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2024年11月24日
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本期顧問：房 超
人物簡(jiǎn)介：華貿(mào)中心創(chuàng)始人，現(xiàn)任北京國(guó)華置業(yè)公司董事長(zhǎng)、北京市政協(xié)委員、北京市朝陽區(qū)人大代表，兼任中國(guó)國(guó)際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會(huì)委員、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任等職。曾獲“北京市勞動(dòng)模范”、“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)杰出領(lǐng)袖人物” 、“中國(guó)城市商業(yè)價(jià)值特殊貢獻(xiàn)人物獎(jiǎng)”等榮譽(yù)。
提問1：《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議》提出，“十三五”時(shí)期應(yīng)“加大結(jié)構(gòu)性改革力度，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式”。對(duì)于“十三五”時(shí)期的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，您有怎樣的看法？
房超：我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展了20年、超高速發(fā)展了10年，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整是必然的。但目前出現(xiàn)的一些問題，值得重視和研究：
第一，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展加速了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的淘汰。在互聯(lián)網(wǎng)迅猛發(fā)展和高效率的沖擊下，曾經(jīng)高速增長(zhǎng)、粗放型發(fā)展的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)必須轉(zhuǎn)型升級(jí)，這是一個(gè)艱苦和充滿陣痛的過程。同時(shí)，在互聯(lián)網(wǎng)替代傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的過程中，GDP對(duì)社會(huì)就業(yè)、稅收的貢獻(xiàn)將大大減少，深刻影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)收入結(jié)構(gòu)。
第二，金融過度發(fā)展，導(dǎo)致目前大多數(shù)有盈利的實(shí)體企業(yè)新產(chǎn)生的價(jià)值、新獲得的利潤(rùn)都無法再投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)中。現(xiàn)在很多企業(yè)內(nèi)部都有兩個(gè)板塊，一個(gè)板塊維持原本的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)，另一個(gè)板塊則用于PE（私募股權(quán)投資）等投資，這樣一來，實(shí)業(yè)自身的研發(fā)能力就被大為削弱了。金融是分配價(jià)值，而不是創(chuàng)造價(jià)值，金融過度發(fā)展的結(jié)果是創(chuàng)造價(jià)值的企業(yè)投入的專注度降低了，而間接的分配價(jià)值的環(huán)節(jié)變成了主流，因此，如今像華為這樣專注于產(chǎn)品并做得如此成功的企業(yè)已經(jīng)越來越少。其帶來的后果是難以估量的，美國(guó)金融危機(jī)就是一個(gè)典型例子。
第三，人口增長(zhǎng)紅利消失。中國(guó)的人口紅利至今仍居世界第一位，人口紅利不會(huì)消失，而人口增長(zhǎng)紅利在消失。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，人口增長(zhǎng)率只要低于2.1%，就將面臨人口負(fù)增長(zhǎng)。歐洲、日本的經(jīng)濟(jì)衰落，其中有一個(gè)很重要的原因就是喪失了人口紅利。中國(guó)的情況較為特殊，人口紅利還有，但是人口增長(zhǎng)率沒有了，這就會(huì)對(duì)GDP的增長(zhǎng)造成較大壓力。
提問2：具體到您的企業(yè)本身，您認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)及其開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)如何在轉(zhuǎn)型升級(jí)中保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)？
