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2024年11月24日
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無獨有偶，相關部委的調控措施也在緊鑼密鼓進行。國土資源部日前派出專門調研組，對各地用地情況、地價水平進行調研監測，堅決防范新“地王”的產生。國家發改委22日發布的最新通知要求，從5月1日起商品房銷售實行一套一標價。商品房經營者要一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價銷售。
在此背景下，不少城市樓盤開始出現較為明顯的降價，房價下跌的“拐點”預期逐步強烈。知情人士稱，目前來看，今年繼續擴大房產稅試點的可能性并不大。
摸底政策落實情況
消息人士證實，國務院已決定派出八個調查組，分赴各地對樓市調控效果進行摸底。“調查結果匯總得出后，國家相關部門將予以公開發布。重點可能仍然在于強調房地產市場調控的嚴肅性，切實穩定房地產市場價格。”知情人士透露。
中國證券報記者從國土資源部了解到，國土部并未參與上述樓市摸底調查活動。但在今年“兩會”期間，國土部已派出專門的調查小組，赴多省對房地產用地情況以及價格進行摸底，敦促各地嚴防出現“高價地”。
住房和城鄉建設部相關負責人日前表示，目前多個城市正在擬定房價控制目標和標準，住建部將敦促各地于一季度公布該目標。
目前，除已出臺房價漲幅控制目標的銀川、太原、貴陽、鄭州等城市外，廣州、杭州、北京、天津等大中城市已表態將于本月底之前公布房價漲幅目標。分析人士表示，由于新“國八條”的調控措施尚未完全落實，當前樓市調控將以鞏固調控成果為主。隨著各大中城市基本已經出臺相關“限購”政策，未來一段時間則將迎來房價控制目標的“密集出臺期”。
“明碼標價”公開透明
根據國家發改委22日發布的《商品房銷售明碼標價規定》，從5月1日起商品房銷售實行一套一標價，并明確公示代收代辦收費和物業服務收費。商品房經營者要一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價銷售。
鏈家地產市場部首席分析師張月認為，“明碼標價”將迫使開發商制定出更加合理的價格，有效促進開發商加快開盤，在提高供應量的同時穩定市場價格。
“此前不少開發商分單元甚至樓層進行銷售，經常隨著銷售形勢坐地漲價。與此同時，很多項目的銷售價格并不透明，一些相關利益群體往往可以拿到較為優惠的價格。發改委出臺的這個規定，將在很大程度上避免類似現象。”分析人士指出。
一房地產企業人士則認為，國家發改委目前要求開發商對漲價重新申報備案，但其政策效應是短期的，這一條并未寫到《商品房銷售明碼標價規定》中去。此外，不能排除一些地產公司采取虛高定價、暗自打折的形勢進行銷售，客戶對此并不容易察覺。
“北京等不少城市目前已經采取一套一標價的方式，否則在交易管理系統無法備案，未來的樓市走勢還是要看供求關系。”中鐵地產市場開發部部長樓英瑞認為。
房價“拐點”預期增強
對于未來的調控動向，住建部政策研究中心副主任秦虹認為，房地產調控政策在今年仍將持續。強化地方政府責任、繼續控制投資性需求、保證普通住房供應等政策要點，在新“國八條”中都得到更加明確的強調。貨幣政策方面，今年貨幣政策仍然會趨緊，每一次加息都對房地產市場影響有限，但是不可忽略的是累計加息對房地產市場的影響。
北京市發改委副主任盧映川認為，目前北京市的限購政策不會對經濟產業發展產生根本性的影響，執行時間要視調控效果而定。
秦虹同時認為，房產稅試點不會永遠試下去，在對試點情況總結經驗后，房產稅可能將從新增購房逐步涉及到存量購房，稅率適當調整也是必然趨勢。新“國八條”和房產稅這兩項政策形成組合后，將對市場預期產生一定影響作用。
與此同時，中國證券報記者了解到，在上海和重慶分別推出房產稅試點后，目前相關城市以及部門正在對實施效果進行觀察監測，而這需要一個過程。知情人士稱，目前來看，今年繼續擴大房產稅試點的可能性并不大。
