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2024年11月24日
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5月12日，深圳發文，提出對商辦用房建筑設計加強管理。這是繼北京、廣州、上海和成都后，第五個限制商辦改住宅的城市。至此，所有一線城市都對“商改住”作出了不同程度的限制，這可以看作是3月底那場最嚴限購升級的余波。
在樓市熱絡之時，尤其在寸土寸金還限購的一線城市，“商改住”一度非常活躍，至少在3月底的新政來臨之前都是這樣的。從賣方的角度看，商業土地本來就地價低，開發商以商業用地的價格拿了地再用種種方式分割成小戶型，以稍低于普通住宅的價格按住宅出售，當然是一筆劃算的生意。而從買方的角度看，雖然商住房只有四五十年產權，水電也相對貴，但總價比普通住宅便宜，小戶型多，可以注冊公司，還不限購，無論是漂在北上廣深還沒購房資格的小年輕，還是名下已經有足額房產卻還想投資的中產，這都是一個不錯的選擇，對于一線城市的炒房客就更是了。買賣雙方各取所需，一拍即合，“商改住”自然是風生水起。
于是，各大城市調控行動升級過程中，限制“商改住”也是大刀闊斧。北京是五個城市中管控最嚴的，措施隨著“3·26新政”一起出臺，不僅明令禁止“商改住”，最小分割單元還不得低于500平方米；還在售的商辦項目全都不準賣給個人了，就算是存量商住房，賣給個人的話，不僅要有購房資格還得付全款。同時，北京也在建筑設計的源頭上大大減少了商住的可能性。畢竟500平方米的房子如果要改作住宅也是高端別墅類項目，總金額也會比較高，這會大幅縮窄客源，尤其是偏好不限購小戶型的炒房客。廣州也有著相對嚴格的規定，最小分割面積是300平方米，雖然沒說不準賣給個人，但必須要拿證后兩年才能賣，以時間換空間。后續跟進的城市基本是著眼未來，譬如深圳就規定衛生間等管道要集中設計，預留管道之類的貓膩設計會被處罰。
從3月底席卷而來的此輪樓市新政中，對商住房的限制可謂最能限制炒房客的措施了。像北京，商住房的主要客源本來就是三種人，沒有購房資格的、現金不足的和炒房客，現在又要購房資格還要給全款，商住房又不給抵押貸款了，這種人一下全排除了。當然，這樣的措施會誤傷之前買了商住房的北漂們。其實，各大城市新政的其他政策安排，比如提高購房資格門檻，延長社保繳費年限、提高再次貸款者的首付比例、認房認貸等，被這些政策擋在門外的，是奮斗在一線城市等著“上車”的年輕人，以及想要改善住房的中產家庭尤其是二孩家庭。但聯系到一個多月前的房價形勢——— 北京的房子兩天價差就能到200萬元，連一線城市中向來最平靜的廣州都一天一個價，郊區甚至隨便上4萬元/平米，房價上漲的勢頭給調控帶來了巨大的壓力，在此背景下，政策的核心思路是——— 房價猶如失控的列車，能讓它停住就好，所以說，上述嚴厲的調控并不意外。
從“限購”這類常規武器禁止“商改住”這類特殊武器，到此輪調控政策力度之大，范圍之廣，讓人印象深刻，從效果上看目前的確起到了一定的作用，尤其是大城市房價得以企穩。這也是過去調控所經歷的景象，房地產市場起起落落這些年，節奏已經變成了炒炒炒———漲漲漲——— 限限限——— 嚶嚶嚶，如此循環往復，政策細節雖有變化，但行政調控的本質并沒有發生變化。由此亦可看出，行政調控不是長久之計，也不是一個正常健康的市場應該存在的，限限限終歸不是一招鮮。房地產調控的下半場應該改變以往的套路，對此已經有了答案，中央經濟工作會議提出，“要堅持房子是拿來住的不是拿來炒的”，要實現這一目標，就必須從行政調控向市場化長效機制轉變，即“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等長效機制”，從根本上促使房子回歸居住屬性。
