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2024年11月22日
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上月底，國土部與住建部聯合發文，正式確定了在全國13個城市試點農村集體建設用地建租賃房的方案。同時也確定，一旦試點成功，將在全國推廣。
方案一經發布，立即成了坊間議論的熱點，因為這一政策意味著今后農民可以建房出租給城里人，不僅影響到農村、農民，更是極大改變了全國房地產行業的格局。
農村集體建設用地入市，將帶來哪些劇變？
①土地開發成本將大幅降低
按照這一方案，農村集體土地將不用再經過國家征地的環節就可以直接進入市場，而且村集體可以自行經營租賃房建設。換句話說，農村集體土地入市將不再需要經過征收，然后轉國有土地，再招拍掛的流程，甚至連開發商這個環節都可以省去。
據業內人士估算，這些大頭的成本省去之后，集體土地建設的租賃房，成本可能只有一線城市商品房的20%，或是二線城市商品房的30%。
②租購同權，進一步改變“租不如買”的價值觀
過去小產權房租賃是不合法的，租客不僅不能與買房者同權，甚至連很多基本社會保障都享受不到。而集體土地租賃房合法之后，租客能夠享受與商品房業主同等的基本公共服務全力和社會保障機制。
③進一步盤活農村產權交易市場
農村集體土地直接入市，也意味著農村產權交易市場將進一步活躍，農用地流轉、集體土地流轉、宅基地流轉將形成合力，構建起全國范圍的土地流轉市場。
房價會下跌嗎？
那么這是不是意味著全國房價會大幅下跌呢？業內分析人士認為，不會。因為主要影響的只是郊區的房價，而且從北京目前的試點情況來看，房價下跌的情況并沒有發生。
另外一點，由于集體用地租賃房和各類保障住房的興起，將極大擠壓地方政府來自土地的收益，因此商品房市場的健康運轉對于地方政府的財政收入反而顯得更加重要，只有二者相互依存，這盤棋才能繼續往下走。
最大的受益者是誰？
①村集體
按照國土部和住建部的方案，村鎮集體經濟組織既可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。這波紅利可以說是所有農村人的機遇，根據市場研究報告的數據，我國的房屋租賃人口占總人口的11.6%，也就是1.1億左右，農民將成為大批租賃房的股東，長期享受集體土地帶來的紅利。
同時，集體土地租賃房的建設實行統一規劃后，還將極大改變城中村等地區臟亂差的環境，提升整個區域的市場價值。
②房租客
集體土地建設租賃房，是國家逐步建立“租購同權”體系戰略的一部分。在未來，這個體系還將進一步完善。
業內人士認為，集體土地合法租賃后，承租人可以實現的權益包括：租客子女可以享受和商品房業主同等的入學權利；享受市政居民水電氣同等的收費標準；享受與商品房同等的基本公共服務權利；依法享受社會保障機制。
③農村土地流轉中介
隨著城鎮化的加速，大量人口從農村遷徙到城市，留下了大片荒廢的耕地、宅基地。農村土地流轉中介正是在這一背景下應運而生，通過資源整合，服務于需要出租土地的農民和想要租地進行規模經營的新型經營主體。
集體土地入市后，農村土地交易市場也將進一步擴大，有利于流轉中介提供更立體的綜合服務。