在相關調控政策絲毫未見放松的背景下，不少城市房價松動的跡象正在出現。戴德梁行發布的報告顯示，2月份全國樓市受房地產試點、限購范圍擴大以及信貸收緊等政策疊加效應影響，火速進入冰凍期。其中，一線城市和二線城市成交分別環比下跌64.6%和18%，先前持續高企的一二線城市房價可能迎來“拐點”。
上海易居房地產研究院綜合部部長楊紅旭認為，最遲在5月份之前，我國70個大中城市新建商品住宅價格環比綜合指數就將出現下跌，即房價出現“拐點”。
“目前真正對樓市影響最大的還是限購。但這不意味著未來樓市將會一直悲觀下去，預計中國房地產行業至少還有10-15年的朝陽期。”某大型房地產企業人士認為。
按照新“國八條”的要求，3月底將成為各地公布房價控制目標的“大限”，除了銀川、太原、佛山、貴陽、昆明等少數二線城市已公布房價控制目標外，一線城市房價調控目標“千呼萬喚不出來”，多數城市還在“糾結”中。
少數城市率先公布
新“國八條”細則落地城市已有30個，但目前有銀川、太原、佛山、貴陽、昆明等少數二三線城市率先公布房價控制目標，多以GDP或人均可支配收入增幅作為參照物。
新“國八條”提出，“2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。”要求各地制定房價調控目標，這在歷來的樓市調控中是第一次。
銀川2月公布的房價調控目標是：銀川2011年新建商品住房價格上漲幅度控制在當年城鎮居民人均可支配收入的增長幅度以內，同比增幅低于10%。
3月18日，太原規定2011年全市新建商品住房年度價格漲幅不超過全市年度GDP和人均可支配收入增長水平。
佛山近日發布通知要求，今年新建住房價格漲幅不高于本年度GDP增長速度。貴陽的目標是嚴格控制新建住房價格增幅不高于去年全國平均值。昆明則規定房價漲幅不能超過人均可支配收入增長水平。
中國證券報記者發現，在已公布房價調控目標的城市中出現了兩種標準：一種是以不高于當地全年人均可支配收入的增幅為標準；一種是以不高于去年全國住房增幅平均值為標準。一線城市也可能會采取這兩指標來確立房價控制目標。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為：“房價漲幅如果能控制在5%甚至3%以下，才能真正達到預期。”
一線城市很“糾結”
眼下多數城市對房價調控目標還在“糾結”中。目前最難確定的是諸如北京、上海、廣州、深圳等房價上漲過快、供求關系更為緊張的一線城市。
業內人士分析，一線城市調控目標“難產”的原因是，地方政府調控房價可用的手段并不多，流動性過剩、貸款利率不是地方政府所能控制的，目前只有限購、批證等行政手段。
也有業內人士認為，更重要的原因是地方政府患上了“土地財政依賴癥”。以上海為例，上海土地出讓金所占財政收入比重正在不斷加大。2005年上海土地出讓金248.3億元，占總財政收入17.3%；2006年這一數字略有下降，為16.4%；2007年上升到22.6%；在經歷了2008年金融危機后的2009年，全年土地出讓金1024億元，占到總財政收入40.3%；2010年更是超過了50%，達到歷史最高的53.2%。
盡管過去10年樓市調控多次出臺，但上海房價始終保持漲勢，推動房價上漲的地價整體呈現上漲趨勢，土地財政力挺房價上漲。中國房產信息集團提供的數據顯示，2004年國土部規定經營性用地將通過招拍掛出讓后，上海宅地的價格呈現出波浪式上漲趨勢。2005年上海宅地成交均價為3127元/平方米；2006年下降至1811元/平方米；2007年均價為3828元/平方米；2008年由于受到金融危機的沖擊宅地均價出現下跌，為3393元/平方米。而在隨后的兩年，上海宅地價格出現爆發式上漲，2009年為7143元/平方米，2010年均價破萬，達到10574元/平方米。
業內人士指出，終結土地財政，加大保障房供給，讓商品房去金融化，房地產退出投資領域，樓市調控才能落到實處。
中國證券報記者近日走訪北京部分樓盤發現，“京十五條”實施一個多月來，房地產市場交易冷清，盡管城區房價仍未松動，但京郊房價出現下滑跡象。業內專家認為，通過控制價格難以實現供求平衡，調控的重點應放在割斷炒房資金鏈條和增加普通商品房的供給上。
