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2024年11月24日
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記者：陳總，您好！首先感謝您在百忙之中接受我們的采訪。目前，中國已“駛入”城市化的快車道，如何讓中國的城市化和諧前行，是我們每個人必須認真思考的問題。您認為，開發商在城市化進程中應該扮演什么樣的角色，承擔怎樣的責任？
陳順：改革開放以來，我國城市化的發展速度是同時期世界城市化平均發展速度的3倍左右。但是，我國的城市化率到現在還低于世界平均水平。黨的十六大和十七大，都明確提出要提高我國城市化水平。
我認為，加快城市化進程的本質并不是到處出現城市，而是要使全體國民享受現代城市的一切城市化成果并實現生活方式、生活觀念、文化教育素質等的轉變，即：實現城鄉空間的融合發展——產業的融合、就業的融合、環境的融合、文化的融合、社會保障的融合、制度的融合等，以期真正實現城市和農村人民群眾的共同富裕、共同發展、共同進步。但是，在城市化進程加快的過程中必然會有大量的農村城鎮化，也有大量的農業人口涌入城市，變成城市人口。人口的劇增，勢必又引起居住需求的進一步增加。因而在我看來，中國的城市化進程中要集中解決好兩方面的問題：
首先是要促進城市經濟的可持續，健康發展，這又要依賴于政府、開發商、媒體、專家承擔起各自的責任，政府要發揮規劃、指導、調控、監管功能，開發商要承擔一部分城市運營的責任，媒體和專家要做好輿論引導和監督的作用。
其次，就要解決好民生問題。我們現在城市化水平是43.9%多，未來是60%-80%，這當中會有很多的舊城改造，會有很多的農業人口進入城市，這些都需要提供新的居住空間。
從這個意義上講，一個負責任的開發商，至少要做好三方面的工作：
首先，勇于承擔社會責任，做好城市運營者，這當中不僅是建房子而是“造城市”，開發商應該勇于承擔城市運營者的社會責任，要讀懂城市規劃和城市文化，把城市運營做好。
其次，開發商要有品牌意識，也要有誠信意識，在質量保證的前提下，在建筑材料采用上應多用節能環保的材料，保護環境。
另外，開發商要從社會的經濟主體、經濟細胞，轉變為社會主體、社會細胞，要重視社會責任感，我們的所作所為不僅要對企業負責、對股東負責，而且還要對社會負責，增強企業的社會責任感，爭當企業公民。如果把我們的產品做好了，項目開發好了，并且對社會和諧、房價穩定做出我們的貢獻，我們一定能推動中國經濟的持續發展，促進中國城市化的進程。
記者：您在前面說到，要做一個有責任感的開發商，這在當今地產圈是難能可貴的。畢竟，對不少開發商來說，利益最大化往往是他們開發一個項目的最大動力。請問陳總，您所說的責任感的內涵是什么？又是如何貫穿在項目之中的？
陳順：我曾經提出“地產革命”和“責任地產”的概念，我理解的責任是：遇到問題，不是你應該怎么樣，而是你必須怎么樣。我認為一個有責任感的開發商首先是應該想百姓所想，將消費者看到和看不到的地方都做到最好最有價值，敢于承擔社會責任。這個“責”就是要對時代負責、對社會負責、對客戶負責。
房地產是一個容易讓人有成就感的事業，看著房子拔地而起到高樓萬丈再到萬家燈火，每看到這一切我都會非常欣慰，更感到責任的重大。我一直堅持一個樸實的觀念：給老百姓一個放心的房子！我覺得，肉眼能看到的，如墻體、管道等要做好；肉眼看不到的，伴隨業主一生的如隔音、保溫等，更要做好。
責任感是企業文化的重要組成部分，也是一個品牌發展商應對未來競爭的法寶。在新的政策形勢下，負責任的品牌發展商面臨更大的挑戰和更多的機遇。作為負責任的品牌開發商，我們首先要響應政府的政策號召，堅決貫徹政府的各項政策，順應時代的潮流;其次，我們要在自身管理和運作上要效益，通過優化管理流程、集團采購等方式控制成本;再次，我們要利用各種機會回報社會。
