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2024年11月24日
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本報記者 王吉陸 趙卓 洪若琳 發自北京、上海、廣州
2月16日14時12分，文字工作者蘇笛在網絡日志上寫道：“一天早晨，格里高爾 薩姆沙從不安的睡夢中醒來，發現自己躺在床上變成了一只巨大的甲蟲。”這是卡夫卡小說《變形記》中的第一句話。6天后她向記者描述當時的感覺：“我就是那只甲蟲，一覺醒來，世界變了，買不了房了。”
就在那之前半小時，剛剛起床的蘇笛打開電腦開部門網絡會議，看到大家談論著北京最新出臺的房地產調控政策，其中一條是：從17日起，對無法提供本市有效暫住證和連續5年以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停購房。這條規定讓蘇笛很受傷—2010年10月，已在京工作兩年的她最終定下來要買房，春節期間還從蘇州老家父母處拿了5萬元現金。
把自己比作甲蟲還是沒法排解蘇笛的委屈和傷心，她給在北京的最好的朋友打了個電話：“我不能買房了，要到你家永遠蹭住。”29歲的她像上學時候一樣孩子氣地抱怨：“這個世界太壞了。”話音剛落她便哭了，“那種感覺，就像愛錯了人，你對一個人很好很好，但他不要你了。”
讓蘇笛買不了房的“京十五條”是北京市政府針對1月26日國務院常務會議發布的房地產調控政策新“國八條”所出臺的細則。截至2月22日，包括北京、上海、廣州在內的全國14個城市先后出臺地方性限購細則，均以戶籍為門檻。
跟過去的眾多調控政策一樣，這次新“國八條”被稱為“史上最嚴厲房地產調控政策”；也和過去一樣，它面對著很多質疑，如“房價是否會越調越漲？”“行政命令式手段是否在向計劃經濟倒退？”有所不同的是，這一次首先面對的質疑是：是否在歧視外地人？
北京不再歡迎你？
“京十五條”出臺后，一個段子迅速流傳開了：“剛才我北京同學來電，興奮地說因為限購房政策，他的北京戶口值錢了！買不了房的外地人先跟他假結婚，然后貸款買房，再離婚，他收房款1%作為安置費。丫興奮地直打響鼻，說順利的話今年可以結6次婚，娶6個媳婦。末了他感慨：做北京人，太幸福了！”
這個段子的真假暫時不可考證，不過完全可能發生。和好朋友通了1小時電話后，蘇笛回到電腦前接著寫日志，“我再無法幻想自己一個人也能獨立自在地在北京生活下去，除了找一個京戶或一個有房的男人，此外在北京生活還有什么可能性？”她說，這是一時任性的氣話，不過，“限購封閉了很多人的可能性，卻又沒敞開別的可能。”
限購在網絡上引起的群情激憤，在華遠集團總裁任志強的微博中已有體現。他評論道：“咋老干些自己有錯讓別人承擔的事啊？自己的土地供給政策出錯，非怪消費者買房買多了？本要提高城市化率，卻又怪無戶籍人口進城買房？本來城市化就是將非城籍人口變成城籍人口的過程。北京奧運之后就不再歡迎‘你’了？”
CBCT志起未來營銷咨詢集團董事長李志起也提出了同樣的問題：非京籍怎么了？把蟻族趕出唐家嶺，把鼠族趕出地下室，先是限制外地人買車，現在又來一個限制外地人買房，還有那些看得見或者看不見的地域歧視……這個曾經在奧運會期間唱著說“北京歡迎你”的地方，真的不再歡迎“你”了？
2010年12月23日發布的《北京市小客車數量調控暫行規定實施細則》中規定，持有北京工作居住證的外地人以及在京納稅5年以上且有納稅證明的外地人,才擁有搖號資格。這個政策和房產限購放到一起，被認為體現了一種趨勢。
