以傳播城市化專業(yè)知識(shí)為己任
2024年11月24日
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【程崇山自傳】
中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)委員，北京誠必達(dá)機(jī)構(gòu)董事副總經(jīng)理，山東大學(xué)MBA聯(lián)合會(huì)副會(huì)長，山東大學(xué)管理學(xué)院研究生校外導(dǎo)師，優(yōu)秀 培訓(xùn)師，心態(tài)調(diào)整專家。
以“開心工作，快樂生活”的人生追求跨界進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，堅(jiān)持用“大山”精神縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的全程發(fā)展，對(duì)市場有著一定的研究，并有獨(dú)立的見解；對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)均有涉入，從細(xì)微之處開始，用獨(dú)特的快樂方式，在地產(chǎn)圈內(nèi)“深入淺出”，形成良好的人脈資源。潛心于地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展方向的思考，讓大山善于發(fā)現(xiàn)，啟迪于細(xì)小的行動(dòng)或者事件，用責(zé)任來承載自我的發(fā)展，影響和感染著誠必達(dá)機(jī)構(gòu)的每一個(gè)人。用負(fù)責(zé)任的態(tài)度，傳承著對(duì)社會(huì)、對(duì)城市發(fā)展的努力。大山，承載的是智慧和深邃的態(tài)勢(shì)必然，“峰回路轉(zhuǎn)”，“柳暗花明”，笑傲于人生的山河之中。
程崇山是個(gè)很富有社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)家，這一點(diǎn)僅從他在首屆中國城市化國際峰會(huì)上呼吁所有參會(huì)人員要積極宣傳城市化并為城市化做出自己的貢獻(xiàn)可見一斑。呼吁的同時(shí)，他積極從自己的實(shí)際工作出發(fā)，以城市化進(jìn)程的戰(zhàn)略性眼光為誠必達(dá)機(jī)構(gòu)以及服務(wù)的客戶打造市場觀、專業(yè)觀，推動(dòng)中國城市化的發(fā)展。
面對(duì)房地產(chǎn)市場不振、信心不足的現(xiàn)狀，他表示，作為房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員，我們要對(duì)政府有信心，要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有信心，要對(duì)我們身處地產(chǎn)行業(yè)的代理服務(wù)機(jī)構(gòu)有信心！我們要用十足的信心迎來并促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的振興和發(fā)展！
城市化：中國的城市化被認(rèn)為是影響21世紀(jì)的兩件大事之一。請(qǐng)問，您如何看待這一問題？作為地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，又如何通過自身推動(dòng)城市化？
程崇山：我認(rèn)為，中國的城市化不僅是個(gè)大課題，更是事關(guān)中華民族千秋萬代的大戰(zhàn)略。根據(jù)諾塞姆曲線，我國的城市化進(jìn)程呈現(xiàn)出由緩而快的特征，尤其在2000年以后，速率明顯提升，進(jìn)入了快速發(fā)展的軌道。預(yù)計(jì)從現(xiàn)在到2030年，我國的城市化平均每年保持1—1.3個(gè)百分點(diǎn)的增長。這意味著每年約有1500萬人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，未來20到30年內(nèi)，大約有4-5億農(nóng)民要“進(jìn)城”。
在經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域發(fā)展一體化的背景下，這一人類歷史上最為巨大的人口遷徙和生活方式的變更過程，不僅會(huì)大大推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，而且對(duì)于世界的城市化和現(xiàn)代化具有歷史意義。
由于城市化是生產(chǎn)力不斷提高的過程，也是人均資源能源消耗量成倍增長的過程，這本身就會(huì)引發(fā)全球資源配置的機(jī)制變化，也會(huì)給地球的生態(tài)環(huán)境帶來影響。近年來，全球資源、糧食、住房及環(huán)保等行業(yè)的發(fā)展速度與出現(xiàn)問題的頻率呈加快趨勢(shì)，說明“城市化進(jìn)程”帶來的問題，不僅對(duì)中國是個(gè)挑戰(zhàn)，也是全球各國的共同挑戰(zhàn)。我們必須以中華5000年璀璨文明積淀而成的大智慧，站在大戰(zhàn)略的高度思考這一問題。因此務(wù)必善用機(jī)緣，因勢(shì)利導(dǎo)，方能化機(jī)遇為現(xiàn)實(shí)。
