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2024年11月24日
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上海樓市的漲勢還在繼續，國家統計局最新公布的數據更加印證了這點。上海樓市將復制深圳去年以來的行情嗎？到底是誰買走了上海的房子？上海常住人口的減少將給樓市帶來哪些根本上的變化？近日，北京青年報記者前往上海，試圖摸清上海樓市瘋漲背后的邏輯。
“過去兩個月，買房就像流行感冒一樣在上海的大街小巷傳播。”家住楊浦區的上海市民陳女士說。陳女士的話得到了國家統計局最新發布數據的印證，在2月份上海二手房的漲幅已經位居四個一線城市的首位，新建商品住宅的價格漲幅也只是僅次于深圳。
現狀
上海樓市2月環比漲幅超廣州4倍
上海樓市的漲勢還在繼續。3月18日，國家統計局發布了2月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，二手住宅價格，與上月相比，70個大中城市中有34個城市上漲。環比價格變動中，最高漲幅為6.7%，最低為下降1.1%。上海以漲幅5.3%排在合肥之后，位居全國第二，但已經將北廣深三個一線城市遠遠地拋在了身后。而同期廣州二手住宅的環比只上漲1.2%，上海的漲幅已超過了廣州的4倍，呈現出一種明顯過熱的現象。
在新建商品住宅（不含保障性住房）價格方面，上海也以2.9%的環比漲幅屈居亞軍，但其與第一名深圳的差距在逐月減少。
上海一名地產分析師支出，照此速度漲下去，上海房價將很快趕超香港。目前銅鑼灣地區的房價，均價也只有10萬港幣每平方米，而位于上海中環線上的靜安府售價已經高達8萬-9萬人民幣每平方米。對于上海樓市的現狀，上海易居房地產研究院的研究總監嚴躍進表示，正是這種恐慌性購買導致了價格的非理性增長，因為人們都想在房價進一步上漲前購買。
追訪
上海樓市將成為深圳的翻版嗎？
然而，在上海樓市高歌猛進、北京樓市暗流涌動之時。深圳樓市卻悄然發生了一些變化。深圳樓市3月以來二手房成交表現不理想。深圳鏈家、Q房網、美聯物業、家家順等多家中介數據均顯示，3月二手房成交萎縮，成交量相比1月份均下降超過30%。北青報記者在深圳的多名好友也表示，深圳部分區域的熱度開始下降，部分房源已調低了報價。家住深圳的邊先生最近頻繁被中介騷擾。邊先生介紹，他身邊的好多朋友近期都受到了二手房中介的電話轟炸。
由于擔心新一輪的市場調控導致出手困難，一些投資者開始低于市場價出售手中的房源；而一些嗅覺靈敏的地產商開始以較低的價格開盤以盡快出貨。據深圳本地媒體的報道，3月以來深圳二手房市場部分房東回調了掛牌價格，幅度在5%-10%之間。位于深圳后海的一處豪宅甚至降價200萬元出售，這些新的跡象在深圳樓市中引發了熱議。
深圳樓市的降溫是暫時的盤整還是拐點？上海的樓市會“完美”復制深圳樓市的行情嗎？
發現
券商搬家瞄準賣房人群
浦東新區張楊路附近一家廣發證券營業部近日把辦公地點挪到了附近的房屋交易中心門口。僅僅半年時間，證券營業部和房屋交易中心的冷熱就完成了轉換。該營業部客戶經理小蔣說，他們打算向那些賣了房子的高凈值人群推銷固定收益類產品。
“二手房市場是典型的對手交易，任何一宗買的背后都是對應著一宗賣的生意。”廣發證券的一名分析師指出，雖然現在改善性住房占了很大一部分比例，往往一個市民既是賣家，又是買家。但其中環環相扣，追根究底，賣的原動力來自高端樓盤，買的驅動力則是底部的剛需。
克而瑞研究中心分析師陳開朝認為，上海整體驅動力從剛需轉向改善、中高端、豪宅，今后的趨勢是剛需萎縮、改善、中高端、豪宅持續放量。與此同時，高階需求的放量又嚴重依賴于低階需求的承接力。目前上海四類需求驅動力達到新的平衡，據此預判，房價快漲的行情仍會持續一段時間。
上海的樓市火爆行情還在持續，但也有人選擇逆向操作。“你選擇在5100點的樓市買房？還是選擇在2900點的股市入場？”近日，上海某公募基金打出了這樣的宣傳語言，吸引客戶買入股票型基金。
中老年人
“國家的錢”不借就太可惜了
