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2024年11月22日
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2016年是“十三五”的起始年。這一年，房地產(chǎn)將面臨怎樣的市場？大家眾說紛紜。
回顧過往，從2000年住房制度改革至今的15年間，房地產(chǎn)發(fā)展歷程有一個(gè)很大的特點(diǎn)：這一時(shí)期經(jīng)濟(jì)高速增長，所有房地產(chǎn)資源的配置都是在高增長的市場態(tài)勢下進(jìn)行的。比如，2000年是《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃的建議》的出臺(tái)年，這一年全國商品房銷售面積為2億平方米；2006年是“十一五”的開啟年，全國商品房銷售面積達(dá)到6億平方米，整整增長了2倍；到了“十二五”的第一年（2011年），全國共出售商品房10億平方米。在這15年里，房地產(chǎn)總體需求從2億平方米、6億平方米到10億平方米，呈現(xiàn)出較快的增長速度，有兩個(gè)年份的商品房銷售增速甚至達(dá)到45%。正是由于需求的高增長，才帶動(dòng)了土地開發(fā)的高增長、投資的高增長、建設(shè)的高增長，甚至價(jià)格的增長。
高增長階段是一個(gè)好時(shí)期，它帶來了產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。現(xiàn)在，房地產(chǎn)需求高增長的時(shí)期已經(jīng)過去，我們面臨著一個(gè)新的好時(shí)期：我國從高增長的房地產(chǎn)市場階段走入了總量大的房地產(chǎn)市場階段。展望未來，當(dāng)大家都對(duì)將來的房地產(chǎn)市場表示擔(dān)憂、對(duì)庫存問題表示悲觀時(shí)，我覺得“十三五”時(shí)期的房地產(chǎn)也不乏亮點(diǎn)，表現(xiàn)在：“十三五”時(shí)期的需求增長不可能像之前的15年那么高，但是現(xiàn)在的房地產(chǎn)銷售面積達(dá)到了歷史最高水平（2015年商品房銷售面積估計(jì)超過12億平方米，是2000年的十幾倍），這一狀態(tài)還會(huì)維持一段時(shí)間。
這一時(shí)期的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)也不同于以往15年。把2000年以來全國商品房開發(fā)投資的增長速度列出來，我們可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)有意思的現(xiàn)象：2013年以前，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速基本在20%以上，增速最高的年份是2010年，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長達(dá)到了33%；2013年以后的2014年、2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速以年均10個(gè)百分點(diǎn)的速度在下降（2013年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速是19.8%，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速只有10.4%，2015年降到1%左右）。目前，除了銷售指標(biāo)外，房地產(chǎn)的其他指標(biāo)都進(jìn)入了增速下降的階段，但是房地產(chǎn)的市場總量依然龐大。
基于以上對(duì)房地產(chǎn)市場的分析，我認(rèn)為，“十三五”時(shí)期我國房地產(chǎn)的投資亮點(diǎn)主要在以下幾個(gè)方面：
第一，從整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的角度看，“十三五”時(shí)期，房地產(chǎn)將會(huì)步入專業(yè)化、規(guī)模化、集約化發(fā)展的新階段。不同于過去15年擴(kuò)張式、粗放式的快速發(fā)展格局，未來將步入專業(yè)化、規(guī)模化、集約化的發(fā)展模式，這意味著未來房地產(chǎn)行業(yè)中，各個(gè)企業(yè)間的競爭會(huì)加劇，會(huì)“大者恒大，強(qiáng)者愈強(qiáng)”。