由于“衣食住行”是人類生存和發(fā)展的最基本的需求和保障。經(jīng)過改革開放30年的發(fā)展，“衣食無憂”的中國人將生活的質(zhì)量和追求放在了“住”上！中國的房地產(chǎn)業(yè)由此成長起來，并呈現(xiàn)出巨大的發(fā)展?jié)摿ΑH僅從中國平均每年有1500萬人口進(jìn)城的現(xiàn)狀看，按每人平均30平米的住房需求計(jì)算，每年需要新建住宅4億多平米。如果考慮到中國人口和家庭構(gòu)成等眾多因素，考慮到城市化的大背景，中國的房地產(chǎn)業(yè)將成為支撐城市化發(fā)展的“脊梁”，未來至少有20—30年的發(fā)展前景。我們有幸經(jīng)歷這一過程，所以要用負(fù)責(zé)任的態(tài)度做好一切。
代理服務(wù)行業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)鏈條上的一個(gè)重要組成部分，自身的發(fā)展也從最初的項(xiàng)目銷售代理，衍生出包括投資顧問、營銷策劃、市場推廣、銷售代理、二手中介、物業(yè)管理、投融資、評(píng)估在內(nèi)的多樣化服務(wù)，并逐漸向房地產(chǎn)綜合服務(wù)商的角色轉(zhuǎn)變。在這種新的市場格局下，各個(gè)代理公司只有迅速調(diào)整戰(zhàn)略，建立強(qiáng)大的核心競爭力才能在激烈的市場搏弈中立于不敗之地，
我們深知，誠必達(dá)機(jī)構(gòu)是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，因此將“誠信為本，精誠必達(dá)”作為企業(yè)理念，構(gòu)筑技術(shù)密集的知識(shí)型策劃力量、鑄造強(qiáng)于執(zhí)行的專業(yè)化營銷團(tuán)隊(duì)，更致力于房地產(chǎn)綜合服務(wù)能力的全面提高，以將責(zé)任到位貫徹到代理服務(wù)始終。我們認(rèn)為，我們的產(chǎn)品和服務(wù)不僅僅對(duì)客戶的現(xiàn)在負(fù)責(zé)，也要對(duì)客戶的未來負(fù)責(zé)，還要對(duì)整個(gè)地球負(fù)責(zé)；我們要考慮經(jīng)濟(jì)效益，還要考慮做出環(huán)保科技、有前瞻性的產(chǎn)品，更要通過我們的專業(yè)眼光引導(dǎo)社會(huì)走資源節(jié)約型與環(huán)境友好型的可持續(xù)發(fā)展的道路。
在城市化發(fā)展的巨大浪潮中，誠必達(dá)機(jī)構(gòu)將本著對(duì)崗位負(fù)責(zé)、對(duì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)的工作態(tài)度，為市場、產(chǎn)品、消費(fèi)者與發(fā)展商之間建立完善的業(yè)務(wù)紐帶，用堅(jiān)實(shí)的腳步走好每一步，以城市化進(jìn)程的戰(zhàn)略性眼光打造企業(yè)的市場觀、專業(yè)觀，構(gòu)建自身獨(dú)有的企業(yè)文化理念，推動(dòng)中國城市化的發(fā)展。
城市化：區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展已成為中國經(jīng)濟(jì)的引擎。您表示，對(duì)京津冀輻射圈的市場關(guān)注已久，其與北京的融合速度穩(wěn)步推進(jìn)，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的協(xié)調(diào)與發(fā)展已成為誠必達(dá)重要的研究課題。請(qǐng)您就這方面談?wù)勛钚卵芯砍晒?/p>
程崇山：目前，城市群已成為各國推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新型模式。我國經(jīng)濟(jì)從改革開放之初設(shè)立特區(qū)，到長三角、珠三角的聯(lián)動(dòng)發(fā)展，呈現(xiàn)出巨大的經(jīng)濟(jì)效益增長的勢(shì)頭，因而讓“龍頭帶動(dòng)，城市群聯(lián)動(dòng)”的發(fā)展模式，有了可“拷貝”的意義。這使得環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、中原經(jīng)濟(jì)圈等核心區(qū)的發(fā)展具有更實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容和效果。
誠必達(dá)機(jī)構(gòu)通過對(duì)環(huán)渤海地區(qū)的長期關(guān)注，認(rèn)為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的起因和發(fā)展，是因?yàn)椴澈５莫?dú)特的地理和處位。它是東北、華北、西北和華東部分地區(qū)的主要出海口，而且呈現(xiàn)區(qū)域不同的資源配置的重要作用。比如，東北三省及內(nèi)蒙古東四盟的糧食、畜產(chǎn)品、石油；西北地區(qū)的煤炭、皮毛；華北地區(qū)的石油、輕紡產(chǎn)品；渤海沿岸的海產(chǎn)品，甚至遠(yuǎn)在數(shù)千里的青海、新疆的貨物都會(huì)經(jīng)過這里運(yùn)往世界各地；此外，它還是世界160多個(gè)國家和地區(qū)貿(mào)易往來的通道。這讓渤海成為中國北方與世界連接的重要“咽喉”，其吞吐量的劇增正是帶動(dòng)渤海所涉及的十幾個(gè)省和自治區(qū)共同發(fā)展的結(jié)果。
另外，在環(huán)渤海地區(qū)5800公里的海岸線上，近20個(gè)大中城市遙相呼應(yīng)，數(shù)千家大中型企業(yè)虎踞龍盤，60多個(gè)大小港口星羅棋布，成為中國乃至世界上城市群、工業(yè)群、港口群最為密集的地區(qū)之一。其土地面積約占全國的60%，國民生產(chǎn)總值約占全國的40%，這在我國其他沿海區(qū)域也是少有的。