家住崇明島的劉女士是一名出租車司機。年前，她把自己和家人多年的積蓄全部拿了出來，在江對岸楊浦區買了家里的第二套房子。如今，看著房價一天天上漲，劉女士覺得自己這一步走對了。
去年11月份，劉女士看著當時的房價已經開始上漲，就和家人商量再買一套房子，當時她的丈夫并不同意。劉女士的丈夫擔心他們的還款壓力。
劉女士說，激發她買房的一方面是貨幣的持續貶值，覺得放在銀行里不劃算，而直接讓她下定決心的是房貸新政。今年2月，中國央行再次下調個人住房貸款首付比例，首套房從過去的三成降至現在的兩成，二套房也降至三成。“要是親戚朋友的錢，我肯定不敢借，指不定他們什么時候要用，但國家的錢，這個時候不借就太可惜了。”
劉女士給北青報記者算了一筆賬：她買的這套房子，每個月需要還的房貸大約是1萬元，房子租出去的租金大約是3000元，加上夫妻倆的公積金，每個月只需要再掏4000元左右。“如果房子漲得多，過幾年就把它賣掉，如果不漲就留給兒子以后結婚的時候當婚房。到時我們也該退休了，剩下的房貸可以由兒子接過去。”
北青報記者了解，在此輪樓市上漲過程中，像劉女士這樣的中老年人占了不小的比例。在上海市各區縣的房屋交易中心，據北青報記者目測，中老年人已經占了近三分之一的比例，一些房屋交易中心甚至專門設立了中老年人窗口。
自住型買家
火爆行情下棄創業買房的上海年輕人
肖明是上海本地人，已有一套住房的他本來并無購房的打算，他原來準備注冊企業做生意，但現在他動搖了，家里人都勸他再買一套房。“從去年年底開始，上海房價蹭蹭地往上漲，親戚同事朋友一起上陣勸他，再不買以后就買不起了。”
在親友們勸說肖明放棄創業改買房的過程中，有兩個案例被反復引用。其中一個是媒體報道的“四成上市公司的利潤買不起北上深的一套房”。這個數額不敵北上深一套豪宅的價格。另外一個案例是萬科董秘譚華杰“京滬房價要趕超紐約”的說法。
經不起身邊的各種勸說，肖明決定買房了。投資客的引導作用，讓肖明這類自住型買家慌了神。“他們害怕了，于是嘩嘩地跟著往上沖。”
上海鏈家研究部的數據顯示，在這一輪房價上漲大潮中，自住型買家占主導，其中又以改善型需求的釋放尤為突出。過去，剛性需求買家和改善型買家各占一半，而今年二者比例達到了四六開，在上海的中心城區甚至達到了三七開，后者占了絕大多數。由于改善型買家置換時最先考慮二手房，由此帶來了二手房成交量的暴漲。
富人
江浙一帶的有錢人在“出貨”
新江灣城幾乎是上海豪宅最多的區域，區域內有著華潤新江灣九里、九龍倉璽園等一大批高端豪宅項目。當地的開發商和地產中介聲稱這里就是未來上海的“富人區”，房價要趕超“陸家嘴”。北青報記者注意到，這里房價均價已超6萬元，某種程度上已經逼近了金融中心陸家嘴。但實際上，這里的商業和配套離陸家嘴實在是差得太遠了。
北青報記者發現，這個區域多數小區夜間開燈率都不高，有些已入住多年的小區開燈率不足兩成，而開燈率在一定程度上是空置率的佐證，是“睡城”的標志。
對于開燈率低的問題，殷高東路地鐵附近的一名鏈家地產中介人員透露了真相：這里一套房動輒上千萬元，光上海本地人根本沒有這么大的購買力，買房的大都是江浙一帶過來的富人，他們在年前就已經布好了局，往往一次就買了多套。至于上海的樓市限購問題，該中介人員稱，對于有錢人來說這不是難事，有很多規避限購的辦法。
上述中介人員介紹，現在上海的中產階級在恐慌情緒的帶動下已是買房的主力軍，但是那些年前就買了房子的富豪卻正趁著這波行情出貨。該中介隨后向北青報記者翻開一本標記著大量待售房源的筆記本。“這些都是近期托我們賣的高端房源。”
中信證券的一名分析師稱，目前樓市特別是二手房的放量行情像極了去年上半年的股市，當時滬深A股放出天量，多空激烈對決。而爆炒之后往往是一地雞毛，對于樓市而言，如果你不是剛需而是一名投資者，最可悲的就是“富豪們在賣房，而你卻在買房”。
財經聚焦
上海常住人口減少背后的樓市購買力變遷