“大”指的是資金實(shí)力大，即有很強(qiáng)的融資能力，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是資金密集型行業(yè)，融資能力強(qiáng)、資金周轉(zhuǎn)速度快的企業(yè)有著巨大的市場競爭力；同時(shí)，資金實(shí)力大意味著能熬過房地產(chǎn)自身的小周期波動(dòng)，能活得更長久。“強(qiáng)”主要指專業(yè)化能力強(qiáng)，有競爭力的企業(yè)不一定很大，但是一定要有足夠強(qiáng)的專業(yè)化能力。“十三五”期間，房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組是不可避免的，市場集中度會(huì)越來越高，優(yōu)秀企業(yè)、品牌企業(yè)，專業(yè)化以及資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)會(huì)占有越來越大的市場份額，處于不同層級(jí)的企業(yè)應(yīng)該對(duì)此有充分的認(rèn)識(shí)，做好自身未來發(fā)展的整體設(shè)計(jì)和轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備。
第二，從房地產(chǎn)交易的角度來講，“十三五”時(shí)期將會(huì)從過去絕對(duì)的增量交易為主，步入存量與增量交易并重的階段。今天，中國的房地產(chǎn)市場與發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場有一個(gè)很大的不同，這不是價(jià)格的高低；也不是發(fā)達(dá)國家很多人住別墅、人均面積大，我國很多民眾住公寓、人均面積小的區(qū)別；最大的不同是目前發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)市場需求主要靠二手房交易滿足，而我國目前還主要靠新房交易來滿足。比如，美國現(xiàn)在每年出售約500萬套房子，其中90%以上是二手房，新房交易量只有不到10%，而我國過去15年的房地產(chǎn)開發(fā)注重的是新房、新區(qū)、新建建筑的開發(fā)，民眾的住房需求主要靠新建商品房滿足。如今，我國這個(gè)時(shí)段正在逐步過去，未來二手房交易、存量房交易將會(huì)逐步擴(kuò)大，存量房再開發(fā)將會(huì)成為存量房時(shí)代最具投資價(jià)值的機(jī)會(huì)。什么是存量房時(shí)代？當(dāng)一個(gè)城市的存量房交易總量超過新房交易總量時(shí)，我們認(rèn)為這個(gè)城市已經(jīng)步入存量房時(shí)代。存量房交易擴(kuò)大，意味著城市進(jìn)入有機(jī)更新階段。在存量房時(shí)代的城市市場里，城市、建筑的有機(jī)更新不是拆除重建，而是在保持原有城市建筑、街道機(jī)理、建筑格局不變的情況下的有機(jī)更新。對(duì)政府而言，城市有機(jī)更新將會(huì)實(shí)現(xiàn)人與環(huán)境和諧共處的城市發(fā)展最佳理念；對(duì)企業(yè)而言，從過去的建新房、建新區(qū)變?yōu)槲磥韺?duì)城市內(nèi)既有建筑的改造更新，企業(yè)面臨新的投資機(jī)會(huì)；此外，住在老房子里的居民對(duì)于提高居住環(huán)境的宜居性、適老性和環(huán)保性也有迫切的需要。
第三，從房地產(chǎn)需求的角度來講，將會(huì)從“十二五”時(shí)期的剛性需求為主，逐步轉(zhuǎn)向改善性需求為主。自2011年1月26日實(shí)施“新國八條”后，房地產(chǎn)的投資性需求大幅度下降，目前投資性需求只占商品房銷售總量的約10%，而“新國八條”出臺(tái)之前的2010年，投資性需求占全國商品房銷售總量的約37%；反觀房地產(chǎn)銷售總量，卻從2010年末的10億立方米增長至2015年末的12億立方米。為什么投資性需求降低，銷售總量卻在上升？最重要的原因是，首次買房的剛性需求在“十二五”期間得到了很大的釋放。這與人口結(jié)構(gòu)有密切的關(guān)聯(lián)：我們研究2013—2015年的商品房住宅銷售情況，發(fā)現(xiàn)有50%—60%的房子是被80后買走的，“十二五”時(shí)期，全國處在20—29歲之間的人口每年約有2.3億，他們結(jié)婚需要買房，這是剛需，較高的人口總量保障了商品房住宅的銷售量。“十三五”以后，我國20—29歲的人口總量開始下降，因此今后改善性需求會(huì)上升，特別是放開二胎政策的實(shí)施，也有利于改善性需求的提高。