集體建設(shè)用地如何實(shí)現(xiàn)市場化，各地有不同的探索，重慶的地票制度是其中一種方式。若做仔細(xì)分析，這一制度其實(shí)不利于集體建設(shè)用地的市場化。
市場對資源配置發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，是通過競爭性價(jià)格來反映資源的稀缺性。在需求一定的情況下，資源稀缺程度高，價(jià)格就高；反之，則價(jià)格低。土地這種資源，對于特定的使用功能，稀缺性是不同的。具體看，土地的不同區(qū)位，價(jià)格應(yīng)該有所不同。這里還有需求差異的因素。需求不足，意味著稀缺程度低。從目前掌握的信息看，地票交易不分土地的區(qū)位，一定面積的土地，例如1畝，價(jià)格是相同的。地票價(jià)格就看不出資源的稀缺性。實(shí)際上，地票出售，就成了使用土地的“門檻”出售。土地的需求者在地票交易中支付了這個門檻費(fèi)用，必然在實(shí)際獲得地塊時(shí)考慮這個費(fèi)用，即他會把這個費(fèi)用算作總費(fèi)用的一部分。如果沒有這個門檻，他也會在實(shí)際的地塊交易中考慮總的費(fèi)用，核算沒有不同。所以，重慶這個做法，實(shí)際上把一次交易分拆成了兩次，增加了交易成本。
市場發(fā)達(dá)國家也有土地市場，但那里沒有地票制度，不能認(rèn)為那里就沒有市場經(jīng)濟(jì)。相反，那里的交易節(jié)約了交易成本。
有重慶的朋友講，在特定的時(shí)間，不同地塊的地票價(jià)格相同，有利于偏遠(yuǎn)地區(qū)的集體建設(shè)用地獲得“平等”的收入，體現(xiàn)了社會“公正”。這個理由其實(shí)講不通。我們當(dāng)然要講平等，但平等不能建立在扭曲市場基礎(chǔ)上。平等問題，如果是個公共領(lǐng)域的問題，要通過別的辦法解決，例如，通過國民收入的第二次分配來解決。政府有了稅收，可以通過轉(zhuǎn)移支付幫助偏遠(yuǎn)地區(qū)的人民。
總之，一碼歸一碼最好。先要讓市場充分發(fā)揮作用，產(chǎn)生較高的經(jīng)濟(jì)效率。政府有了稅收以后，再去解決公共問題。這種辦法，實(shí)際上涉及到了一部分居民對另一部分居民的支持，就需要別的規(guī)則來支配決策，例如，要發(fā)揮民主制度的作用，具體說，要講預(yù)算民主，不能少數(shù)人擅自決策。這個時(shí)候，就不要市場。不能讓市場去解決公共性問題。
集體建設(shè)用地資源如何配置，在中國是個很大的麻煩，而麻煩是體制與政策造成的。筆者以為，這個領(lǐng)域要深入改革。
為什么不敢放開土地市場？政府擔(dān)憂耕地紅線保不住，城市區(qū)域盲目擴(kuò)張。現(xiàn)在就保護(hù)得好么？這個其實(shí)不容易評價(jià)。耕地紅線基本保住了，這是成績。但從城市單位土地面積的GDP產(chǎn)出看，與其他市場化國家特別是歐洲相比，我們的效率很低，這說明我們本來可以做得更好。可是，在現(xiàn)在體制之下，中央政府將土地管理權(quán)大幅度下放，例如把用途管制完全交給地方，結(jié)果會怎么樣？這樣做很有可能更加不堪。地方很有可能更多地以低地價(jià)乃至負(fù)地價(jià)競爭引進(jìn)能夠產(chǎn)生稅收的工商業(yè)項(xiàng)目。
今后怎么辦？還是要走“控放結(jié)合”的路。首先是要通過建立農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)，進(jìn)一步強(qiáng)化耕地保護(hù)。
目前耕地保護(hù)面臨的困難仍然很多，數(shù)其要者，一是中央監(jiān)管鞭長莫及，對于地方政府違規(guī)占地難以事前警示、事中糾正、事后處理。
每年上萬例土地違法案件，能處理的是少數(shù)。二是基本農(nóng)田被細(xì)碎分割，邊界不確定，給地方“調(diào)地”留下余地，調(diào)來調(diào)去便成片丟失基本農(nóng)田。近幾年耕地保護(hù)的一個突出問題，是一些地方以發(fā)展“都市農(nóng)業(yè)”、“觀光農(nóng)業(yè)”、“生態(tài)農(nóng)業(yè)”等名目，對耕地做了邊際性的用途變更，影響農(nóng)耕地保護(hù)和農(nóng)業(yè)發(fā)展。不是說這類項(xiàng)目都不好，但確有一部分與農(nóng)業(yè)關(guān)系不大。有些項(xiàng)目用地，大田農(nóng)業(yè)變成了園藝農(nóng)業(yè)，成為農(nóng)業(yè)綜合成本上升的推力；設(shè)施農(nóng)業(yè)成了莊園、會所，變相發(fā)生了土地用途變更。三是中央部門管控土地的重點(diǎn)不突出，有些方面管控過死，迫使地方搞小動作瞞哄中央，或鋌而走險(xiǎn)冒犯中央。解決這些問題靠喊口號或搞幾個動作“殺雞給猴看”不行，必須深化改革，走出土地管理“放則亂、控則死”的困局，建立一套新的農(nóng)業(yè)用地保護(hù)政策系統(tǒng)。