從“十一五”發(fā)展規(guī)劃看，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈以濱海新區(qū)建設(shè)為引擎，將帶動(dòng)整個(gè)環(huán)渤海地區(qū)快速協(xié)調(diào)發(fā)展的趨勢(shì)將更為突出。但也要看到，面對(duì)如此“遼闊”的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，單靠一個(gè)城市、某個(gè)地區(qū)的力量，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈是發(fā)展不起來的。它需要區(qū)域內(nèi)城市攜手推動(dòng)，更需要核心城市的帶動(dòng)，還需要克服“三省兩市共五個(gè)省級(jí)行政單元”的行政阻力和突破產(chǎn)業(yè)和體制趨同意識(shí)形態(tài)的“堡壘”思想，這對(duì)于區(qū)域的騰飛來說，是當(dāng)務(wù)之急。
目前，誠必達(dá)機(jī)構(gòu)正受益于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展。除了在北京積累了多年的經(jīng)驗(yàn)和成績外，我們已于2008年成功進(jìn)軍大連，代理合生集團(tuán)40萬平米的東三省旗艦項(xiàng)目—合生江山帝景，短時(shí)間內(nèi)取得了驕人的業(yè)績；在煙臺(tái)代理了50萬平米的山景洋房項(xiàng)目；今年又在唐山開始了2個(gè)項(xiàng)目的投資策劃。正是看到中國城市化進(jìn)程環(huán)渤海區(qū)域內(nèi)各個(gè)二級(jí)城市的“磁場“效應(yīng)，城必達(dá)將戰(zhàn)略目標(biāo)從大都市轉(zhuǎn)移到了中小城市。希望通過我們的進(jìn)入，為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展做出我們的努力和貢獻(xiàn)。
城市化：在國際金融危機(jī)的背景下，經(jīng)歷了近20年高速發(fā)展的中國房地產(chǎn)業(yè)難以避免地遭遇重創(chuàng)。有人說，這是中國地產(chǎn)涅磐的一年，有人說，最重要的是要重塑消費(fèi)者信心。請(qǐng)問，您如何看待房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀？
程崇山：美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)讓全球經(jīng)濟(jì)面臨“大考”，中國房地產(chǎn)業(yè)同樣經(jīng)受著中國經(jīng)濟(jì)的“大考”，股市大調(diào)整、政策調(diào)控、銀根緊縮、市場觀望、資金鏈緊張等一系列問題的困擾，以及從峰巔到谷底的轉(zhuǎn)變。目前行業(yè)的波動(dòng)是符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的，因?yàn)闆]有一個(gè)行業(yè)可以永遠(yuǎn)“登峰”，同時(shí)這也是大浪淘沙的過程，穩(wěn)健經(jīng)營，誠信經(jīng)營、苦練內(nèi)功的企業(yè)一定是能笑到最后的企業(yè)。
近期，席卷全國的房地產(chǎn)大蕭條引發(fā)的“信心危機(jī)”，是由消費(fèi)者對(duì)房價(jià)持續(xù)走高的排斥、對(duì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀的明顯信心不足、對(duì)房地產(chǎn)政策導(dǎo)向及行業(yè)發(fā)展走勢(shì)的不確定，還有就業(yè)壓力、物價(jià)波動(dòng)等多種因素造成的。我認(rèn)為，面對(duì)目前的市場不必悲觀，一方面房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，被認(rèn)為是擴(kuò)大內(nèi)需的龍頭，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)所作的貢獻(xiàn)也再次被肯定；另一方面，市場的全面復(fù)蘇需要一個(gè)過程，經(jīng)過此番“洗禮”后的樓市重振后將迎來一個(gè)全新的發(fā)展時(shí)期。作為普通購房者來說，更應(yīng)充滿信心，理性面對(duì)樓市。
從房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀看，今年上半年應(yīng)該還是消化存量房為主，其在成本壓力下普遍降價(jià)幅度有限。信托、債券等房地產(chǎn)衍生品可能會(huì)復(fù)蘇并熱鬧起來。下半年則是市場經(jīng)濟(jì)見分曉的時(shí)候，許多去年的土地會(huì)開發(fā)，新盤的形勢(shì)會(huì)好轉(zhuǎn)起來。當(dāng)然，也不能忽視國際金融危機(jī)波及的滯后性，次貸危機(jī)引起的經(jīng)濟(jì)危機(jī)傳到中國用了半年，打落GDP用了1年。以此類推，如果像蒙代爾所言，美國經(jīng)濟(jì)2009年上半年開始復(fù)蘇的話，傳到中國應(yīng)該在年底，而全國經(jīng)濟(jì)再次提速，應(yīng)該在2010年的上半年了。
