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2024年11月24日
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幾乎是在國內主要城市房市漸入高潮之時，酒杯被撤走了，留下一地詫異。最近滬深等地政府給熾熱的房市來了一個“急剎車”，上海和深圳分別出臺樓市調控，其中上海對非戶籍居民家庭購房資格要求社保繳納年限由3年改為5年，深圳則由1年調整為3年，同時對“中國式離婚”也做出了限定。
如同年初股市的熔斷機制，今年以來的樓市新政確實玩了一回過山車，來去過于匆匆。針對樓市調控，輿論普遍認為不太“優雅”。不過，說樓市調控政策嚴過市場邊界也好，要避免權利誤傷也罷，沉靜下來想想，這十幾年來的樓市調控，斷然難找到心儀的“優雅”。
其實，某些地方政府十多年來的樓市調控，盡管給人以越調越漲的集體記憶，但客觀來說，確實是個成功的杰作，這不，最新的限購政策似乎強化了許多人一線城市房產稀缺的預期。
這輪房市的急就章就是杠桿市，需求的投機討巧性昭然若揭，為剛賣了房準備換大房子，卻突然發現自己沒有賣房資格者叫屈，基于個體情感值得同情。但這些看上去有些急就章式的樓市政策，沒準真的對滿腦子購房保值增值者，是一種救贖。現在為限購政策而叫屈者，普遍的認知是錯過了這次機會，下次就要支付更多的代價；但這次由杠桿撬動起來的房市，炒作的就是這種心理預期，一旦這種以做短期、炒預期的杠桿市，最敏感的預期和杠桿遭到了破壞，房市不免如去年的股市，出現踩踏事件的發生可能。真若如此，這次的調控盡管不優雅，但對投機討巧者也就算是一個救贖了。
前事不忘，后事之師。去年深圳房貸高達2151億元的增量（比2009年高出一倍有余），讓決策層看到杠桿市的粗暴，其中首付貸的出現，大戶在跑，房市流動性存在不小的漏斗，更是凸顯出杠桿市的脆弱和風險的急速聚集。因為越來越多的跡象顯示，基于杠桿炒作起來的房市，很多大戶在出貨，且獲利的資金實際并沒再次進入房市，房市的信用實際已呈邊際遞減態勢。事實上，筆者認為，房市流動性的斷裂已注定，只是沒有人能給出準確的時點，很多被捂熱的中產換房需求，尚不知自己所接的棒可能就是最后一棒。
當然，這種樓市調控政策及迷失的杠桿現象，本質上源自經濟的加杠桿，這又有主動與被動兩個因素。主動因素是，我們繼續追求著經濟的某種合意增速，主動地繼續加杠桿，刺激經濟增長。被動因素是，債務緊縮，使整個社會的債務呈復利式指數增長，在無法承受大面積剛性兌付風險下，要維系剛兌不破，需要被動地加杠桿。這在堵住不發生局部性風險的目標下，去杠桿就只能是針對特定的部門，從而轉向探索轉杠桿，即地方政府和國企去杠桿，引到家庭部門加杠桿。當然，在市場不出清和非完全市場定價等背景下，家庭部門的加杠桿，就如同空中加油，杠桿由政府和國企部門向家庭部門轉移的同時，整體的市場杠桿率是在增加的，如2015年新增貸款11.72萬億，全國房貸新增2.66萬億，占比達23%，比2014年的占比16%，提高了約7個百分點，映射杠桿在向家庭部門轉移。
總之，當前一些一線城市的房產新政，盡管有些簡單粗暴，但提前限制了房市杠桿的膨脹，部分地緩解了房市風險。可以預見，抽調杠桿后的房市，房價回落也會隨之出現，房市會逐漸進入痛苦的調整周期。
