以傳播城市化專業(yè)知識為己任
2024年11月24日
星期日
設(shè)為首頁
|
加入收藏
搜索
訪談嘉賓
●黃文仔 星河灣董事長
●潘石屹 SOHO中國董事長
●郁 亮 萬科集團總裁
●余 英 保利集團副總經(jīng)理
●曹志偉 新城市集團董事長
●于 煉 中國城建董事長
“十二五”期間，國家要建3600萬套保障房。如何建？資金從哪來？建成后對房價會形成怎樣的影響？新快報記者再度出擊，邀請地產(chǎn)界多位重量級人物來分享他們的觀點和意見。他們中多數(shù)人認(rèn)為，保障房要重點建公租房、廉租房，如果制度完善，開發(fā)商會積極參與到保障房的建設(shè)中來。
全國政協(xié)委員、星河灣董事長黃文仔
“在保障性住房中，至少要有六成是出租的，其余四成作為經(jīng)濟適用房。”
公租房造價不會太高 資金缺口不大
征收房產(chǎn)稅抑制不了房價、加大保障房建設(shè)我連續(xù)說了七年……在接受新快報i團隊兩會記者尹來、張瀟的采訪時，全國政協(xié)委員、廣州星河灣地產(chǎn)控股有限公司董事長黃文仔還是鮮明地表達了自己的觀點：加大保障房建設(shè)是正確的，保障房不解決，會把房地產(chǎn)推到更高的“政治層面”。但房地產(chǎn)現(xiàn)在的問題不是“房價”，而是“社會壓力太大”，“房地產(chǎn)還是應(yīng)該‘市場經(jīng)濟’”。
問題不在“房價”在“社會壓力”
對于房產(chǎn)稅，黃文仔直言，如果只是為了抑制房價而征收房產(chǎn)稅，“我覺得不要出，起不了太大的作用。”他認(rèn)為，現(xiàn)在的問題不在房價，是社會對房價壓力太大。“保障房問題解決后，我覺得，既然是市場經(jīng)濟，就還是應(yīng)該讓它‘市場經(jīng)濟’。”
但是，如果解決不了保障性住房問題，“普通老百姓肯定很大意見，這會把房地產(chǎn)推到一個更高的政治層面上。”
公租房資金缺口并不大
“十二五”規(guī)劃中，要求保障性住房覆蓋率達到20%。對于這一數(shù)據(jù)，黃文仔卻認(rèn)為這一比例太低，“我認(rèn)為，保障性住房至少要達到30%，否則老百姓的房價問題沒法解決。”
“在保障性住房中，至少要有六成是出租的，其余四成作為經(jīng)濟適用房。特別強調(diào)公租房，主要是為了解決貧困人口的住房問題，這部分人是無論如何都買不起房子的。比如一套80平方米的房子，就算只要5000元一平方米也需要40萬元才能買得下來。”
此外，黃文仔也認(rèn)為，從目前來看，建設(shè)保障性住房的資金缺口并不算大。“如果是用于保障性的出租房，造價成本不會太高，算上地價的成本也就是兩三千元/平方米，70平方米的一套房子只需要20多萬元，建10萬套也只要20個億。對于上海、北京、廣州這樣的大城市來說并不算太大壓力。”
至于自己是否考慮參與保障性住房項目建設(shè)？黃文仔坦言，現(xiàn)在還不是談?wù)摰臅r候，“不是有沒有考慮投資的問題，是因為到現(xiàn)在我還不知道怎么去投資。到底這個項目是什么，要怎么做，這些細節(jié)都不了解，怎么能空談去投入呢？”
限購是臨時措施不失為一種辦法
對于目前有些二線城市房價下降的情況，黃文仔認(rèn)為很正常。“市場經(jīng)濟當(dāng)然以供求為主導(dǎo)，供少，價格上；供多，價格下。”
對于限購等調(diào)控政策，黃文仔表示不反對，“限購是臨時措施，不失為一種辦法”。但他認(rèn)為，這些政策出臺前沒有進行充分的評估。
SOHO中國董事長潘石屹
“這是用麻醉藥的休克療法來完成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的大轉(zhuǎn)變。”
至少一半房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局