農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)應(yīng)是指國家劃定的農(nóng)業(yè)發(fā)展的專屬區(qū)域。可以考慮在全國現(xiàn)有農(nóng)區(qū)范圍里劃定農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)總面積25億畝以上，超過基本農(nóng)田總面積。今后還可通過荒漠治理發(fā)展新的農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)。農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)在空間上應(yīng)有連續(xù)性，且面積應(yīng)足夠大，例如，每個農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)的最小面積應(yīng)在1000公頃以上。關(guān)于面積大小的具體規(guī)定，應(yīng)該給地方一定的自主權(quán)。農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)的最大面積不設(shè)上限，但最大不應(yīng)超過縣域面積。
農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)內(nèi)禁止發(fā)展任何非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)內(nèi)可以接待游客，滿足游客度假觀光需求，但不得建設(shè)住宿設(shè)施。
鑒于現(xiàn)有農(nóng)區(qū)已經(jīng)有一定數(shù)量的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，在開始劃定農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)時(shí)可以允許非農(nóng)產(chǎn)業(yè)存在，也可以允許已經(jīng)脫離農(nóng)業(yè)的人口居住，但非農(nóng)產(chǎn)業(yè)只能減少，不能增加；農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)除原住戶新出生子女外，不得增加新的非農(nóng)業(yè)人口。地方政府應(yīng)制定規(guī)劃與政策，逐步引導(dǎo)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)與非農(nóng)業(yè)人口離開農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)。
農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)邊界的劃定要盡可能有容易識別的標(biāo)志作為參照，例如河流、重要道路、高壓電線走廊、小城市邊界以及重要永久性建筑等。
專業(yè)農(nóng)戶可以將農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)作為常住地，但專業(yè)農(nóng)戶的農(nóng)舍占地不得超過農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)總面積的一定比例（如0.5%）。在谷物生產(chǎn)為主的農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)，農(nóng)業(yè)設(shè)施占地不得超過農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)總面積的0.5%。在畜牧業(yè)比重較大的農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)，畜牧業(yè)設(shè)施占地的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出密度必須在谷物生產(chǎn)占地的若干倍以上，否則不得批準(zhǔn)建設(shè)新的畜牧業(yè)設(shè)施。
嚴(yán)格控制農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)內(nèi)的非農(nóng)設(shè)施建設(shè)。除超過一定面積（如10萬畝以上）的連片農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)外，其他中小型農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)內(nèi)的各類居民點(diǎn)均不建設(shè)文化教育衛(wèi)生方面的設(shè)施，此類設(shè)施在保護(hù)區(qū)邊界外的居民點(diǎn)按高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。因此造成的不方便，政府可只給專業(yè)農(nóng)戶提供補(bǔ)償。這個辦法可以吸引已經(jīng)脫離農(nóng)業(yè)的其他農(nóng)戶較快地離開農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)。
應(yīng)最大限度地將優(yōu)質(zhì)耕地劃入農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)。可規(guī)定現(xiàn)有基本農(nóng)田的95%必須劃入農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)，盡可能將淺山區(qū)土地和各種不易發(fā)展規(guī)模化農(nóng)業(yè)的土地劃到農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)之外，鼓勵城市經(jīng)濟(jì)部門利用這些土地。