房地產商應該先承擔社會責任，追逐利潤可以擺到第二位。2005年春節前夕，北京市副市長要求全北京的房地產開發商，就是賣房賣車，也必須在1月15日前付清民工款。當時我還在北京奧林匹克花園，看到這條新聞，我馬上召開公司大會，1月10日前就把這事給落實了。我認為，房地產作為這么復雜的商業行為，不能給社會添麻煩。
記者：在城市化的過程中，將有大量的農村人口進入城市，同時，在進行舊城改造或市政建設時，肯定會涉及到很多人的利益，您認為我們應該如何維護這兩類人——農民工和城市低收入者的利益，讓他們共享城市化的成果？
陳順：由于中國是一個有著近14億人口的大國，每年城鎮化率提高超過1%，就意味著有1000多萬農民進入城市。農民工是中國城市化的獨特產物，是中國城市化的生力軍，是城市的建設者、推動者和貢獻者。讓他們真正融入到城市中去，必將對加速中國城市化發展、構建和諧社會產生積極的推動作用。
在我看來，要維護好他們的利益主要依靠社會保障體系的建立，完善整個社會，特別是低收入階層的住房、失業、醫療、教育保障體系。同時，作為社會福利的一部分，給低收入家庭提供一定的社會補助。
我認為作為社會保障體系的一部分，廉租房政策值得大力推行，同時在經濟適用房的監管力度上也要加強，做到差別消費，保障每個人在社會中和諧、快樂地生活和發展。
記者：據了解，在投身房地產行業前，您一直在政府機關從事人事工作，是什么原因促使您扔掉“金飯碗”，而選擇目前工作的呢？當初在進行角色轉換時，您遇到的最大困難和挑戰是什么？
陳順：1997年，對我一生來說非常重要，那一年香港回歸祖國，我離開工作了12年的北京市政府機關，進入中體產業集團股份有限公司籌備組，參與上市工作，這是我人生舞臺中一次重要的角色轉變。在此之前，我一直在北京市政府里工作，職業經理人和房地產業對于我來說都是完全嶄新的領域。
不知不覺到中體產業11年了，現在我任中體奧林匹克花園管理集團有限公司總裁、中體產業集團股份有限公司副總裁，同時兼任中體奧林匹克花園和鹽城奧林匹克花園兩個項目的總經理。回想當初，我還清晰記得當時對政府工作的留戀和對企業管理運營的熱情和沖動。對我而言，選擇離開政府機關，投身企業運營，完全是個人追逐夢想和愛好的一個過程，當然國內經濟的高速發展，也強化了我最終做出選擇的信心。但是正是這樣的工作背景，為我在房地產的發展提供了很大的幫助。
初入這個行業，我也遇到了很多困難，首先我入行比別人晚，2000年才正式進入這個行業，因此我付出的自然要比別人更多。在同行的眼里我儼然是個工作狂，周末的時候，我幾乎都是在市場調查中度過，我相信，學好才會贏，多看、多學、多想必能收獲更多。
記者：在中國房地產市場上，中體集團可以說是體育地產的“始作俑者”，其在全國各地推出的奧林匹克花園項目都取得了很好的經濟和社會效益，您能給我們簡單介紹一下中體集團如何將體育和地產結合在一起的？其經營特色和項目特色又是什么？
陳順：奧林匹克花園品牌創始于1999年的廣州奧林匹克花園，歷時9年發展，它初步得到消費者、投資者的認同和接受，成功創立了房地產市場中獨樹一幟的品牌，具有先進的理念和品牌形象的唯一性。目前奧林匹克花園在全國已覆蓋了21個省、43個城市，共有53個項目。
在這9年的時間里，奧林匹克花園始終堅持“體育”+“房地產”的“復合地產”的理論，提出了“奧龍計劃”及實現連鎖發展的構想，并形成了初步連鎖的格局，基本完成了全國范圍內的點線布局的戰略管理方案。奧林匹克花園在全國主要的房地產市場中形成了一定的品牌影響力和市場份額。
奧林匹克花園依托中體產業強大的資源，雄厚的資產實力，取得了中國奧委會的授權，獨家在中國范圍內的房地產領域使用“奧林匹克花園”名稱。