樓市成交銳降
中國證券報記者在北京多個樓盤銷售現場看到，過去熙熙攘攘的排隊購房大軍被三三兩兩的看房者取代。在一個位于南二環、將于下周六開盤的樓盤，300套房源目前排隊拿號的購房者也就300人多一點。在南二環附近的一個新盤，房屋均價為每平方米40000元，較前三期的開盤價變化不大。1月開盤的某通州樓盤，看房的人雖多，但符合購買條件的少，因此成交量下降不少。
二手房方面，幾家房屋中介的工作人員告訴中國證券報記者，目前二手房市場也比較清冷，各戶型成交量都有所下降，環比降幅達20%至30%。“來看房的人少了。”某中介工作人員表示，盡管總量減少，但這之中“單純看看的少了，炒房的少了，外地的少了”，現在來看房的基本都是確有住房需求且符合購房條件的。
偉業我愛我家市場研究院數據顯示，2月17日至3月15日期間，北京一手住宅成交3703套，環比下降45.1%，同比下降20.8%；二手住宅成交6618套，環比下降64.4%，同比下降45.9%。
“相較去年同期和今年年初，價格漲幅和速度是得到了一定控制，但還沒有明顯下跌。”上述中介工作人員表示，城區住房需求依然旺盛。崇文門附近的二手房均價目前仍維持在每平方米35000元至38000元左右。
另一方面，京郊房價出現了松動，有的樓盤祭出了不同促銷手段。順義一處新開樓盤，均價每平方米17000元。售樓人員稱，由于是精裝，且6月份要通地鐵，因此不打算降價。但為了促銷，推出了三套特價房，比總價便宜六萬元。而位于通州的一個樓盤，今年1月開盤時報價每平方米20000元，目前降到每平方米17000元至18000元。
而與購房市場相對應，眼下北京租房市場房源緊缺，量價齊升。“購房條件限制政策一出，投機性購房少了，但一些有剛性需求的購房者也被打壓，因此轉入租賃市場。”有中介工作人員表示。
以崇文門附近租房市場為例，目前一居租價為3000元至4000元/月，較年初上漲了約10%，較去年同期上漲了約20%。石景山區的遠洋山水亦如此，過去2500元/月左右的一居室漲到3000元/月左右，且通常1個月內就租出去了，十分火爆。
上述中介工作人員表示，現在租賃市場的需求量總體還算平穩，但政策預期導致業主普遍對租賃市場看好，有的甚至“非理性要價”，推高了房租。
應加大市場供給
中國社科院城市發展與研究中心主任牛鳳瑞認為，若交易量持續下降，開發商或因資金短缺被迫降價。而租賃市場價格上漲或提升持有兩套房或以上家庭的出租意愿，從而增加租賃市場供給，平衡租房價格。
但他指出，現行政策只改變了買賣雙方的預期，中國房地產市場供求關系的基本面沒有發生變化，價格漲漲落落是供求雙方博弈的常態。自住型購房者有住房的剛性需求，因此不可能長期等待，價格一松動即可能出手。這時，交易量上去了，又刺激了價格的上漲。因此不要對價格下降期望太高。
牛鳳瑞認為，通過控制價格難以實現供求平衡，若只著眼于調整當前的供求關系，也容易給普通購房者增加負擔。調控的重點，一方面應放在割斷炒房資金鏈條上，因為個人資金倒房終究“泥鰍掀不起大浪”；另一方面應增加普通商品房的供給。否則，短期抑制住的住房需求將在未來某時期集中爆發，現在的冷清增加了未來的反彈能量，反而不利于房地產市場的健康穩定發展。
地產調控政策密集出臺已對市場心理和成交造成了一定影響。3月以來樓市成交萎靡，價格繼續盤整，土地流拍開始增多，這些現象似乎都預示著未來地產景氣可能會下降，地產投資是否會因此而大落？分析人士認為，排除保障房的因素，如果成交持續萎靡，政策依然偏緊，地產投資可能會持續下滑。但地產投資熄火后，經濟增長新的動力何在，可能是市場更關注的問題。如果目前的市場狀況能夠持續，則地產投資下降的速度會比較平緩，未來經濟增長不會出現滯脹格局。
新政出臺使得市場預期發生了變化。一線城市成交大幅下跌。在實施限購的二線城市中，成交量也環比下跌了65%。整體而言，目前主要城市的成交水平與去年五六月大致相當。而價格方面，上漲態勢基本得到遏制，但未出現明顯的趨勢性下跌。如果目前的成交量能夠保持3個月左右，則未來價格下行的壓力會加大。這不僅來自貨幣政策的累積效應，而且市場心理的疊加作用也會導致公司主動降價。從短期看，即使各地公布較為寬松的房價調控目標，價格上漲的動力已缺乏流動性的支持。
