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2024年11月24日
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國家發(fā)改委昨日發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，明令商品房銷售要明碼標(biāo)價(jià)，實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外后，可以自行降價(jià)，打折銷售，但漲價(jià)必須重新申報(bào)備案。
該《規(guī)定》將于5月1日起正式執(zhí)行。這是國家發(fā)改委首次在全國范圍內(nèi)明確商品房須“明碼標(biāo)價(jià)”，此前商品房“一天一價(jià)”甚至“一天幾價(jià)”的局面，有望被遏制。
一次性公開全部房源
根據(jù)規(guī)定，對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。每套商品房明碼標(biāo)價(jià)，實(shí)行一套一標(biāo)。
按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)或者套內(nèi)建筑面積單價(jià)。
商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)應(yīng)當(dāng)做到價(jià)目齊全，標(biāo)價(jià)內(nèi)容真實(shí)明確、字跡清晰、標(biāo)示醒目，并標(biāo)示價(jià)格主管部門投訴舉報(bào)電話。
按照去年4月《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號(hào))文件要求，對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售。
二手房首被要求明碼標(biāo)價(jià)
此次發(fā)改委還把明碼標(biāo)價(jià)的范圍擴(kuò)展至經(jīng)營二手房業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)。
規(guī)定稱，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)(以下統(tǒng)稱商品房經(jīng)營者)銷售新建商品房，應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售二手房的明碼標(biāo)價(jià)參照本規(guī)定執(zhí)行。”
發(fā)改委有關(guān)人士表示，此次規(guī)定主要針對(duì)的是房地產(chǎn)開發(fā)商，此后還將出臺(tái)二手房明碼標(biāo)價(jià)的具體規(guī)定，目前僅是做了規(guī)范性的規(guī)定。中介必須要標(biāo)明的價(jià)格包括：一、現(xiàn)有售賣的二手房價(jià)格的依據(jù)；二、明確所有中介等服務(wù)費(fèi)用。
此外，發(fā)改委還配套了懲罰措施。對(duì)于違規(guī)開發(fā)商，縣級(jí)以上各級(jí)人民政府價(jià)格主管部門可依據(jù)價(jià)格法等等法律法規(guī)，實(shí)施行政處罰。
一，開發(fā)商應(yīng)標(biāo)明樓盤情況
1，開發(fā)企業(yè)名稱、預(yù)售許可證、土地性質(zhì)、土地使用起止年限、樓盤名稱、坐落位置、容積率、綠化率、車位配比率。
2，樓盤的建筑結(jié)構(gòu)、裝修狀況以及水、電、燃?xì)狻⒐┡⑼ㄓ嵉然A(chǔ)設(shè)施配套情況。
3，當(dāng)期銷售的房源情況以及每套商品房的銷售狀態(tài)、房號(hào)、樓層、戶型、層高、建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
4，優(yōu)惠折扣及享受優(yōu)惠折扣的條件。
5，商品房所在地省級(jí)價(jià)格主管部門規(guī)定的其他內(nèi)容。
二，售房應(yīng)公示收費(fèi)內(nèi)容
1，商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。代收代辦收費(fèi)應(yīng)當(dāng)標(biāo)明由消費(fèi)者自愿選擇。
2，商品房銷售時(shí)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，商品房經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)同時(shí)公示前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
3，商品房所在地省級(jí)價(jià)格主管部門規(guī)定的其他內(nèi)容。
解讀
1 明碼標(biāo)價(jià)后還能漲嗎
商品房明碼標(biāo)價(jià)并公示后，是否意味著開發(fā)商不能改價(jià)格更不得再漲價(jià)？
漲價(jià)須物價(jià)部門審核
國家發(fā)改委有關(guān)人士昨日對(duì)記者表示，并不是說商品房明碼標(biāo)價(jià)后開發(fā)商就不能再漲價(jià)了，目前對(duì)于房地產(chǎn)市場政府采取的仍是由開放商自主定價(jià)的政策。
他表示，此次明確房價(jià)一旦定下來，并向政府申報(bào)后，開發(fā)商就不能輕易變動(dòng)價(jià)格。所有涉及房價(jià)的收費(fèi)項(xiàng)目全部列出后，開發(fā)商也不得任意添加收費(fèi)項(xiàng)目。目的是要將開發(fā)商的價(jià)格透明化，與消費(fèi)者信息對(duì)等。“以前由于信息不公開，開發(fā)商可能今天一個(gè)價(jià)，明天一個(gè)價(jià)，可能上午、下午價(jià)格都有變化，售樓員對(duì)不同的客戶也會(huì)報(bào)不同的價(jià)碼。”
該人士表示，開發(fā)商在明碼標(biāo)價(jià)后，如果要提價(jià)，必須要向當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門申報(bào)，并由價(jià)格主管部門予以審核。
2 漲價(jià)漲多少可獲批準(zhǔn)
開發(fā)商公示價(jià)格后，過多長時(shí)間可以提請更新價(jià)格？漲多少才會(huì)獲得批準(zhǔn)？