“十二五”期間，國家要建3600萬套保障房，這將給房地產(chǎn)企業(yè)造成怎樣的沖擊？SOHO中國有限公司董事長潘石屹日前在做客新浪微訪談時預(yù)計，至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會在未來兩三年內(nèi)被淘汰出局。
限購政策為保障房建設(shè)爭取時間
潘石屹說，限購令對房地產(chǎn)市場的影響是立竿見影的。
潘石屹預(yù)計，3年后3600萬套保障性住房推向社會，限購政策就沒有必要存在了。他認(rèn)為，政府是用限購政策先抑制房價，再爭取時間來建設(shè)保障房，“這是用麻醉藥的休克療法來完成房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的大轉(zhuǎn)變。”
他認(rèn)為，這次調(diào)控的根本目的是調(diào)整結(jié)構(gòu)，即由原來商品房占市場90%以上調(diào)整到保障性住房占到50%以上的格局，等結(jié)構(gòu)調(diào)整完畢，普通商品房的價格，政府就沒有必要去控制。
不過，他認(rèn)為，在實施保障性住房政策的同時，各城市的確需要出臺限購政策。他分析道，保障性住房大部分是公租房和廉租房，只有建好房子后才能滿足市場的需求。從計劃、土地供應(yīng)到建成需一兩年時間，“這期間土地供應(yīng)量的50%-70%做保障性住房，商品房供應(yīng)的土地減少了，很容易因供應(yīng)的減少導(dǎo)致房價的暴漲。”
產(chǎn)品與保障房差距不大的將淘汰
潘石屹認(rèn)為，3600萬套保障性住房，將對中國房地產(chǎn)的格局造成重大影響。他認(rèn)為，至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會在未來兩三年內(nèi)被淘汰出局。淘汰掉的企業(yè)將是實力比較差，產(chǎn)品與保障性住房在地理位置、產(chǎn)品質(zhì)量和戶型上沒有太大差別的企業(yè)。
大房產(chǎn)公司正計劃進入保障房開發(fā)
針對今年1000萬套保障房尚有8000億元資金缺口的問題，潘石屹說，需要社會和企業(yè)資金介入去解決。他建議，政府能不能采用貼息的辦法，使企業(yè)的資金滿足最低回報的要求，并對社會其它的資金建立退出機制。例如，保障性住房，10年或20年之后能不能銷售。
他認(rèn)為，只有解決這些問題，社會資金才有可能介入保障性住房。據(jù)他了解，許多大的房地產(chǎn)公司正積極尋找機會，進入到保障性住房的開發(fā)中去。不過，由于這些公司的股東對他們的資金回報都有一定的要求，目前這些企業(yè)能否進入保障性住房的路線并不清楚。
全國政協(xié)委員、中國城建董事長于煉
保障房應(yīng)由“政府任務(wù)”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)化”
“以‘問責(zé)制’來保證住房保障工作是好事，但成效如何關(guān)鍵要看實施細則如何制定。”全國政協(xié)委員、中國城市建設(shè)控股集團董事長總裁、中國城市發(fā)展研究院院長于煉，在接受新快報i團隊兩會記者廖穎誼的采訪時如是表示。
于煉認(rèn)為，總理政府工作報告中列出了建設(shè)保障房的任務(wù)，并分解到各個省市，并以啟動問責(zé)來作為保障機制，這是一件好事。不過，更值得期待的是，接下來出臺并下發(fā)各地的實施細則，“要在其中列明問責(zé)的形式，須問責(zé)的情況等等，并要有一套行之有效的操作規(guī)范，否則，問責(zé)只會變成一句空話，住房保障建設(shè)的監(jiān)管機制也會流于形式。”