SOHO中國董事長潘石屹則在一篇《對“京十五條”的學習和解讀》的文章中說：“這項政策的出臺，對北京來說，的確是一箭雙雕，既有力打擊了房價，也通過它控制了北京外地人口的增長。我估計，一旦實施，在人口與資源環境矛盾日益突出的今天，將很難再取消這項政策，這標志著北京選擇了另一個發展方向。”
2月18日上午，就在“京十五條”發布兩天后，中國政法大學公共決策研究中心副主任、律師王振宇，向國務院法制辦快遞了審查建議書。他認為，北京新出臺的購房購車規定，“以‘戶籍’為標準將人群加以區分，分別予以授權和準入，是行政調控的下下之策，且已到了違憲程度，構成了戶籍歧視。”
在上書之后的第五天，王振宇依然還未收到國務院的反饋。他說，他并非像許多人想像中的那樣為開發商代言，而是為所有中國人說話。而且，雖然幾年前買的房子已增值了三倍，但他并不反對調控房價。“我也覺得現在房價太高，但不該通過戶籍限制，而應該首先采取經濟手段來抑制樓市泡沫。不得已的情況下才能使用行政手段，但這涉及對公民權利的限制，要保證程序正義，需由全國人大或人大常委會討論和決議。”2月23日，他對記者說。
限購，不得已的行政手段？
相比京版限購令，其他城市出臺的限購政策無疑相對溫和。如在南京或天津，甚至在中國的金融中心和房產稅試點城市上海，外地戶籍者也只需提供累計一年的保險或完稅證明。
盡管各地程度不同，但作為2011年新一輪樓市調控的突出特點，限購背后強烈的行政化色彩無疑已引起學界和業界人士的警惕。易凱資本有限公司CEO王冉寫道：“這種政府直接硬性扭曲需求的行為是準計劃經濟的復活。在所有調控市場的手段中，限價是最壞的、也是不到萬不得已不能輕易使用的手段；比限價還要壞的只有一個，就是限購。”
然而，就像歷次調控政策會引發質疑一樣，“限購令”支持者也不乏其人。北京聯達四方房地產經紀有限公司董事總經理楊少峰是其中之一。“從2010年的統計數據看，外地人在北京購房比例已達到45%，其中真正在京工作生活的只有一小部分，很多都是炒房、投機性質。（限購）是針對目前情勢的臨時性政策，因此談不上過嚴的問題，5年的年限也不算很嚴苛，目前情勢下，行政調控是必要的，談不上什么計劃經濟。”王冉對時代周報記者說。
清華大學經濟管理學院金融系主任、中國人民銀行貨幣政策委員會委員李稻葵則自稱從2009年起就呼吁限購，在自己的微博中他寫下如下一段文字：“實話實說，2009年5月，作為北京市人大代表，與郭市長集體見面，我發言呼吁限購。2010年在上海，市領導學習會上，也是如此建議。”
在他看來，限購是把房地產需求分為消費性需求和投資性需求之后，對投資性需求進行抑制、保護消費性需求，并且是常規調控手段失效的情況下所能采取的最后一劑藥。在《限購房子有理》中他這樣寫道：在目前地產價格持續攀高的形勢下，限購就像給高燒病人的一劑退燒針，有其副作用，但無疑是必需的。
而像蘇笛這般的購房者，事實上正是限購令誤傷的主要對象。
但即便是李稻葵，也認為5年的要求太嚴厲。“不要急，預計未來5年納稅條件可能降到3年。愚以為5年太猛，未來一定會調，但方向正確。”他說。
在眾多的限購支持者中，王玨林，因其住房和城鄉建設部政策研究中心副主任的身份，似乎更能反映官方出臺這一相當嚴厲的以戶籍作為行政調控手段的政策時的無奈。2月23日上午，他在電話中用“別無選擇”一詞向記者進行了解釋。“從各項統計指標看，在非常嚴格的市場調控形勢下，房地產市場發展繼續保持高位運行；商品房價格雖然漲幅放緩，但繼續保持較高的幅度；房屋銷售也是歷年最好的；再有就是價量返彈的跡象已經出現。”
套用李稻葵的說法，樓市正在高燒。
調控前夜的瘋狂