新規(guī)未規(guī)定漲價(jià)幅度
開發(fā)商究竟申請漲多少才能獲得價(jià)格主管部門的批準(zhǔn)？這備受外界關(guān)注。也有消費(fèi)者疑慮，為了規(guī)避新規(guī)定的約束，開發(fā)商可能在一開始就將價(jià)格報(bào)高，然后再以打折的形式對(duì)外銷售。
對(duì)此，上述人士表示，此次規(guī)定僅是在明碼標(biāo)價(jià)這個(gè)前端做出具體的規(guī)定，還不涉及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格制定問題。
實(shí)際上，目前房地產(chǎn)市場實(shí)行的仍是開發(fā)商自主定價(jià)的政策，而此前也有消息稱，政府可能對(duì)于房價(jià)做出一些指導(dǎo)等。
記者昨日從發(fā)改委內(nèi)部獲悉，發(fā)改委有關(guān)部門目前還在就房價(jià)的制定等問題研究新舉措。
此外,對(duì)過多長時(shí)間開發(fā)商可以提請更新價(jià)格？目前尚無明確的時(shí)間間隔規(guī)定。
3 開發(fā)商違規(guī)如何處罰
如果有開發(fā)商違反明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定,將如何處罰？罰款能否起到作用？
開發(fā)商最高可罰20萬
對(duì)于不執(zhí)行此規(guī)定的商品房經(jīng)營者，發(fā)改委表示，將依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》等法律法規(guī)實(shí)施行政處罰。
記者查閱2000年修訂的《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》，對(duì)利用標(biāo)價(jià)進(jìn)行價(jià)格欺詐的行為，根據(jù)情況不同，價(jià)格主管部門可處違法所得5倍以下的罰款或2萬元以上20萬元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的責(zé)令停業(yè)整頓，或者由工商行政管理機(jī)關(guān)吊銷營業(yè)執(zhí)照。
有消費(fèi)者擔(dān)心對(duì)于開發(fā)商而言即使幾百萬的罰款都不是問題，上述人士表示，發(fā)改委的目的并不是要罰款，而是要讓開發(fā)商有所忌憚，不要心存僥幸，畢竟沒有哪個(gè)開發(fā)商愿意被發(fā)改委點(diǎn)名懲罰，這也不利于其市場聲譽(yù)。
影響
去年4月住建部曾發(fā)出通知，要求“一房一價(jià)”、“一次性公開全部準(zhǔn)售房源”。北京、南京、杭州等地已開始實(shí)行“一房一價(jià)”。此次發(fā)改委的規(guī)定更注重執(zhí)行和操作層面，例如具體規(guī)定了哪些要素是必須要公示出來的。這一規(guī)定對(duì)商品房交易和中介會(huì)有什么影響？
高報(bào)價(jià)低成交仍將存在
北京等地已一房一價(jià)，存在高報(bào)價(jià)低成交情況
北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉表示，該規(guī)定抑制了開發(fā)商在開盤銷售中，根據(jù)客戶數(shù)量而盲目加價(jià)的行為。此外，再次強(qiáng)調(diào)一次公開房源將打擊變相捂盤現(xiàn)象。
據(jù)介紹，北京在3月中上旬共有11個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可，而總住宅供應(yīng)僅為2359套，平均每個(gè)項(xiàng)目一次預(yù)售僅在200套左右。而且個(gè)別項(xiàng)目更是在一次預(yù)售項(xiàng)目中也根據(jù)開盤情況分次供應(yīng)房源，這就造成了人為的房源緊張。
思源經(jīng)紀(jì)總裁陶紅兵表示，從北京執(zhí)行“一房一價(jià)”政策的效果看出，對(duì)于調(diào)控房價(jià)沒有根本作用。開發(fā)商可以在獲得批準(zhǔn)的范圍內(nèi)稍報(bào)高一些價(jià)格，慢慢賣。成交價(jià)格低的現(xiàn)象是因?yàn)椴煌姆孔佑胁煌膬r(jià)格，更多的是便宜的房子先成交。
張大偉表示，目前市場上大部分項(xiàng)目均是實(shí)際簽約價(jià)格低于申報(bào)預(yù)售價(jià)格10%左右，所以政策也應(yīng)該涉及審批項(xiàng)目價(jià)格的環(huán)節(jié)，這樣調(diào)控的綜合力度才更強(qiáng)。
中介吃差價(jià)有望被遏制
二手房價(jià)取決于房主意愿，“明碼標(biāo)價(jià)很難”
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次規(guī)定，意味著除了二手房的明碼標(biāo)價(jià)外，“相關(guān)收費(fèi)”如中介等費(fèi)用也要明碼標(biāo)價(jià)。
對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場研究部首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，二手房胡亂報(bào)價(jià)的情況將有所減少，房源真實(shí)性和價(jià)格的合理性將大大提高。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰表示，今年1月，住建部等部門發(fā)布《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)違規(guī)收費(fèi)問題，要求對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。此次，國家發(fā)改委再次重申了該項(xiàng)制度，要求二手房買賣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和房源進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià)，可以規(guī)范二手房中介市場，防止亂收費(fèi)、吃差價(jià)等危害消費(fèi)者的行為出現(xiàn)。
但也有消費(fèi)者認(rèn)為，二手房的價(jià)格主要是依據(jù)賣房人自己的主觀因素，要求中介明碼標(biāo)價(jià)很難。
