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2024年11月24日
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商住物業再受關注
近日，記者接到讀者王先生打來的電話，咨詢小戶型商住兩用房能否作為首次置業的選擇。王先生是新上海人，由于前段時間限購措施做了調整，他因連續繳稅時間不足5年而被劃入限購范圍，暫時失去了購房資格。但害怕未來房價繼續上漲，他考慮先買下一套房子以鎖定成本，因此把目標選為不在限購范圍內的商住兩用房。
同時，市場上確實有部分房企將小面積商住兩用房包裝成為首次置業產品對外銷售。記者近期陸續接到房產中介的電話，推銷“不限購、不限貸”的小戶型產品，并一再強調這種商品房符合首次置業人群。
記者還發現，小戶型商住兩用房由于面積不大，相應具有一定的價格優勢。
按照目前的房價水平，外環線附近一套約65平方米的新村類兩房，報價已經達到320萬元左右，購買這類房產，首付款已經上百萬元。但記者梳理目前在售的商住兩用項目發現，部分分布在外環線以外地鐵沿線的樓盤，售價主要集中在3.5萬～4.5萬元/平方米之間，一套約40平方米的小戶型，總價大約180萬元，購房負擔顯然比購買一套外環線附近的小面積老公房要輕松一些。
此外，這類產品由于戶型設計比較靈活，很受年輕人喜歡。比如有些房型挑高可達4.5米，通過適當改造，完全可以達到“買一層、得兩層”的目的，空間使用效率大大提高。這在房價不斷上漲的當下，無疑是比較合算的。
業內人士估計，隨著政策的收緊，未來商住兩用房會受到更多關注。據了解，今年國慶節期間，包括上海、南京、成都等20多個城市收緊調控，其中最主要的手段就是重啟限購措施。限購讓部分失去購房資格的人將目標轉向尚未納入限購范圍的商住兩用房，同時也導致部分投資需求回頭再次關注這類物業。
綜合對比優劣立現
那么，對于首次置業人群來說，小面積商住兩用房能否成為一個選擇呢？我們有必要從使用功能、產權、購房成本等多個方面進行綜合對比，然后再進行判斷。
功能：商用物業占優
所謂商住兩用，就是既能辦公又可以居住的一種產品，是SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發達，使居住者在居住的同時又能從事商業活動。但住宅主要用于居住，如果用來作為辦公場所的話，容易受到鄰居的舉報。
產權：住宅物業期限長
就產權期限方面來說，住宅物業明顯要比商住兩用房長。據了解，住宅物業產權一般為70年，但商住兩用房的產權一般只有40年或50年。同時，根據《物權法》相關規定，住宅建設用地使用權期滿后，自動續期。而“非住宅建設用地土地使用權”卻不能自動續期，這有可能會形成較高的隱性成本。
落戶：僅住宅可以
購房落戶，僅住宅具有這個功能，而商住兩用房則無法實現。商住兩用房一般無法遷入戶口，這表明即便是周邊區域內有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法實現“就近入學”，這在無形中給購房者帶來了不便。
配套：住宅更方便
如果單純從居住角度考慮，商住兩用房配套確實存在諸多不足的地方。簡單來說，當居住小區達到一定規模之后，便會強制配套幼兒園、學校甚至包括醫療機構等，但商住項目無此規定，只能借助周邊的配套設施。如果項目選擇不佳，配套不足，肯定會影響到居住使用。
貸款：住宅有優惠
如考慮申請房貸，住宅物業申請貸款可以享受優惠。據了解，雖然商業銀行已經收緊房貸，但相對來說，申請住宅貸款，首付為3成，資質不錯的購房者尚可申請到優惠房貸如9折。同時，購買住宅還可以申請到住房公積金，其貸款利率水平更低，5年以上為3.25%。但商住兩用房貸款期限一般不超過10年，首付高達50%左右。此外，部分商業銀行還會上浮貸款利率，為普通住宅的1.1倍，同時無法申請公積金貸款。
轉讓：商住稅費高
如果不打算長期持有，商住兩用房轉讓成本明顯要高。據了解，目前住宅轉讓過程中主要承擔的費用有增值稅等，分不同情況來征收，如非普通住宅買入不足2年出售，按照賣出價的5%來進行征收。而商住兩用房在轉讓過程中，要比住宅多一項成本，即土地增值稅。
成本：住宅低不少
購買商住兩用房，購房者要承受較高的生活成本。商住兩用房的水、電和物業費用都是商用標準，遠高于住宅項目。以電費為例，住宅用電單價為0.617元/千瓦時（第一檔平時段），而商業用電則相對要高一些。另外，商住兩用房并不接通煤氣，如果考慮做飯，則只能用電。
此外，商住兩用房的物業收費也較高。記者梳理發現，部分在售的商住兩用項目，物業收費高達每月3.5元/平方米，而普通的住宅項目，物業管理收費則沒有這么高，大多集中在每月1.5～2.5元/平方米。
環境：商住物業混雜
從居住環境來看，商住兩用房遠不如住宅小區清靜。據了解，商住兩用房將辦公和居住混雜在一起，這種混搭其實給居住用戶帶來了不少麻煩。在一些商住物業項目的業主論壇上，記者便發現有業主發帖抱怨商戶經營活動影響到了自己居住。此外，商住兩用房因為進出人員較為復雜，居住的安全保障稍差一些。
通過上述對比發現，商住房的缺陷顯而易見，因此，若不是為規避限購或者是處于小型創業的考慮，一般不宜購買商住兩用房。