上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦認為，上海樓市上半年的火爆趨勢應該會有所延續，下半年暗存隱憂。上海對今年樓市調控的政策口風就是從嚴從緊。不排除房價有失控苗頭后，上海也跟隨出一些壓制性政策。然而，影響上海未來房價的除了監管可能還有另一個原因——所謂的“剛需”。在眾多樓市分析師那里，言必談“剛需人群”已經成為一種現象。“剛需人群”是樓市發展第一推動力。但上海市近期公布的文件顯示，一線城市“剛需”背后最主要的人口數量卻呈現減少的趨勢。
日前，上海公布的《2015年上海市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，至2015年年末，全市常住人口總數為2415.27萬人。其中，戶籍常住人口1433.62萬人，同比增長0.3%，外來常住人口981.65萬人，同比下降1.5%。相比2014年996.42萬的外來常住人口，2015年上海外來常住人口減少近15萬。有專家指出，這是上海改革開放近40年以來，常住人口的第一次下降。
40年來的城市化進程帶來了中國房地產波瀾壯闊的發展。特別是一線城市享受了人口凈流入的“紅利”。常住人口的減少是否意味著剛需的減弱呢？未來的房子賣給誰？
上海社會科學院經濟研究所所長左學金表示，上海去年人口負增長有“人口與政策”兩個因素——首先全國去年流動人口總量在下降，說明農村可以向城鎮流動的勞動力下降也很厲害，這會影響進入一線城市的勞動力數量；其次，中央三中全會明確要求嚴控特大城市人口規模，因此上海采取了措施，對外來人口居住區整頓、清理違章建筑以及對造成污染的企業被關閉，這些也推動了低端的外來人口離開上海。
按照房地產行業特征，人口凈流出城市，總是房地產去庫存壓力大，房價持續下跌的地方。比如東北、中西部的很多城市，就是因為人口常年凈流出，所以房價開始急劇下跌。那么為何上海的樓市呈現出相反的特征呢？對此，有分析師認為，上海的低端產業退出與高端產業進入同時進行，高端人才的進入帶動的是購房需求。
上海不是唯一的例外。目前，一線城市人口數量過快增長，已接近或在某些方面上超過資源環境承受極限。無論是出于行政管理還是個人選擇，未來一線城市流動人口增長速度都將會放緩。比如北京近年來治理“城市病”，轉移部分低端產業帶來常住人口增長變緩的趨勢，統計顯示，“十二五”時期，北京常住人口增量從2011年的57.4萬人，降至2015年的18.9萬人，增速從2.9％降至0.9％。從增量所占比重看，北京每增加100名常住人口中，常住外來人口從增加66人，下降到增加21人。
各種數據顯示，一線城市房價持續上漲的人口基礎不穩。人口因素歷來是房地產市場發展原動力，一線城市也不例外。上海常住人口40年來首度步入負增長，給一線樓市敲響了警鐘。
財經觀察
反面教材：鋼材城樓盤燒退后的不良資產
律師陳挺已經在上海松江區泗涇鎮駐扎了半年有余，他每天的工作就是幫一家資產管理公司處置不良資產，這些不良資產大都是抵押貸款的房子。
泗涇鎮主要的產業就是松江鋼材城，這里一度是華東地區最大的鋼材現貨交易市場。幾年前，鋼材城生意火爆的時候，鋼材城的商戶紛紛在附近小區買房，房價一路上漲，附近的一個小區房價從單價8000元左右很快漲到了2萬元。陳挺介紹，當時這些商戶買房時都使用很高的杠桿，除了部分民間借貸以外，包括采取聯合擔保的方式從銀行貸款，買幾套房的商戶不在少數。
然而，好景不長，鋼貿行業的寒冬很快來臨。鋼材城開始變得很冷清，幾乎沒有生意。部分商戶開始斷供，一些鋼貿商甚至選擇了跑路。他們抵押給銀行和資產管理公司的房子就成了不良資產。
如今，上海樓市行情的火爆對這里的影響并不大。陳挺稱，他觀察了近半年，上海其他地方的房子都在漲，但這里不僅房價不漲，很多房子根本賣不出去。特別是一些抵押的房子，目前只能通過司法拍賣的方式來進行處理，但這個過程比較緩慢。陳挺指著鋼材城附近的一排房子對北青報記者說，“這一片房子開盤的時候都要搶號、托關系才能買上。如今作為不良資產壓在手里根本賣不出去。”
陳挺表示，泗涇的一些房產項目是上海樓市的一個反面教材。在經濟形勢向上的時候，房產是助推劑。在經濟形勢不好的時候，房地產就是照妖鏡，各種不堪的交易、人們的瘋狂、監管的缺失都暴露無遺。
