近年來，河北省永清經濟開發區在發展園區經濟中，著眼統籌城鄉發展，探索以土地承包經營權流轉的方式，進行土地股份制改造，在全國首開土地托管模式（又稱“土地銀行”），對村集體土地進行統一托管，以實現土地資本化、資本股份化、收益長期化、利益共同化。正是這種新的“土地銀行”托管模式，讓農民站在了園區發展的“航船”上，破解了一定的發展難題，既有利于園區經濟發展，也維護了農民的土地權益，確保了農民長遠生計的保障，形成互惠互贏的新的園區發展思路。自2011年11月試行該模式以來，累計托管土地14008畝，為開發區的經營發展提供了基礎支撐；同時，園區農民人均純收入較2010年實施土地托管之前呈現出穩定增長的態勢。該模式取得的成績得到了國土部領導及有關專家的充分肯定，新華社、國土資源報等新聞媒體先后對“土地銀行”的托管模式進行了深度報道，并受到河北省委、省政府多位領導的關注與肯定。
發展之需，園區建設亟待破解“四難”
永清經濟開發區原為永清縣臺灣工業新城，是全省首批省級工業聚集區，作為北京南城的延伸帶，具備承接北京產業，特別是服裝加工業轉移的獨特區位優勢。開發區地處歷史上的永定河泛區，沙荒地多，人均占有耕地較多，農田基礎設施落后，土地經營效益差，農民收入低。如何把區位優勢利用好，把農民問題解決好，是園區開發建設中最現實的問題，具體實施中，最突出的是“四難”。
一是入園項目“征地難”。搞園區、上項目，不可避免要征占納入園區發展規劃的農村集體土地。由于缺乏相應的利益共同點，村民往往在土地征占前采取各種辦法設置障礙、要求提高補償。園區成立之初，一度因為征地難、征地慢，步履維艱，好的規劃和項目難以落地。2009年實行征地區片價后，由征地補償標準問題引發的爭議大幅下降，但由青苗和地上附著物補償引發的糾紛相對上升。
2011年11月，永清縣在臺灣工業新城探索了土地“托管模式”。其主要做法是：組建企業性質的土地托管中心（也叫“土地銀行”），在依法、自愿、協商、有償的基礎上，規劃區內的農民以土地承包經營權作價入股土地托管中心，由土地托管中心對規劃區內的土地統一經營，入股的農民按年領取股息及約定福利。
一是“資產”變“資本”，農民收益無憂慮。把農民賴以生存的土地這一有形資產，變成農民長期收益的資本，是永清開發區觀念創新和機制創新的結果，在實際操作中實現了三步走。
第一步：以地入股，群眾成股東。規劃區內的農民（村集體）在依法、自愿、協商、有償的基礎上，以土地承包經營權作價入股土地銀行，簽訂土地托管協議，首次簽訂土地托管協議的期限為5年，托管期間進行土地征收，依法履行征地手續。5年后，按照農民意愿，可一次性提取全部本金，也可按照等價有償、統一經營、收益保底的原則，將土地托管股權按一定比例折算成商業用途房產，作為入股農民的資產，確保其收入實現穩定提高、利益得到長期保障。
永清縣的土地銀行之所以能夠順利實施、取得成效，主要是牢牢抓住園區發展和農民利益的契合點，在遵守政策法律的大框架下，大膽創新、規范運作，加速了土地流轉，促進了園區發展，富裕了農民群眾，實現了多方共贏。在實際運行中，主要遵循了“四個原則”。
一是以符合規劃為前提。永清縣要求入股托管的土地必須符合全縣新一輪土地利用總體規劃、城市發展總體規劃和園區產業發展規劃，三個規劃疊加覆蓋，既保證托管制度的合法性與各方利益的穩定性，提升土地節約利用率，又控制了隨意擴大托管范圍、增加股息支出可能導致的風險，保證了托管土地的有效、可持續利用。正是這種立足長遠、深謀遠慮的戰略之舉，把長遠規劃和近期打算有機結合起來，為園區建設發展提供了有力支撐。
金德鈞：原建設部總工程師、中國國際城市化發展戰略研究委員會主任
喬潤令：國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任
Frédéric Asseline (安林)：中歐低碳生態城市合作項目組組長
Florian Schmied：歐盟商會建筑委員會主席
我去過永清，也參加了很多關于永清的會議，今天我只談一點體會，永清在推進城鎮化的過程中，真正把農民當成了城鎮化的主人，這點我感受頗深，我希望大家好好地研究他們的經驗。