“買房的人太瘋狂了，1月15日我以150萬元賣了一套房，十天后還有人打電話來問160萬元賣不賣，如果賣的話，愿意全額付款。”2月13日，身為上海一家理財服務公司中層的丁閩，如是形容。
33歲的“新上海人”丁閩是2010年12月和2011年1月房地產熱潮中的一員，根據漢宇地產提供的數據，這兩個月上海二手房的成交量分別是19761套和21095套，遠遠高出2010年11月的13550套，更遑論同年5-7月份的六七千套。
同樣的情況并不僅僅發生在上海。任志強在其博客文章《瘋狂的12月》中引述了統計局全國商品房銷售數據稱：多年來12月份的平均銷售面積約為5000萬-6000萬平方米，但今年（2010年）讓所有人大跌眼鏡，竟然銷售了2.1808億平方米，翻了數倍，一個月占了全年交易量的20%多。
這一波瘋狂始于2010年12月，其時，2010年第二輪大調控—9月29日出臺的“國五條”影響已經消解。此前的11月14日，國務院總理溫家寶探訪澳門，有當地青年對他說，現時澳門樓價太貴，要求政府介入控制為樓市降溫。溫家寶回應說：“這件事確實很難，你看內地，左一個（國）十條，右一個（國）五條，就是壓不下來。”
溫總理說這話時，丁閩對房子的心理售價還是140萬元。這套90平方米、位于上海松江九亭的房子，在2007年10月他買入時還是期房，只花了97萬元。由于地處上海外環外，丁閩一直想把它賣掉，然后到更佳地段再買一套。2009年11月，在考察了周邊的房價后，丁閩將交房不久的新房掛到了房產中介，掛牌價為到手130萬元（即買方承擔各種稅費和中介費）。
在丁閩眼里，房產投資只是工作之余的理財手段。但對這個2009年年末才涉足江湖的業余炒房客來說，樓市呈現的非理性，早已超出他的想像。
在他記憶中，房子剛掛出去后不久，看房者便絡繹而至。于是一個月后，他就把房價上調到了140萬元。但這個月，政府已經開始調控，12月9日，個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年；14日，國務院常務會議又提出“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”。調控之下，上海住房成交量下跌，而丁閩的售價，也在140萬元的價位上停滯了3個多月。
“我的感覺是，調控政策出來后會平淡一段時間；兩三個月后，會突然有一大撥人來看房”，丁閩說，2010年2月底3月初開始，一個高峰來了，隨著看房人數的增加，4月初，丁閩把價格調到了145萬元。
“那段時間特別狂熱，漲得特別密集，短短半個月之內先從140萬元漲到145萬元，再漲到150萬元。”丁閩說，事實上，就連150萬元這個價格，都是中介報給他的。
在整個2010年，被瘋狂的樓市帶動起來的丁閩還經歷了兩次這樣“過山車”般的經歷—樓市調控-低迷-漲價-狂熱-調控，分別對應著2010年的兩次大調控：4月17日出臺的“國十條”和9月29日出臺的“國五條”。12月中旬，因為感受到了新一輪的漲價，丁閩把售價提高到了145萬元。
但這一次，丁閩心態上變得更為謹慎，“我預期到調控政策還會再出，所以很快賣出去了”。2011年1月15日，在新一輪樓市調控政策出臺前十天，他最終以到手價150萬元的價格，把房子賣給了一對準備結婚的小青年。
一年多的時間，經歷幾次調控和市場輪番的低迷和狂熱，房價從130萬元漲到了150萬元，丁閩對這個結果卻并不是很滿意，“我原來想買的房子漲得更快，4月份還是170萬至180萬元，現在已經是230萬元左右了。”