農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)制度除以上內(nèi)容之外，還可以詳細(xì)規(guī)定其他情形，如連片森林占地、管理機(jī)構(gòu)占地、交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及政府對農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)的監(jiān)管指標(biāo)等，都可以由具體條款作出約束。
伴隨農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)制度的實(shí)施，還可以對現(xiàn)行政府土地規(guī)劃管理體制進(jìn)行審核改革。可以考慮下放農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)以外土地的管理權(quán)限。中央政府對農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)的土地規(guī)劃與開發(fā)整理應(yīng)直接管控，同時(shí)對其他類型土地的利用做“目標(biāo)指導(dǎo)管理”，例如設(shè)定“開發(fā)強(qiáng)度”、“建設(shè)用地GDP產(chǎn)出率”、“居民住宅用地占用比例”、“閑置土地占比”、“基準(zhǔn)地價(jià)偏離率”等指標(biāo)；依據(jù)這些指標(biāo)來確定土地用途改變的總量。
若建立新的土地規(guī)劃管理體制，還可以在其他方面作出配套改革。例如，建立專門針對農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)的財(cái)政支農(nóng)政策，建立“注冊農(nóng)業(yè)經(jīng)營者制度”，適當(dāng)調(diào)整地方行政區(qū)劃、將農(nóng)業(yè)小縣合并為大縣，或建立專門的管理區(qū)等。這些改革內(nèi)容在實(shí)際操作中，無疑還需要進(jìn)一步細(xì)化。
實(shí)行農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)制度后，我國土地資源總量中的農(nóng)區(qū)面積會穩(wěn)定擴(kuò)大。從氣候等條件看，我國有大約60億畝的國土能讓國民生活得舒適，也適合發(fā)展有競爭力的農(nóng)業(yè)。若劃定25億畝農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)，去掉約15%的河湖、道路、陡坡地、農(nóng)舍以及森林占地，還有約21億畝的農(nóng)地。我國黃土高原地區(qū)、東北地區(qū)除一些市鎮(zhèn)及規(guī)模較大的森林之外，可以悉數(shù)劃為農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)。農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)之外的35億畝國土，去掉現(xiàn)有城市建成區(qū)、工礦區(qū)以及非保護(hù)區(qū)的村莊占地共約4億畝，去掉河流道路占地約4億畝，再考慮森林的遠(yuǎn)景占地20億畝，還有7億畝的余量，可適度擴(kuò)大城市用地、發(fā)展廣義的都市農(nóng)業(yè)、安排中高端住宅用地。這樣一個土地資源使用格局，足以滿足未來國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展對土地的需要。
建立農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)制度會對我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)乃至整個國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨大好處：
第一，建立農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)有利于節(jié)約土地、提高農(nóng)村建設(shè)的投資效率。農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)內(nèi)部的道路除國家干線之外，基本可以不硬化為等級公路，只做簡單的鋪裝。現(xiàn)在村莊與基本農(nóng)田犬牙交錯的格局，使道路使用主體比較復(fù)雜，只為滿足少量非農(nóng)用汽車的行駛而硬化道路，形成低效率公共投入。從較長趨勢看，大量村莊的常住人口會持續(xù)減少。我們難道要為過年才回家并使用道路的轎車司機(jī)維護(hù)等級公路？這種情形在發(fā)達(dá)國家甚為少見，那里的農(nóng)區(qū)通常僅用滲水較好的灰渣對道路做簡易鋪裝。這種簡易道路易于復(fù)墾，維護(hù)費(fèi)用低。考慮到農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)的路網(wǎng)密度降低，節(jié)約投資會更多，若設(shè)置25億畝農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)，大致匡算，農(nóng)村道路投入要比現(xiàn)在的格局節(jié)約80%以上。