我是從農村走出來的，我覺得中國的農民對我們整個國家的貢獻不可磨滅。解放初期進行的土地改革為沒有土地的農民分了土地，為少地的農民加了土地。1954年開始搞農業合作化，把土地又集中了起來，不管是原來自有的土地還是土改分給農民的土地，都集中在了一起，“初級社”時土地等資產可以參與分紅，但到了“高級社”階段，農民的土地、農具、耕牛等資產無償地交給了國家。后來國家又通過剪刀差，向農村吸收大量的財力支援國家的工業化建設。農民把錢拿出來之后，還要在勞動過程中為國家的工業化做貢獻，這些事情我們不能忘記。在城鎮化過程中，我們要照顧農民的切身利益，就要聽取他們的意見，讓他們以主人的身份參與這項工作，這樣他們才會有積極性。其實中國的農民對利益看得很近、很實惠，但中國的農民是偉大的，他們既能看清眼前的利益，也能看清長遠的利益。
今天這個主題非常好，很有討論價值。總體而言,在城市化和土地問題中，有兩個最關鍵的方面，一是土地擁有者能不能參與城鎮化和工業化帶來的好處，二是土地擁有者能不能參與土地的集約化利用。
永清模式屬于開發區與農民一起參與開發、分享收益的類型。從我國整體情況看，農民參與開發大體有三種模式：第一種模式是由農民自己主導開發，最典型的例子是北京的溫都水城，這里全部由農民自主開發，沒有政府、銀行和土地銀行的參與，這一模式下農民收益很大，但這不一定是好事。如今這里遇到的問題是，當它想上市、想發展、想貸款、想抵押的時候，由于全部是小產權房，政策導致了他們無法抵押、貸款。第二種模式是農民與企業共同開發。這一類型在南方特別多，如廣州的華強工業園就是由農民工和企業共同開發的，主要從事玩具制造業。成都雙流也有企業與農民合作的例子，企業和擁有土地的農民合作開發了港龍工業園，其特點是農民可以分享比土地銀行更多的收益。
隨著城市化的推進，環境、人口等問題已成為時下城市化發展面臨的首要問題。同時，如前幾位專家所言，農民正面臨失去土地的問題，政府正面臨如何合理利用土地的問題，這些都是新型城鎮化發展所面臨的重大挑戰。我對今天大家提到的有關中國一些試點城市在土地應用方面所做的嘗試非常感興趣，也曾經聽說過在中國其他地區有類似的先進案例，例如廣東的一些城市在土地利用方面就有非常超前的做法。不僅僅是在中國，在世界上很多地區，農民無法合理地解決土地流失問題，無法適應城市化的發展，這已經成為十分嚴峻的挑戰。如何解決這些問題，對政府組織間的合作，對城市化的發展而言都非常關鍵。與此同時，我認為來自于部級單位，如住建部、國土資源部、發改委等等的支持，對于整個城鎮化的發展也非常重要。
據我所知，世界很多國家和地區都有在土地方面十分成功的案例，他們在城市化發展過程中既做到了對農民進行應有的土地補償，又保證了土地應用和新型城鎮化發展的透明度。中歐低碳生態城市合作項目的主要目標就是幫助人們在城市化過程中去分享、體驗、交流他們的感受，我們希望通過我們與中國各方的合作、通過我們的幫助，能夠在中國的一些地區，在發展新型城鎮化的同時，幫助農民解決土地補償、應用問題，從而更好地對土地進行合理有效的利用。
我對永清經濟開發區并不陌生，我曾多次去過那里，關于土地銀行的事情也曾不止一次地了解過。我覺得，在一個地區的經濟發展和城市化進程中，不應讓農民下海，而應讓農民上船，這是永清開發區在土地問題處理上最根本的原則，也是今天所講內容的基點。這個問題的難點在于，在城鎮化過程中是考慮農民的利益和農民同步發展，還是以土地為對價與農民一刀兩斷。對作為市場投資主體的企業而言，選擇后者完全可以理解，因為這樣可以避免在投資項目的發展過程中與農民糾纏不清。但是對于主導城市化進程的政府而言，顯然應該考慮前者，應該為失地農民的長遠生計考慮，這是政府必須關注的內容。
我曾在開發區工作過，處理過很多涉及到征地拆遷的問題，也可以舉出很多農民不講道理的案例，甚至有些還發生了惡性事件，問題出在哪里？我認為，首先對農民而言，土地被征收利用，可以說是祖祖輩輩唯一的一次機會，他一定要抓住這次機會。其次是因為農民心里沒底，以土地為生的農民，一旦失去了土地，將無法生存。基于這兩點原因，我們認為很多農民的行為都是可以理解的。
