流。對此，房地產界人士表示，最近出現的基準上浮將是北京按揭貸款歷史最嚴格的政策。從調控的趨勢看，預計信貸的收緊趨勢延續周期內，房地產降溫也將持續。
在5月份首套房貸利率上調至基準利率之后，最近，北京地區的銀行再次全面上調首套房貸利率。昨天，北京青年報記者從市場了解到，目前北京地區工、農、中、建四大國有銀行的首套房貸最低利率已經全部在基準利率基礎上上浮5%，此外，廣發、民生等股份制銀行的首套房貸利率更是上調至基準利率的1.1倍。
市場
多家股份制銀行首套房貸利率上浮10%
工行和建行兩家大行的北京分行均表示，從9月14日起，首套個人房貸執行利率調整為原則上不得低于基準利率的1.05倍。中行和北京銀行也表示，目前北京地區首套房貸的最低利率為基準利率上浮5%。北青報記者昨天以客戶身份咨詢農行某支行貸款專員，也得到同樣的信息。同時，民生、廣發等多家股份制銀行的首套房貸利率上浮幅度更高，均在基準利率基礎上上浮10%。
在北青報記者采訪的眾多銀行中，只有招行北京分行表示，目前還是基準，但預計月底前將由最低執行基準利率調整為上浮5%。
還有中介公司工作人員表示，目前已明確接到通知，利率最低上浮5%的銀行有10家，還有5家銀行最低上浮10%。
最新
央行：積極支持銀行上調首套房貸利率
此次調整后，北京地區首套房貸利率較基準利率上浮5%-10%成為主流。昨天，央行營管部有關負責人表示，營管部已經注意到了這一點。房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導向，對此人民銀行營業管理部積極支持。
營管部有關人士表示，2017年3月以來，北京市出臺了一系列房地產市場調控政策措施并取得了初步成效，銀行作為房地產信貸政策的執行主體，主動配合房地產市場調控工作，通過提高個人住房貸款利率抑制需求過度增長，有利于進一步鞏固北京市房地產調控所取得的成效。
從本次房貸利率調整時間和調整幅度看，是各家銀行根據資金成本變化、同業競爭情況、自身市場規模、經營策略和資產負債管理需要進行的自主調整，部分銀行通過提高房貸利率壓縮個人住房貸款業務規模，加大對實體經濟信貸支持力度。
從具體利率水平看，各銀行根據各自成本不同，進行了自主差異化定價，大型銀行資金成本較低，首套住房貸款利率上浮幅度也相對較小，普遍為基準利率上浮5%；中小型銀行資金成本壓力較大，首套住房貸款利率普遍為基準利率上浮10%或以上。
此外，從全國范圍來看，除北京以外，近期上海、深圳、南京等地區商業銀行陸續提高首套房貸利率水平，首套房貸利率水平較基準利率上浮5%-10%已成為全國房地產市場重點調控城市的普遍現象。
現象
銀行房貸額度十分緊張
值得注意的是，個人房貸現在是價漲量小，利率提高的同時，額度也十分緊張，有客戶想高價貸款也不一定能快速放款。
今年 5月底，央行營管部主任周學東撰文稱，預計全年北京地區個人購房貸款新增額將比上年減少1000億元。北青報記者查詢歷史數據發現，2016年全年北京地區人民幣貸款增加6059.4億元，其中去年末比年初新增的個人房貸大約為2442億元，今年比去年少1000億元，大約是1442億元。而前8個月已經新增1233.3億元，意味著到年末新增額只有210億元左右，即使考慮到每月個貸還款回收的額度，今年余下四個月的房貸額度也非常緊張。某銀行支行人士表示，現在已經算計到每月歸還多少貸款，才能放出多少貸款。還有一些銀行的支行干脆對外表示，因為沒有額度，暫時不做房貸了，建議客戶去別家銀行試試。
有業內人士向北青報記者分析指出，此次上調幅度為10%的銀行很可能前期個貸放款過多，個貸占比超過25%，因此額度更加緊張；而上調幅度為5%的銀行很可能個貸占比還沒有超標，余下幾個月還比較從容。
追訪
首套房貸百萬元25年月供首破6000元
中原地產研究中心統計數據顯示：目前北京大部分銀行已經開始執行首套房貸款利率為基準上浮10%，除部分外資行及少數優質客戶執行上浮5%外，上浮10%已經成為北京房地產市場剛需的主流。
對于購房者來說，這確實不是一個好消息，購房貸款的成本明顯上升。中原地產研究中心計算顯示：經過半年的利率上行，北京首套房購房者，每貸款100萬，過去30年期85折利率背景下，月供只要4872元；而目前25年期1.1倍利率的月供已達到6075元，每個月增加1200元。這也是每百萬首套房25年月供歷史上首次突破6000元。按照一套剛需物業總價400萬計算，剛需購房者如果貸款200萬，那么每個月月供需要增加超過2400元。
分析
資金成本上升將使樓市繼續降溫
中原地產首席分析師張大偉指出，現在市場整體資金成本繼續上升，余額寶等固定理財收益年化資金成本已經接近4.1％，再加上管理成本，按揭貸款的基準利率4.9％，對于大部分銀行來說，的確已經屬于低利潤產品。所以可以理解銀行要把個貸利率從基準為主流提高到基準上浮10%。
利率的上漲會對房價造成什么影響呢？張大偉分析指出，購房者的資金成本持續上升，已經逐漸完成了從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經全面降溫，降價開始出現。最近出現的基準上浮將是北京按揭貸款歷史最嚴格的政策。從調控的趨勢看，預計信貸的收緊趨勢延續周期內，房地產降溫也將持續。
他還預計，如果房價逐漸出現調整，銀行對抵押品的風險意識將提高，各家銀行后續將繼續收緊房地產的額度與提高房地產貸款的價格。過去2年，大部分銀行已經吸收了很多房地產抵押物，這些因素的疊加都會加強房地產調控政策發揮效果。