第二，建立農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)制度還有利于農(nóng)村環(huán)境保護(hù)。在農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)內(nèi)，村莊占地會大幅度減少，由此可減輕居民生活排放對土地的污染。據(jù)研究，在一平方公里之內(nèi)的居民區(qū)，若硬化面積不超過10%，居民的生活用水排放可得到自然凈化，不必做污水集中處理。另據(jù)一些資料推算，目前我國“胡煥庸線”以東地區(qū)農(nóng)村道路（不包括村莊道路）的“面密度”大約是1.2%，而依據(jù)生態(tài)專家的研究，這個數(shù)值大約在0.4%以下較有利于建立可持續(xù)的動物生態(tài)系統(tǒng) ——建立農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)更容易滿足這個條件。
第三，農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)制度其實(shí)是現(xiàn)有農(nóng)田保護(hù)制度的一個升級，有利于提高農(nóng)田保護(hù)的質(zhì)量。在農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)內(nèi)，農(nóng)田與非農(nóng)居民區(qū)混雜程度將逐步降低，非農(nóng)開發(fā)的預(yù)期消失，大面積連片土地整理易于實(shí)行，耕地?cái)?shù)量特別是優(yōu)質(zhì)耕地?cái)?shù)量將會增加。有了農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)制度，中央政府也不用再實(shí)行國家層面的“占補(bǔ)平衡”辦法來保護(hù)耕地，可由地方政府自主決定在非農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)實(shí)行這個制度。
第四，實(shí)行農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)制度之后，一些投機(jī)者因?yàn)椴辉儆型恋赜猛靖淖兊念A(yù)期，將不會到農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)投資做“偽農(nóng)業(yè)”，從而有利于真正的農(nóng)業(yè)經(jīng)營者在農(nóng)區(qū)發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營。這樣還會給政府的財(cái)政支農(nóng)政策提供一個高效運(yùn)作的條件。
第五，建立農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)制度有利于提高農(nóng)地保護(hù)的效率。因?yàn)橐燥@著標(biāo)志為界、大面積劃定保護(hù)區(qū)，農(nóng)地侵蝕的邊界地帶大大減少，可以降低政府監(jiān)管成本。同時(shí)，如果在農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)實(shí)行特殊的行政管理體制，可使下級管理主體與中央政府之間建立共同的施政目標(biāo)，會大大提高保護(hù)農(nóng)地的行政效率。
第六，實(shí)行農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)制度還有利于非農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)提高建設(shè)用地的集約利用水平。在中央政府使用前述杠桿調(diào)節(jié)的前提下，地方政府不能再把城市建設(shè)之手伸到農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)，需要在非農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)里統(tǒng)籌土地資源，浪費(fèi)土地的空間會大大壓縮。
因?yàn)樯鲜龆喾N好處，中共十八大提出的“建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場”在非農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)將容易實(shí)現(xiàn)。在“入市”這個條件上，也將因這個制度的建立而不必再區(qū)分“集體經(jīng)營性建設(shè)用地”與其他農(nóng)村建設(shè)用地。
