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2024年11月24日
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-融資渠道收緊房企急需加大融資力度。
-房企多元化經營策略提速，產品線逐步向二三線城市及商業地產。
“新國八條”中逐條措施的落實，開發商冷暖自知。
對于目前熱議的房價調控目標，接受采訪的開發商均認為，相比于限購令，房價的調控對市場的影響并不大。“房價調控目標只是控制了最高漲幅，并不是直接降低房價，要達到效果，除了地方政府的決心和執行力度外，還在于房企自身市場行為的調整。”
盡管開發商無懼房價目標調控，但從各大上市房企公布的2010年年報來看，其形勢并不容樂觀。“萬保招金”四大房企均在年報中都表現出對資金的渴求，和去年相比，房企多元化經營也顯得更加迫切，轉戰二三線城市發展，進軍商業地產以及保障房領域都列入今年的發展戰略。
尤其值得注意的是，央行在4月6日再次加息0.25個百分點，在樓市政策和貨幣政策繼續從緊的背景下，業內人士認為，部分開發商會因為扛不住，將在5月前后出現降價促銷的局面。
房企無懼房價目標調控
3月下旬，各地密集出臺房價調控目標，除了北京提出“穩中有降”外，其他地方則均以“漲”為主，這也在社會上引發“限漲”成“調漲”、政府默認房價上漲等爭議。
“從目前已出臺調控目標的城市來看，大多數城市都將房價上漲目標控制在10%-15%之間，且都與GDP掛鉤，實際上已失去了原本的調控意義，而完全演變成了‘控漲’。”中華企業市場部經理戴正芳表示。
而在寶龍地產控股有限公司副總裁林峰利看來，房價控制目標掛鉤當地GDP及人均收入增長水平并不能起到控制房價的目的，也并不能從根本上保證房地產市場的健康發展。“目前限購、限貸的政策均為短期政策，要解決高房價問題還是要從交易環節去增加稅收，比如200萬購買的房子300萬售出，對獲利的100萬進行征稅，抑制其中一些投資投機行為。”
“此次房價調控目標只是控制了最高漲幅，并不是直接降低房價，具體控制房價效果還是取決于地方政府的決心和執行力度。”上海盤古房地產有限公司總經理宋海認為，調控目標如果落實到房企，房企一是把握調控脈絡，緊跟政策方向，二是回歸到產品本身。
事實上，在大部分開發商看來，房價的調整還是取決于他們自身的經營環境和市場策略。“房價控制目標是控制成交量的手段，但政府一般不會采取直接干預定價的手段。開發商在市場經濟環節里根據市場情況調解定價，有可預見性。”上海的一位房企老總表示，很多在3月份開盤的樓價都比外界預期要低，并出現了個別樓盤的熱銷場面，更有不少樓盤采取優惠措施，這都是開發商謹慎應對市場環境的表現。
房企多元化經營提速
隨著樓市調控的步步深入，房企也不斷調整未來發展戰略。在近期各大上市房企競相公布的2010年年報中，對比去年的年報，從“努力加強”、“大力拓展”等措辭的變化中不難看出，房企多元化經營策略在提速加碼。這表現在，一方面是在國內融資渠道收緊的情況下，要加大融資力度；另一方面是，產品線也在逐步向二三線城市以及商業地產和保障房領域推進。
招商地產今年的年報顯示，公司將深化現有銀企合作的基礎，加大地產金融產品的研究與應用，多元化多渠道籌集資金，滿足公司生產經營與中長期發展的資金需求。和去年年報相比，招商還首次提出要加快項目開發周轉速度，不斷提升資金綜合使用效益。金地集團則表示，在融資方面要繼續探尋多元化公司融資途徑，大力開展基于項目層面的股權合作，同時還要逐漸形成金地的地產金融模式。
即使對于成為國內今年首個邁入銷售千億大關的萬科，其在年報中也表現出資金的渴求，要求在深耕現有銀企合作的基礎上，進一步拓展渠道，關注各類創新型金融產品，通過廣泛合作以實現資源整合和優勢互補。而在去年年報中，萬科并未提及有關融資的內容。
在市場經營方面，招商地產提出，今年要大力拓展周邊的二三線城市，實現一、二、三線城市梯度發展和全面開發，同時還將努力加強對商業地產資源的整合力度，探索搭建全國性商業地產管理及運營組織架構，落實新商業模式的探索和培育，并首次在年報中提及繼續參與保障房的建設。
金地集團也將在2011年，在繼續做大做強住宅業務的同時，還將發力于商業地產領域，在資源允許的情況下將適度考慮現有區域內的新城市及新區域拓展，同時加快研究尚未進入的新興城市群，把握市場進入時機。
保利地產的年報顯示，為應對行業激烈競爭，一方面，公司將繼續做大做強現有城市，提升市場占有率，并適度向其他二三線城市輻射；同時積極把握城鎮化和保障性住房的發展機遇，實現公司規模平穩較快發展。
房價下跌幾率增大
在房企自身調整的同時，市場仍在進一步走向從緊。4月6日，央行決定上調金融機構存貸款基準利率0.25個百分點，雖然此舉更多的是為了應對通脹，但房地產業也將受此影響。
“此次作為央行年內的第二次加息，房地產企業承受的壓力加劇，面臨的資金考驗日益嚴峻。”21世紀不動產集團市場總監林蕾認為，開發商不僅要面對信貸的緊縮，還要應對包括市場和行政手段在內的疊加效應，時間越往后越能體現出資金被擠壓的緊迫感、倒逼感。
事實上，部分開發商已經感受調控的壓力，行業的分化調整也在逐步加劇。據上海聯合產權交易所提供的最新市場情況，在最近的一周內，上海產權市場上房地產業的成交金額居于首位。而清科研究中心近期發布的報告也顯示，在樓市新政步步緊逼和宏觀調控層層升級的大背景下，預計2011年房地產市場將踏上并購巔峰，超越2010年的84起紀錄，并購數量有望突破百起大關。“資金實力薄弱、融資無門的房企瀕臨被吞并的危險境地，而像萬科這樣已在全國廣泛布局、現金流和土地儲備充裕的‘財大氣粗’的大型房地產公司則擇機擴展全國版圖，通過并購獲得業務和土地，將境遇拮據的小企業卷入麾下。”
而對于房價，盡管根據多個機構的監測，3月份全國城市成交量普遍出現大幅下跌，但大部分仍在上漲，雖然多只是微漲。“在政策的持續作用下，房價上漲的動力將日趨微弱，部分開發商會因為資金的問題，在5月份左右出現降價促銷。”全經聯研究院副院長陳寶存說。本報記者 石俊