有的人則以另一種方式趕上了這一波瘋狂。2月13 日，上海大學寶山校區附近保源地產的中介小陳對記者講述了她一個客戶的經歷：“他是公務員，28歲左右，去年4月開始看房準備結婚，看中了一個好點的小區，一開始看的是130萬元的兩房，后來變成140萬元的一房，不過現在140萬元也買不到了，只能換個小區。每出一次政策，頭一兩個月會比較緊張，但很快又漲上去了，這位客戶說：還不如不出政策呢。”
哪怕先假離婚再買房
在王玨林等人眼里，2011年1月26日出臺的新“國八條”—其中包括：二套房貸首付提至六成，第三套房由停貸改為停購，限購令也推向了全國執行，顯然是官方對高燒不退的樓市的一劑冷卻劑。這一觀點得到了部分樓市分析師的認同。
“調控的意義在于在通脹壓力下拖延了房價上漲的速度，遏制了投資需求。”2月14日，合富輝煌集團首席市場分析師黎文江這般說。
但國務院常務會議推出的新“國八條”并不是終點。就在第二天，重慶和上海分別公布了房產稅征收辦法；幾天后，央行又宣布加息和上調人民幣存款準備金率。
新政之下，“市場很冷靜”，2月14日，漢宇地產董事總經理施宏叡這樣描述。“過去幾年，春節之后還不到正月十五，就會有一波小陽春，而今年，看房量和成交量都急劇下跌。”2月1日至12日，漢宇地產在上海的118家門店二手房成交量共58套，和去年春節同期相比，下降60%，而與1月份相比落差更大，1月漢宇地產在上海的二手房成交量接近500套。
同樣低迷的還有一手房。春節后的連續兩個周末（2月12-13日和2月19-20日），上海一手房出現了“零開盤”。
北京情況類似，亞豪機構市場總監郭毅告訴記者：“根據我們的數據，16日新政前一天，一手房成交885套，二手房成交2057套，創下2011年單日成交最高紀錄；17號新政首日，一手房成交141套，二手房成交248套。2月份北京原本計劃新開樓盤12個，實際上只開盤了一個，還是別墅項目。”
相比成交量，更受關注的還是房價。此次調控比起以往會不會有所不同？新“國八條”能不能真正控制房價？親歷幾次調控和市場輪番低迷和狂熱的丁閩對此回答：不能。
“這次效果比之前的調控更強，交易量會迅速下降，而反彈也會比以前弱。但房價還是以穩為主，全年來看應該在10%以內波動，而且漲10%的可能性比較大。”2月15日，中國指數研究院副院長陳晟這般告訴記者。兩天后，中國房地產信息集團分析師薛建雄也向記者作出相似的漲價分析。
施宏叡認為此次調控中的某些政策會跟以前一樣，“3-6個月消化”，但“限購是政治手段，影響深遠，能買房的人會越來越少”。
但任志強認為需求是改變不了的：去年12月份瘋狂的銷售只能說明日益增長的居民消費需求靠行政命令式的“戒嚴”是無法阻擋的，可遏制一時，卻無法遏制永久，欠的賬總是要還的。12月超過全年20%的銷售量并非開發商在操縱市場，而是消費者的不謀而合，需求最終決定著供給與價格。
剛剛賣出房子獲得一筆現金的丁閩正是不愿意被遏制的需求，春節期間他已在考察另外的房子：“現在通脹那么厲害，我對持有貨幣感到非常恐慌，錢一到手就面臨著貶值風險。”目前仍然擁有兩套房子、屬于被限購人群的他對記者說：“我可以先假離婚再買”。施宏叡認為市場中像丁閩這樣的人非常多，“可能20%左右”。
假離婚是應對限購的其中一種辦法，歷來“上有政策，下有對策”，薛建雄表示他和業內人士討論時分析，簡單來看被限購后想買房有四個辦法：一是分拆戶口，二是假離婚，三是將房產贈給家庭一個成員，四是借用他人身份證。
陳晟對記者說，需求暫時被遏制，不代表不存在，從十年周期來看，除黃金以外，中國還沒有比房地產更好的投資產品，至于這些需求什么時候爆發，還是要看政策延續的時間。
“政府掌握了需求的閘門，當經濟不好，或者財政收入不好時，可以對之前扼制的大量需求進行釋放，所以最后的贏家還是政府。”貨幣恐慌者丁閩這樣認為。