房超：任何一個(gè)物業(yè)，若無法實(shí)現(xiàn)全方位的持續(xù)提升，就等于失去了可持續(xù)發(fā)展的能力。現(xiàn)在有很多商業(yè)地產(chǎn)樓盤越做價(jià)值越低，就是因?yàn)樗哪Ｊ讲恢С殖掷m(xù)提升——大部分是銷售型的模式，企業(yè)很容易失去對(duì)樓盤的控制力。國(guó)外有很多著名建筑群，如紐約的洛克菲勒中心，它是全球第一個(gè)真正意義上的建筑綜合體，從20世紀(jì)30年代建設(shè)至今已80多年，期間紐約誕生了大量的新建筑，而洛克菲勒中心還是當(dāng)之無愧的No.1，它是如何做到的呢？因?yàn)槁蹇朔评罩行臎]有停止過持續(xù)提升的腳步，我們看到的繁盛表象背后，隱藏著業(yè)主巨大的努力。因此，只有持續(xù)提升，才能保證物業(yè)持續(xù)發(fā)揮價(jià)值，與時(shí)代并行前進(jìn)。
持續(xù)提升是一種理念，北京華貿(mào)中心SKP（原新光天地）的發(fā)展模式就是一個(gè)有借鑒價(jià)值的經(jīng)驗(yàn)：在業(yè)績(jī)、聲譽(yù)都很好的情況下，華貿(mào)中心SKP仍大規(guī)模、持續(xù)進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃調(diào)整，引進(jìn)了更多的品牌，豐富了各種業(yè)態(tài)，以前奢侈品牌入駐往往需要提供200平方米以上的面積，現(xiàn)在全部壓縮，以容納更多的品牌。華貿(mào)中心SKP經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)走高的效益證明，它的轉(zhuǎn)型之路走對(duì)了，因?yàn)楝F(xiàn)在人們的消費(fèi)觀念變得理智了，無限張揚(yáng)的品牌時(shí)代已經(jīng)過去了。因此，我認(rèn)為，無論多么好的企業(yè)，如果沉浸于已有的業(yè)績(jī)中，很快就會(huì)落伍，持續(xù)提升才是保持企業(yè)長(zhǎng)青的內(nèi)在動(dòng)力。
提問3：您認(rèn)為，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是否有其必然性？企業(yè)又應(yīng)如何面對(duì)轉(zhuǎn)型期的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境？
房超：中國(guó)幾千年的消費(fèi)文化，造成國(guó)人購(gòu)物追求“物美價(jià)廉”的心理，這樣的消費(fèi)文化培育了一個(gè)盲目追求低廉價(jià)格的市場(chǎng)環(huán)境，而真正有匠人精神、幾十年如一日?qǐng)?jiān)守信念、執(zhí)著于制造完美產(chǎn)品的企業(yè)卻不容易得到消費(fèi)者認(rèn)可。在如此現(xiàn)狀下，如果我們不改變落后的發(fā)展方式，遇到困難后，不去探索、創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型，就將永遠(yuǎn)在“泥潭”里掙扎，永遠(yuǎn)無法實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)品升級(jí)。因此，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是必然，其最大的好處是淘汰落后。
現(xiàn)在房地產(chǎn)都在“去庫(kù)存”，但房地產(chǎn)庫(kù)存的“過剩”，剩的是雷同、低質(zhì)的產(chǎn)品，而優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品非常稀缺。我們可以做一個(gè)調(diào)查，問擁有多套房產(chǎn)的人“對(duì)自己的居住環(huán)境是否滿意？”我相信，很多人都會(huì)說“不滿意”。我們?nèi)鄙俚氖歉纳菩汀⒆屜M(fèi)者滿意的、優(yōu)質(zhì)的住房。超市、百貨、購(gòu)物中心等商業(yè)業(yè)態(tài)也是如此，在幾乎所有的經(jīng)營(yíng)者都只是研究如何開更多分店的時(shí)候，我們可以對(duì)比一下國(guó)內(nèi)與國(guó)外相同業(yè)態(tài)的品質(zhì)、服務(wù)及消費(fèi)者體驗(yàn)等方面，其間的差距不是經(jīng)過8年、10年努力就可以趕超的。
現(xiàn)在，雖然很多企業(yè)都提出要轉(zhuǎn)型，但是真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型的寥寥無幾，凡是做到的都成功了。比如太古商業(yè)系列，不是所謂的互聯(lián)網(wǎng)思維和顛覆式創(chuàng)新，只是在傳統(tǒng)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上的創(chuàng)新，就已經(jīng)取得了如此突出的成績(jī)。因此，面對(duì)轉(zhuǎn)型期的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，企業(yè)若只寄希望于國(guó)家給予政策、金融支持，互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展速度慢一點(diǎn)等外在條件，結(jié)果只能是坐以待斃。我們可以學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外實(shí)體經(jīng)濟(jì)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念，將其用于企業(yè)自身的轉(zhuǎn)型升級(jí)之中。社會(huì)進(jìn)步的大趨勢(shì)無人能阻擋，對(duì)企業(yè)而言，更應(yīng)該關(guān)注并為之傾注精力的是自身的轉(zhuǎn)型、進(jìn)步與創(chuàng)新。