最后還有一個問題需要回答：農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)內(nèi)的土地被嚴(yán)格限制轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，區(qū)內(nèi)農(nóng)民是否會因這種土地的用途管制而提出損害補(bǔ)償要求？這個問題的確重要，但筆者認(rèn)為，這個問題的嚴(yán)重性遠(yuǎn)比我們想象的要小。從歐美國家的資料看，農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以后，不僅在交易環(huán)節(jié)納稅，在保有環(huán)節(jié)也納稅，這使土地價(jià)格上漲受到抑制；而農(nóng)場土地的利用與轉(zhuǎn)讓受到極大的稅收優(yōu)惠，再加上政府對農(nóng)業(yè)的支持，土地實(shí)際上發(fā)生了增值。美國很多城市實(shí)行基于土地用途管制的“分區(qū)制”（zoning）以及一些州政府實(shí)行農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)制度，也引起了利益受損補(bǔ)償訴訟，但案例不多，尤其是從農(nóng)場主方面提出的補(bǔ)償要求很少 。
對于交給地方的權(quán)限，也不是中央撒手不管，需要做一些配套改革：
第一，下放土地管理權(quán)限。對農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)以外的其他土地，中央政府可將管理權(quán)限大幅度下放給地方。在相關(guān)法律修改之前，中央政府可授權(quán)省級政府國土部門代行中央政府權(quán)力。中央政府對農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)的土地規(guī)劃與開發(fā)整理應(yīng)直接管控，同時(shí)對其他類型土地的利用做“目標(biāo)指導(dǎo)管理”，例如，設(shè)定“開發(fā)強(qiáng)度”、“建設(shè)用地GDP產(chǎn)出率”、“居民住宅用地占用比例”、“閑置土地占比”、“基準(zhǔn)地價(jià)偏離率”等指標(biāo)；依據(jù)這些指標(biāo)來確定土地用途改變的總量。
第二，以農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)發(fā)展為核心，調(diào)整財(cái)政支農(nóng)政策。農(nóng)村土地整理資金集中投放于農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)，農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)之外的戶籍農(nóng)民不再享受各類農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼，但暫時(shí)實(shí)際經(jīng)營農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶除外。允許地方政府將此項(xiàng)調(diào)整所節(jié)約資金在農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)建設(shè)工作中統(tǒng)籌使用。
第三，建立“注冊農(nóng)業(yè)經(jīng)營者制度”。注冊農(nóng)業(yè)經(jīng)營者分為“公司法人農(nóng)業(yè)經(jīng)營者”、“合作社法人農(nóng)業(yè)經(jīng)營者”與“自然人農(nóng)業(yè)經(jīng)營者”，后者主要為家庭農(nóng)場。支農(nóng)政策對這3類分別對待。
第四，扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革，落實(shí)中央關(guān)于農(nóng)民土地承包權(quán)確權(quán)頒證的意見。
第五，國土資源部試行的“增減掛鉤”政策繼續(xù)執(zhí)行，可考慮轉(zhuǎn)化為一般性政策，但具體規(guī)定應(yīng)作出調(diào)整。在農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)內(nèi)，不得建設(shè)新的集中居住社區(qū)。應(yīng)允許專業(yè)農(nóng)戶或家庭農(nóng)場主分散居住。專業(yè)農(nóng)戶需要建設(shè)生產(chǎn)生活相結(jié)合的農(nóng)莊，只能在保護(hù)區(qū)內(nèi)部的村莊占地上安排。城市建設(shè)用地因增減掛鉤政策得以擴(kuò)大時(shí)，應(yīng)將一部分溢價(jià)收入用于農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)建設(shè)。
第六，試行農(nóng)業(yè)經(jīng)營者規(guī)模管理政策。區(qū)別不同品種、不同生產(chǎn)方式，確定農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的最大規(guī)模，例如，糧食經(jīng)營的最大規(guī)模為300畝、蔬菜水果生產(chǎn)最大規(guī)模為30畝等。具體標(biāo)準(zhǔn)由地方政府做出規(guī)定。旱作農(nóng)業(yè)的最大規(guī)模可適當(dāng)擴(kuò)大。最大規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)可3年調(diào)整一次。
第七，適當(dāng)調(diào)整地方行政區(qū)劃。支持農(nóng)業(yè)主產(chǎn)區(qū)的小縣合并為大縣，或建立專門的管理區(qū)等，以提高農(nóng)業(yè)縣的財(cái)政脫困能力。