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來講，這一現(xiàn)狀意味著未來房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力變?yōu)楫a(chǎn)品和服務(wù)。當(dāng)一個(gè)市場充滿投資性需求或剛性需求時(shí)，即使房子質(zhì)量不夠高，也不必?fù)?dān)心銷售問題，因?yàn)橥顿Y有需要，而投資者是不太關(guān)心房子好壞的，只關(guān)心是否能升值；面對(duì)未來的改善性需求，人們關(guān)注的將不僅是面積、戶型，更是功能、環(huán)境、配套和服務(wù)的大幅提升。民眾需要什么樣的住房和服務(wù)？我們能夠提供什么樣的住房和服務(wù)？這是房地產(chǎn)企業(yè)未來市場競爭的關(guān)鍵。近期出臺(tái)的政策也提出，今后一定要提高住房的宜居性，這與市場發(fā)展趨勢正相吻合。
第四，從房地產(chǎn)金融角度來講，“十三五”時(shí)期，證券化投資將成為房地產(chǎn)大眾投資的主流方向。雖然我們常說“住房消費(fèi)”，但其實(shí)包括住房在內(nèi)的所有房地產(chǎn)都有很強(qiáng)的資產(chǎn)屬性，買房子就是投資，是為自己投資固定資產(chǎn)。過去10多年間，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，百姓投資房地產(chǎn)最主要的方式是投資實(shí)物（買房子）。我國當(dāng)下的房地產(chǎn)市場與發(fā)達(dá)國家的成熟房地產(chǎn)市場還有一個(gè)很大不同，就是房地產(chǎn)投資的門檻不一樣：發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)沒有中國的預(yù)售制，企業(yè)也就沒有大量的間接資金支持，只有先找到客戶才能找到錢，同時(shí)社會(huì)大眾投資房地產(chǎn)的門檻相對(duì)較低，因?yàn)橛写罅康淖C券化投資產(chǎn)品適合大眾投資房地產(chǎn)，企業(yè)可以從中融資；中國則相反，社會(huì)大眾投資房地產(chǎn)的門檻、風(fēng)險(xiǎn)及交易成本都很高，只能買實(shí)物、首付30%，退出難度也大。我認(rèn)為，“十三五”時(shí)期，中國房地產(chǎn)證券化投資會(huì)逐步興起，并逐漸成為百姓投資房地產(chǎn)的主要方式。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)適應(yīng)這一變化，這將為企業(yè)直接融資和房地產(chǎn)金融的發(fā)展提供極大空間。
第五，從房地產(chǎn)業(yè)態(tài)的角度來講，新型地產(chǎn)將獲得增長空間。目前傳統(tǒng)地產(chǎn)（如以普通住宅為主的同質(zhì)化住宅產(chǎn)品）開發(fā)總量已經(jīng)很大，而細(xì)分市場下、個(gè)性化需求的房地產(chǎn)仍存在很多有增長空間的業(yè)態(tài)，主要包括以下幾個(gè)方面：一是個(gè)性化、服務(wù)于特定人群需求的創(chuàng)新型產(chǎn)品（包括住宅產(chǎn)品）的開發(fā)；二是以改造升級(jí)和管理提升為核心的存量房的有機(jī)更新的開發(fā)；三是以資產(chǎn)管理為核心的辦公商務(wù)樓宇在產(chǎn)業(yè)升級(jí)地區(qū)的開發(fā)。目前中國面臨著“雙升級(jí)”，一方面消費(fèi)結(jié)構(gòu)在升級(jí)，另一方面產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在升級(jí)。凡是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)快的地方，以資產(chǎn)管理為核心的商務(wù)辦公樓宇的需求都是巨大的；四是以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假等為核心的新型地產(chǎn)開發(fā)；五是以服務(wù)配套為核心的老年服務(wù)社區(qū)的開發(fā)。
總而言之，對(duì)于未來的房地產(chǎn)投資形勢，我認(rèn)為這些亮點(diǎn)值得我們關(guān)注。能否抓住這些亮點(diǎn)、抓住投資機(jī)會(huì)，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)企業(yè)自身的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型。我相信，未來的房地產(chǎn)市場將靠新供給滿足新需求。