不過，于煉認(rèn)為，建設(shè)保障房與穩(wěn)定房價并沒有必然聯(lián)系，“保障房是民生問題，而房地產(chǎn)屬于經(jīng)濟問題，保障房的大量推出對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不會產(chǎn)生太大的影響。從長期看，它可能對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是對房地產(chǎn)業(yè)的理性有序發(fā)展有一定作用，但是，與是否能夠穩(wěn)定房價沒有直接聯(lián)系。”
他還提到，真正要解決好老百姓的居住需要問題，最好的辦法是，把保障房建設(shè)由現(xiàn)在的“政府任務(wù)”向“產(chǎn)業(yè)化”轉(zhuǎn)變，把目前保障房建設(shè)過程中所面臨的“土地優(yōu)先供應(yīng)、財政資金比例、產(chǎn)品統(tǒng)一、小區(qū)配套、社會資金參與”的規(guī)則等問題，以產(chǎn)業(yè)立法的形式固定下來，才能更好地確保住房保障體系的建設(shè)。
萬科集團總裁郁亮
保障房有1元利潤就積極參與
“保障房建設(shè)中開發(fā)商的角色不清晰，保障房的制度設(shè)計比建設(shè)更重要。”
“新國八條”樓市調(diào)控下，今年房價走勢如何？萬科會考慮降價嗎？萬科集團總裁郁亮昨日接受記者采訪時表示，萬科在2008年樓市調(diào)整期提過降價外，近年并沒有如此做，而采取的都是積極定價策略，樓盤定價要求開盤一個月以內(nèi)銷售率達到60%。而國家鼓勵企業(yè)參與建設(shè)保障房，郁亮表示出于企業(yè)社會責(zé)任，只要有1元利潤，萬科就會積極參與。
建保障房能賺錢的點尚未找到
“萬科目前參與保障房建設(shè)主要是盡到行業(yè)領(lǐng)跑者的責(zé)任，我們向地方政府說，建保障房只要給我1元利潤就夠了。為什么給1元利潤？告訴股東萬科做這個項目不虧錢，我賺了1元錢。這樣，無論是哪一種類型的保障房，都會積極地參與建設(shè)。”郁亮坦承，目前尚未找到建設(shè)保障房能賺取利潤的點。他更直言，國家鼓勵企業(yè)建設(shè)保障房，但目前制度并不清晰，“保障房建設(shè)中開發(fā)商的角色不清晰，保障房的制度設(shè)計比建設(shè)更重要，只有完善了制度，大家才會積極參與建設(shè)”。
保障房和商品房是兩分市場
郁亮表示，未來保障房和商品房的確是兩分市場，也就是說政府的歸政府，市場的歸市場的。雖然保障房有可能會影響商品房的市場份額，但保障房是房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的必要條件。郁亮表示，萬科將堅持為普通人蓋好房子，而從剛性需求回到為普通人蓋好房子的描述，其實也是萬科應(yīng)對未來市場之道。
另外，他也提出了保障房工業(yè)化的嘗試，“目前來說成本會高一些，但如果大量地采用這一方法建保障房，成本就會降下來”。
房價漲跌如同股市一樣難預(yù)料
“新國八條”政策下，今年樓價會不會降成為市民最關(guān)心的問題。郁亮表示，房價會不會下跌，市場影響因素很多，很難作出精確的判斷，就像股市的漲跌難以預(yù)料一樣。至于萬科會否降價，郁亮說：“其實萬科只有在2008年明確提出過降價，以后并沒有再提過了。而且也沒有樓盤出現(xiàn)降價的情況。”他說，近年來萬科的定價策略都是積極定價策略，從來沒有變過。
對于限購，郁亮笑著說：“限購政策對萬科有利啊。因為很多家庭都只能選一套房，那很多人會選萬科的房子。”他也表示，樓市調(diào)控的出臺，與其去抱怨，不如去適應(yīng)。“就像現(xiàn)在限購了，很多家庭只能買一套房，所以現(xiàn)在小三房單位比兩房要好賣。”言下之意，萬科將更多地開發(fā)小三房單位。
廣州市新城市投資控股集團董事長曹志偉
“是人人有房住，而不是人人有房產(chǎn)證。”