第八，在放活地方用地自主權(quán)過程中，中央政府對地方的城市建成區(qū)（包括工礦區(qū)）經(jīng)濟(jì)密度規(guī)定進(jìn)行監(jiān)控，制定監(jiān)控指數(shù)，建立預(yù)警信息發(fā)布機(jī)制。核心監(jiān)控指數(shù)為城市建成區(qū)經(jīng)濟(jì)密度3年動態(tài)平均指數(shù)。
第一，在試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，中央出臺關(guān)于建立農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)的指導(dǎo)意見。試點(diǎn)工作可在一年內(nèi)完成。此項(xiàng)工作全面推進(jìn)后，哪個省份完成農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)劃定工作，中央就給哪個省份下放土地管理權(quán)限。
第二，保護(hù)專業(yè)農(nóng)戶利益。保護(hù)區(qū)內(nèi)應(yīng)盡量將原住戶培育成專業(yè)農(nóng)戶或農(nóng)場主。可規(guī)定原住農(nóng)戶經(jīng)營面積的最小比例（如80%以上），具體標(biāo)準(zhǔn)由市級政府規(guī)定。對未取得專業(yè)農(nóng)業(yè)經(jīng)營者資格的原住戶，其房產(chǎn)繼承可予以限制，具體辦法可由地方政府規(guī)定。對保護(hù)區(qū)完全脫離農(nóng)業(yè)的原住戶，可限制其地租收入（例如地租率超出一定標(biāo)準(zhǔn)后，可征收印花稅），以降低專業(yè)農(nóng)戶的經(jīng)營成本。
第三，對農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施投入要適應(yīng)農(nóng)業(yè)需要，避免按新農(nóng)村建設(shè)的模式繼續(xù)擴(kuò)大投入。建議在農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)內(nèi)盡量壓縮道路建設(shè)投資，以道路建設(shè)滿足農(nóng)業(yè)需要為準(zhǔn)，一般不用瀝青、水泥鋪裝道路。農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)內(nèi)也不安排大規(guī)模的景觀建設(shè)投資。保護(hù)區(qū)內(nèi)的村莊不安排街道建設(shè)投入，不做地下管網(wǎng)工程。對專業(yè)農(nóng)戶的農(nóng)莊建設(shè)給予一定的補(bǔ)
助。這樣安排有利于脫離農(nóng)業(yè)的農(nóng)村原住戶離開村莊，實(shí)現(xiàn)保護(hù)區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的逐漸復(fù)墾。
第四，循序漸進(jìn)安排村莊占地復(fù)墾。對保護(hù)區(qū)內(nèi)的現(xiàn)有居住格局，要考慮歷史原因，不可用“大躍進(jìn)”的辦法復(fù)墾村莊占地。建議在農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)內(nèi)，對于已經(jīng)完全農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、又不愿遷出保護(hù)區(qū)的原住農(nóng)戶，應(yīng)允許其繼續(xù)居住，但不能允許其將宅基地流轉(zhuǎn)給他人，也不能允許擴(kuò)建房屋。對于此項(xiàng)政策所產(chǎn)生的“發(fā)展權(quán)傷害”，政府可予以補(bǔ)償。筆者判斷，實(shí)行了農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)制度以后，鑒于非保護(hù)區(qū)的農(nóng)村建設(shè)用地能極大滿足逆城市化發(fā)展的需要，地價(jià)會降低，政府對“發(fā)展權(quán)傷害”的補(bǔ)償會降低，不會產(chǎn)生財(cái)政支農(nóng)壓力。
第五，對農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)外的農(nóng)村土地利用要做出統(tǒng)籌安排。決不能任意開發(fā)農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)以外的土地，因?yàn)檫@個土地量在全國仍然很大。這部分土地包括調(diào)節(jié)城市環(huán)境的林地、濕地、自然公園等，也包括城市菜園基地、果園基地、農(nóng)業(yè)科研用地。這個區(qū)域的建設(shè)用地使用權(quán)限交給地方政府，國家用前述政策杠桿予以調(diào)控。
第六，借實(shí)施農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)制度的機(jī)會，促進(jìn)土地規(guī)劃管理的民主化與科學(xué)化。農(nóng)業(yè)保護(hù)區(qū)的劃定范圍要廣泛征求社會各界的意見，并經(jīng)縣級行政區(qū)的人民代表大會議定表決。