因此，對(duì)于房地產(chǎn)市場的判斷，我們持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。市場會(huì)在剛性需求的拉動(dòng)下，起伏波折，最后根據(jù)全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與中國拉動(dòng)內(nèi)需的振興政策的帶動(dòng)下健康、穩(wěn)定發(fā)展。作為與地產(chǎn)業(yè)發(fā)展心心相惜的地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，要以區(qū)域扎根+戰(zhàn)略合作伙伴為戰(zhàn)略發(fā)展重點(diǎn)，以更加專與精的服務(wù)，為客戶和消費(fèi)者提供全方位的“智力”與服務(wù)，從軟件和硬件、從產(chǎn)品與管理取得多贏。
城市化：近期國家出臺(tái)了一些房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。對(duì)此，您有何看法？在您看來，今年房地產(chǎn)將呈現(xiàn)哪些發(fā)展趨勢(shì)？
程崇山：目前政府采取的措施是在救經(jīng)濟(jì)、求穩(wěn)定、保就業(yè)，而房地產(chǎn)將隨中國經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇和增長回到正常發(fā)展的軌道上來。僅僅看到政府救房地產(chǎn)的觀點(diǎn)是片面的。今年，在國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)以及國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)市場將步入較長時(shí)間的調(diào)整期，呈現(xiàn)3個(gè)趨勢(shì)：
（一）剛性為本，“洗牌”加速，房價(jià)徘徊
今年將延續(xù)去年房市的低迷，從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購買行為將推遲，炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎；從需求結(jié)構(gòu)的角度，購房需求將向?qū)嵱眯缘闹行粜图校粡漠a(chǎn)品需求特點(diǎn)的角度，留存市場中的真正住房需求者會(huì)對(duì)產(chǎn)品提出更高要求。另外，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將淘汰風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)也將隨之迎來行業(yè)整合。在供需雙方的作用下，開發(fā)企業(yè)會(huì)采取進(jìn)一步降價(jià)的措施，以期盡快回籠資金，短期內(nèi)房價(jià)下調(diào)將成定局。
（二）通縮壓力，“斷供”、“爛尾樓”等風(fēng)險(xiǎn)加大
房地產(chǎn)市場的景氣下降、量減價(jià)跌，加之從緊的貨幣政策作用，容易引發(fā)一系列的風(fēng)險(xiǎn)：一是利率上調(diào)、房價(jià)下跌引發(fā)的支付能力較差的已購房群體的“斷供”風(fēng)險(xiǎn)。美國次貸危機(jī)就是由此引起的。而我國商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款余額從2003年的3329億元上升為2007年末的3.13萬億元，四年來貸款數(shù)額以年均75%的速度增長。在利率上調(diào)和房價(jià)下跌的情況下，“斷供”風(fēng)險(xiǎn)加大。二是開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款出現(xiàn)償付危機(jī)以及“爛尾樓”的出現(xiàn)，進(jìn)而拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資的“兩欠”問題可能爆發(fā)。三是由于房地產(chǎn)市場低迷，投資下滑而反作用于宏觀經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)增長下滑的風(fēng)險(xiǎn)加大。
（三）地產(chǎn)發(fā)展跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展跨入振興行列
2008年9月17日，央行下調(diào)貸款利率及中小銀行存款準(zhǔn)備金率。此次利率的下調(diào)表明中央將保增長置于更加突出的位置。本次利率的下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場的實(shí)質(zhì)影響不大，但心理影響卻至關(guān)重要，各方均看好利率將進(jìn)入下行通道，這對(duì)房地產(chǎn)市場是利好消息。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)逐漸轉(zhuǎn)好，城市化進(jìn)程的效益將會(huì)體現(xiàn)，被抑制的多種需求將進(jìn)一步釋放。而由于2008年以來土地購置面積和新開工面積均出現(xiàn)明顯下滑的情況，必將影響一年半至兩年以后的房屋供應(yīng)量，供求關(guān)系有可能進(jìn)一步緊張。