保障房可由開發(fā)商承建政府回購
“十二五”規(guī)劃明確要重點建設(shè)公租房，廣州市政協(xié)委員、廣州市新城市投資控股集團董事長曹志偉表示在這樣的保障房新方向下，的確應(yīng)該全力建設(shè)公租房，停建停售經(jīng)適房，限制限價房的轉(zhuǎn)手。
人人有房住減緩購房需求
為什么要停建停售經(jīng)適房？曹志偉表示，“十二五”規(guī)劃對于保障房工作就是明確了住有所居，“是人人有房住，而不是人人有房產(chǎn)證”，在當(dāng)前國家財力下，保障房首先更應(yīng)該保障的是租不起房的人，而不是買不起房的人。而事實上，經(jīng)適房是動用了公共資源去補貼一部分人買房，而這一部分房源(經(jīng)適房)5年后就能放到商品房市場上流通，顯然無法起到有效的保障作用。
目前，廣州保障房的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)還比較高，限制的收入線很低，對此曹志偉認(rèn)為公租房應(yīng)該供應(yīng)給廣州平均收入以下的家庭，另外還有剛畢業(yè)的大學(xué)生以及初級公務(wù)員，“但是保障房只能是滿足居住的房子，面積限50平方米左右”。他表示，加大公租房建設(shè)，倡導(dǎo)人人有房住的概念，可以減緩市場的購房需求，更利于樓市的健康發(fā)展。
讓地王為保障房加油
今年廣州大力建設(shè)公租房，更通過增加土地出讓金收益的資金比例來給保障房建設(shè)籌集資金。曹志偉更建議，把土地出讓中的溢價部分拿出50%來建保障房。根據(jù)今年的廣州財政報告，國有土地使用權(quán)出讓金收入計劃646.5億元，如果土地出讓溢價50%，將有300多億元資金，這樣拿出50%就有150多億元可以用于建設(shè)保障房，這樣保障房建設(shè)將不缺資金。
為社會責(zé)任愿承建保障房
“新國八條”政策鼓勵引入開發(fā)商建保障房，曹志偉表示，為了社會責(zé)任愿意承擔(dān)建保障房的工作。“如果由開發(fā)商來建，也只能是代建，政府出地并采購材料，建成保障房后由政府回購。在建設(shè)之初雙方可以確定回購價格，如2500元/平方米。”他表示，如果由開發(fā)商來建設(shè)并銷售，當(dāng)中難保沒有貓膩，全部交由政府進行分配是最好的辦法。
另外，在談到“十二五”規(guī)劃的保障房和商品房“雙軌制”的運行，曹志偉認(rèn)為這是正確的。“保障房是計劃體制內(nèi)生產(chǎn)的產(chǎn)品，與市場上的商品房就應(yīng)該雙軌進行，保障房歸保障房，商品房由市場說了算，這樣會更利于樓市發(fā)展。”
保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司副總經(jīng)理余英
政府應(yīng)承擔(dān)建公租房的責(zé)任
“曾經(jīng)有政府官員問我，保利來不來建經(jīng)適房？我說沒法建，利潤太低，股民不同意，國資委也不同意。”保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司副總經(jīng)理余英表示，保障房建設(shè)應(yīng)多建公租房，堅決反對建經(jīng)適房。“政府建經(jīng)適房，建限價房，就是想把建設(shè)的成本收回來，不想承擔(dān)義務(wù)。”他表示，經(jīng)適房、限價房買了5年后賣出，同樣要收回一大部分收益。“窮人家庭省吃儉用就只有那三四十萬元，買經(jīng)適房、限價房就被吸干了，如果他們租房子，這些錢就可以消費，投資子女的教育。而5年后賣房又要給政府二三十萬元的收益，這樣等于把他們好不容易存的錢吸干了。”“十二五”規(guī)劃明確重點發(fā)展公租房，對此，余英表示大力發(fā)展公租房就是要政府承擔(dān)建公租房的責(zé)任。