從歷史上看，銷售增速和價格指數的走勢基本一致。如果銷售增速下滑至個位數，那么可以預期，價格下滑不會很遠。另一個可以參照的指標是土地交易價格和房屋銷售價格的關系，二者的走勢高度一致。從目前看，土地流拍已經導致土地出讓單價的下滑。在投資增長動力缺乏的情況下，地價下行必然拉低房價漲幅。不過，市場的變化難以預測。正如去年4月出臺調控政策之后，市場盤整只持續了兩個多月，隨之又開始了量價的非理性上漲。我們認為，從政府的決心，經濟所處的階段和外圍環境看，地產再度非理性火爆的概率較小。
在下行階段無疑應關注銷售、價格等先行指標。而投資、新開工等指標具有一定的滯后性，雖然從2月數據看，新開工面積增速和土地購置面積都出現了明顯的下滑，但地產投資的增速下滑并沒有超出預期。除了去年末以來的保障房因素，我們認為更多的是開發商采取了較為謹慎的態度，以存量投資的增長取代增量投資。如果景氣持續下滑達3個月以上，則地產投資進一步的下滑可能在年末更加明顯。
另外，值得思考的是保障房建設的完成力度。如果簡單計算，今年完成1000萬套保障房，按照每套房面積60平方米計算，那么總面積就達6億平方米，相當于去年全部住宅銷售的85%。如果再打個五折，按照總面積3億平方米算，那么帶動的增量投資額達4.5萬億元，已經接近去年全年的總和。保障房的完成情況還需要及時跟進，不過地產投資增長在今年可能更多地要看保障房建設的力度和進度。
總之，地產投資下滑的態勢基本明確，但到底能回落多少，還需要看銷售狀況。如果能夠保持目前的交易量，則地產投資可能會緩慢下行，而對經濟增長的負面影響比較有限。如果銷售下滑出現斷裂式情況，則市場心理的轉化將導致地產投資的明顯下滑，這樣難免出現經濟滯脹的格局，而這也將是市場面臨的最大挑戰。 來源：中國證券報
熱點聚焦：全國2月樓市成交銳減 八大重點城市銷量跌45％
樓市多重調控重手之下，國內商品房銷售情況在2月迎來大幅下滑。
國家統計局11日公布的數據顯示，1-2月份，全國商品房銷售面積為8143萬平方米，同比增長13.8%，但同比增幅較去年同期下降24.4個百分點。
摩根大通3月8日發布的中國房地產月度研究報告顯示，今年2月內地八大城市（北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津）的房屋銷售量較今年1月下降45％。
對此，中國指數研究院副院長陳晟分析稱，1月份，主要是受到有關調控政策出臺預期的刺激，成交大幅上漲，而進入2月份，受到“國八條”等政策影響，成交量和成交額出現下挫。
購房者決策壓力加大
據搜房網數據監控中心統計，2月份有77%的城市商品房成交量環比（比上月）下降，最高降幅76%，另23%城市出現增長，最高增幅1314%，另有六成城市成交量高于去年同期。上海、北京、重慶等調控嚴厲的城市成交下降嚴重。
另外，央行自去年四季度以來連續三次加息，也給購房者的決策帶來壓力。春節后個人住房貸款業務也已全面收緊，盡管各大銀行沒有明確宣布取消首套房貸“8.5折”優惠利率，但在實際辦理中已很難申請到。
據測算，在連續加息三次及取消優惠利率后，以20年期100萬元等額本息還款的房貸為例，現在貸款比5個月前貸款月供要多出八九百元。
和住宅成交受挫不同的是，商業辦公樓增幅明顯。國家統計局公布的數據顯示，1-2月份，全國商品住宅銷售面積增長13.2％，辦公樓增長26.4％，商業營業用房增長8.7％。商品房銷售額5242億元，同比增長27.4％。其中，住宅銷售額增長26.2％，辦公樓和商業營業用房分別增長46.3％和22.1％。
對此，分析師薛建雄表示，住宅受到調控后，近期辦公樓和商鋪的成交呈現上升的趨勢，從長遠來看，住宅類產品再要實現以往的物業升值已經很難，未來商業地產的投資價值被不少投資者看好。
“3月房價可能環比下降”
在調控影響下，2月上海的成交呈現較大的下滑。
數據顯示，上海一手商品住宅的2月份成交量為17.2萬平方米，而去年12月的高峰期成交量為140萬平方米；成交均價也從去年12月的2.508萬元/平方米的高位，回落到2月的2.0946萬元/平方米，跌幅達16.5%。據中原地產統計，2月上海一手住宅成交1635套，合17.78萬平方米，環比分別下跌81.15％、82.80％。
