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2024年11月24日
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近日，北京二手住房市場的回調引起關注。據統計，剛剛過去的5月份，北京二手住房延續4月量價同步回調的走勢，4月份二手住房成交不足3月份的25%，5月份成交量環比4月又下降34.2%。5月份，北京二手住房成交均價環比4月下滑2.4%，通州、亦莊等投資客活躍的區域，房價環比降幅超過20%。眾所周知，北京是本輪樓市回升的“領頭羊”，也是本輪樓市調控頻率最高、力度最大的城市。自“3·17”新政以來，不到40天的時間，北京出臺了13項調控政策。
北京“3·17”以來的調控，二手住房市場是重點，如企業限售、學區房監管、打擊中介違規等。同時，“認房又認貸”降低了杠桿水平，鏈家監測的二手住房首付比例從新政前的50%上升到61%。金融“去杠桿”抬升了房貸利率水平，首套房貸回歸基準利率，二套房貸利率上浮20%。
13項調控密集布下，疊加資金面收緊形成“雙緊縮”，樓市成交量持續和大幅度回調在情理之中。量在價先，成交量連續下滑后，二手住房成交價格也將繼續下跌。2017年，“分類調控、一城一策”是樓市主題，而宏觀經濟政策對風險防范更加重視，金融“去杠桿”也將會持續推進。分類調控和“去杠桿”的背景下，類似北京這樣的城市，必然是調控重點對象。而且，作為本輪樓市回升的“風向標”，北京樓市量價持續回調，也必將是熱點樓市回調的開始。
2017年4月，上海新房成交面積環比和同比分別下降9.4%和30.8%，二手住房成交環比和同比分別下滑20 .4%、9.4%，4月上海樓市成交創2010年以來新低，5月上海新房成交環比和同比分別下滑5.5%和28.2%。筆者所在的深圳，5月份二手住房成交量下滑20%，結束了3-4月回升的趨勢。由于跟隨北京大力度加碼樓市調控，廣州近兩個月樓市調整成效也很明顯，4月份廣州二手住房成交量下跌60 .5%，套均總價下跌5.2%；5月份，廣州二手住房成交量相比4月份又下滑21%。
按照過往來看，我國樓市存在著“小周期”波動的規律，即一個上升周期一般不超過3年，管理層面對民生訴求而祭出調控政策，樓市便應聲回落，比如2005-2007、2009-2010、2012-2013年，都是“小周期”上升階段。本輪樓市回升始于2014年“9·30”，目前熱點樓市已持續回升近3年。目前看，管理層對資產泡沫等擔憂非常強烈，金融“去杠桿”在春節前后已陸續鋪開，隨著融資成本的抬升，金融周期開啟新一輪緊縮。
根據融360的數據監測，全國首套房貸款利率已連續4個月上升，這相當于是對樓市的定向加息，而二套房貸也開始緊縮，近期有12家銀行暫停二套房貸業務。銀行緊縮房貸，這一幕與2013年下半年開啟的“去杠桿”，并因“錢荒”倒逼銀行緊縮房貸，導致2014年熱點樓市回調(北京當年二手住房價格指數下跌4.1%)很類似。而且，2016年9月底以來，熱點城市(區域)已經開啟了兩輪大范圍的調控打壓。北京等熱點樓市回調，意味著兩輪調控的滯后效應開始顯現。
目前，熱點樓市整體處于“小周期”繁榮的頂部，并已顯現出回落的走勢，但回落速度較為緩慢。首先，此輪調控更加強調差別化，對于“先賣后買”的改善型需求，給予適度杠桿扶持，并非2014年“9·30”之前完全“認房又認貸”下按二套房對待，北京、上海和深圳該類需求(普通住房)首付分別是60%、50%、50%。其次，基準利率未上調，房貸利率整體仍處于較低水平；最后，2015年以來“資產荒”預期下的“加杠桿”購房需求仍未退潮，需求還在較高景氣位。