在擁有了獨一無二的品牌資源的同時，奧林匹克花園率先提出了國內房地產界首個“連鎖特許經營”模式，即由中體輸出奧林匹克花園的品牌、管理方法、技術支持和經營模式，加盟者利用自有資金或資源優勢，結合奧林匹克花園資源投資盈利的經營模式。在這種模式的運作下，奧林匹克花園的品牌得到了進一步的擴大與增值，同時也使更多的開發企業藉品牌共享的優勢得以發展、壯大。通過9年的發展，我們充分地感受到，奧林匹克花園不僅能在北京、上海、廣州這些中心城市成功，在全國的省會城市、中等城市、包括二級城市，如常州、泉州這些城市也都能獲得成功，這樣就更加堅定了我們的信心，使我們看到了奧林匹克這個品牌的力量。
奧林匹克花園是將體育產業與房地產業相結合的新型現代化生活園區，是用先進的策劃思維，來實現一個全新的生活理念，盡最大可能創造出一個最適合人居住的生活空間。奧林匹克花園積極倡導健康、科學、文明的生活方式，這種生活的構成不僅包括舒適合理的居住空間、優美的社區環境和完善的生活配套，而且涵蓋了以“健康管理”為核心的健康管理服務系統，與社區生活融為一體的體育運動設施以及以奧林匹克精神為內涵的社區文化。因此奧林匹克花園提供給消費者的是雙重的滿足，并且在競爭力和延伸力方面，明顯強于僅以戶型、裝修、環境和地理位置等為訴求的單一概念產品。
記者：您曾這樣說過，“房地產三分之一是宏觀經濟問題，三分之一是金融問題，三分之一才是自身的問題”。當前，中國的房地產，尤其是房地產價格問題，可以說是處在“風口浪尖”之上，整體而言，您認為中國房地產自身存在哪些問題？
陳順：從目前來看，我國房地產自身確實存在以下幾方面的問題:
第一，市場供需矛盾依然存在。由于宏觀調控控制了土地供給，加強了商品房建設的管理，短期內市場供給與強勁需求之間形成一定的反差，導致市場價格上漲，而價格上漲又導致市場投資和投機的增加。反過來，房地產市場的投資和投機，又刺激價格進一步上漲。
第二，價格上漲速度過快，盡管宏觀調控政策對抑制房價增幅起到一定的作用，但是去年每個月的上漲幅度都比前一月大，加速狀態維持了半年之久。十一月、十二月部分地區商品房價格漲幅有所回落，但依然是高位上漲。應該引起注意的是，由于收入差距的存在，房價增長過快，會使低收入家庭住房的消費能力進一步下降，也可能會擴大沒有能力購房的群體。
第三，房地產市場秩序仍然存在一定的問題。目前房地產市場依然存在囤積土地、虛假宣傳、違規預售、無證經營、合同詐騙、投機操作、違規建設、隱瞞利稅、脫逃稅款等問題。個別開發企業和中介機構誤導市場預期，人為造成市場緊張，惡意哄抬房價，帶來一些項目的房價短期內非正常上漲。
第四，住房保障體系有待完善。為中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供應中的比重比較低，覆蓋面比較小，資金來源缺乏制度化保障。廉租房制度在一些城市處于起步階段，沒有建立起住房保障、家庭檔案的申請審批制度，經濟適用房仍然存在許多需要改進和完善的問題。
第五，投資增速較快，企業資產負債率高，房地產金融風險加大。由于房地產業涉及面寬、聯動性強，因此它的帶動能力特別強，在國民經濟中占有重要的比重，現在房地產業已經是中國國民經濟的支柱產業。而房地產開發資金過多依賴于銀行貸款，使房地產投資的市場風險和融資信用風險集中于商業銀行。同時，房地產金融方面還存在著：土地儲備貸款存在隱性風險；個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險；以及如由于商業銀行普遍把房地產信貸作為一種“優良資產”大力發展，而存在經營行為本身不理性、不科學、不規范等問題。
我們可以看出，在以上房地產市場存在的問題中，由于房地產行業自身而引起的問題并不能占到絕對的比重，從更長的發展時期看，宏觀經濟及金融才是房地產市場更深層次的影響因素，這在中國經濟逐漸融入世界經濟體，金融波動更劇烈的今天，表現尤其明顯。未來的房地產業宏觀調控，應該通過利率，財政手段來進行調控。