漢宇地產數據顯示，2月上海全市二手房成交均價為14904元/平方米，比2011年1月份的16044元/平方米下跌7.11%，這是自2007年10月份以來上海二手房成交均價環比最大跌幅。
易居中國上海房屋銷售集團有限公司執行總經理孫華良表示，限購令是導致成交量下滑的重要因素，自限購令以來，不少開發商都在商議營銷對策，不排除進入3月開盤高峰期后，會出現一輪價格下滑。
分析師薛建雄預計，3月份，上海樓市會出現成交量回暖的現象，房屋銷售價格會環比下降，但幅度也不會太大。
開發商資金趨緊
國家統計局統計數據顯示，1-2月份，房地產開發企業本年資金來源12173億元，同比增長16.3%。其中，國內貸款2679億元，增長7.7%；利用外資86億元，增長61.5%；自籌資金4184億元，增長21.4%；其他資金5223億元，增長16.6%。在其他資金中，定金及預收款3154億元，增長28.9%；個人按揭貸款1280億元，下降11.3%。
對此，陳晟表示，自籌資金比例上調，說明開發商資金緊張。他同時指出，因為國家為平抑增長過快的房地產市場，采取了經濟方面的宏觀調控政策，銀行對房地產的收縮程度高，導致信貸資金渠道受阻，外部融資難促使開發商只有提高自身資金的比例。
薛建雄表示，2010年開發商投資規模擴大，擴張過快，今年受調控影響，成交突然下滑，加上信貸方面渠道受阻，開發商融資難度加大，實際上資金量已經十分緊張。
而某港資企業開發商也表示，此前還能靠海外市場融資，但是隨著外管局對境外資金流入監管從嚴，目前開發商的融資渠道收窄，加上利率的上調，對于未來的資金情況，不得不做提前準備。
此外，1-2月份，全國房地產開發企業房屋施工面積291473萬平方米，同比增長39%；房屋新開工面積19083萬平方米，增長27.9%；房屋竣工面積6952萬平方米，增長13.9%，其中，住宅竣工面積5366萬平方米，增長12.1%。
對此，陳晟表示，如果在限購不放開的情況下，供應持續增長的話，將會因供求矛盾的扭轉，讓開發商感到更大的銷售壓力。
樓市限購效應進一步顯現 市場供求格局將逆轉
隨著2月起各大重點城市陸續出臺限購細則，更多地區樓市降溫效應將陸續在3月體現出來。從相關機構的監測數據來看，全國主要城市總體陷入成交低谷，各城市因政策落地時間有先后而出現分化。但總體來說，市場供求格局已經出現逆轉苗頭。
總體陷入低迷
從中原集團研究中心監測9個重點城市住宅成交數據看，總體上市場陷入成交低谷。不過，“限購”政策在不同城市起到不同效果，各地市場因而出現不同程度的分化。部分城市住宅成交環比雖明顯下降，但同比仍出現小幅增長；而部分城市成交結構發生變化。
由于上海和長春早在1月底就出臺相關細則，兩城市的市場表現更能反映出政策的影響程度。據統計，上海和長春2月住宅成交面積分別為52.3和16.5萬平方米，均創近年來的月度成交新低，同比分別下降13%和34%。2月出臺限購的城市則出現前半月成交活躍、突擊買房，后半月成交則迅速被“冰凍”的現象。從一、二線城市中被擠出的投資、投機需求大量流入一批尚未“限購”的三線城市，預計未來三線城市商品房量、價將會穩定增長。
值得關注的是，經歷一個月市場消化期，除了住宅成交出現環比69%下滑外，上海市場的住宅成交結構正在發生變化。據中原集團統計發現，2月上海住宅成交的套均面積為94.8平方米，和前3個月平均值105.9平方米相比，減小10.5%；2月住宅均價為9763元/平方米，創2009年2月以來最低值，環比下滑38.3%；供求比方面，1月為0.76，2月上升為2.31。受房產稅和“限購”雙重政策的影響，上海市場“小戶型”、“低單價”的住宅成交占比正在上升，而大戶型、高單價住宅受到冷遇。
在新一輪調控的大背景下，2月中原監測的12個重點城市的土地供應大幅萎縮，創2009年4月以來的最低值。北京、深圳、天津、重慶、成都、杭州均無新增住宅用地供應。與此同時，商辦用地占土地供應的比例有所提高。
