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2024年11月24日
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3月初的上海，正是乍暖還寒的時(shí)候。而相比于早春忽冷忽熱的天氣，上海的樓市則提前進(jìn)入到盛夏時(shí)節(jié)。
多位在上海從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的相關(guān)人士告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，近期的上海房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)了快速上漲，不到一周時(shí)間提價(jià)十幾萬元的業(yè)主比比皆是，而購(gòu)房者似乎根本就不在乎這十幾萬元的漲幅，成交量迅速擴(kuò)大。根據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，2016年2月份，上海二手房共計(jì)成交2.8萬套，同比上漲166.58%，刷新了同期歷史最高紀(jì)錄。
同時(shí)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，今年1月份，上海新建住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)21.4%，僅次于瘋漲的深圳，排名全國(guó)第二；二手房同比增長(zhǎng)14.4%，排名全國(guó)第三。而在春節(jié)過后，上海樓市則延續(xù)了火熱的行情，大有接棒深圳，領(lǐng)漲全國(guó)的態(tài)勢(shì)。
對(duì)此，全國(guó)人大代表、上海市委書記韓正在3月6日下午談到上海房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展關(guān)乎民生，全國(guó)各個(gè)市場(chǎng)差異很大。近期上海房地產(chǎn)出現(xiàn)非理性過熱，市場(chǎng)情緒抬高房?jī)r(jià)，對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展不利，必須關(guān)注和加強(qiáng)調(diào)控。
不過，有業(yè)內(nèi)人士指出，“近期上海房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)有著多方面的原因，地方政府想要抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，除非政策上出重手，否則難以在短期內(nèi)見效。而從目前的情況看，至少在上半年，上海的房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲”。
此外，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者現(xiàn)場(chǎng)走訪后發(fā)現(xiàn)，上海樓市近期確實(shí)火爆，但一些媒體在報(bào)道中也有夸大的成分，影響到樓市的不理性上漲。而對(duì)于上海房?jī)r(jià)近期快速上漲的原因，多位業(yè)內(nèi)人士均指出，是需求、信貸、稅收，包括地方政府、中介，甚至是股市下跌等多方面因素整體作用導(dǎo)致的。
新盤售價(jià)4個(gè)月
上漲一成多
春節(jié)過后，一則上海某項(xiàng)目352套“千萬級(jí)豪宅”開盤當(dāng)天被搶光的消息迅速引發(fā)了市場(chǎng)的關(guān)注。隨后，上海各房地產(chǎn)交易中心人滿為患的照片也開始充斥網(wǎng)絡(luò)，而二手房業(yè)主“跳價(jià)百萬元”的新聞更是刺激著人們的眼球。
在新房市場(chǎng)，352套“千萬級(jí)豪宅”開盤售罄的上海瑞虹新城怡庭，無疑是最為典型的代表。2月21日，瑞安房地產(chǎn)在虹口區(qū)開發(fā)的瑞虹新城怡庭加推，四個(gè)樓棟共推出352套房源，均價(jià)80000元/平方米，在一天之內(nèi)全部完成銷售，合約銷售額達(dá)到了35億元，單套住宅的均價(jià)達(dá)到了千萬元級(jí)別。
而當(dāng)“352套”、“千萬級(jí)豪宅”、“開盤售罄”這些詞匯集到一起成為一個(gè)新聞時(shí)，帶給人們的感官?zèng)_擊力確實(shí)也足夠大。但這也從一個(gè)側(cè)面印證了一線城市強(qiáng)大的購(gòu)買力。據(jù)悉，這次購(gòu)買瑞虹新城怡庭的業(yè)主中，起初并不完全確定是否要下手，但是領(lǐng)略到現(xiàn)場(chǎng)高漲的情緒后，一些人馬上拍板。
不過，在記者看來，現(xiàn)場(chǎng)高漲的情緒并不是左右這些“千萬級(jí)豪宅”業(yè)主下定的最關(guān)鍵因素。實(shí)際上，雖然均價(jià)高達(dá)80000元/平方米，但瑞虹新城怡庭作為虹口區(qū)的新盤，相比于周邊二手房的價(jià)格并不貴。以瑞虹新城二期為例，作為同一開發(fā)商10年前的產(chǎn)品，其二手房售價(jià)目前普遍在75000元/平方米—85000元/平方米之間，而在今年初，該小區(qū)的二手房售價(jià)也已經(jīng)超過了70000元/平方米；同時(shí)，相比于去年10月份瑞虹新城怡庭71000元/平方米的銷售均價(jià)，半年后新盤的均價(jià)上漲僅為12.7%，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，這個(gè)漲幅確實(shí)不高；再加上同期上海僅有3個(gè)商品住宅項(xiàng)目新增了預(yù)售量，且該項(xiàng)目位于上海內(nèi)環(huán)，開盤售罄其實(shí)并不奇怪，尤其是在開發(fā)商掌握精準(zhǔn)蓄客量的情況下。要知道，即便是在市場(chǎng)環(huán)境糟糕的2014年，上海依然有“日光盤”出現(xiàn)。
“售價(jià)確實(shí)是漲了一些，但根本沒有市場(chǎng)想象的那么瘋狂，10%左右的漲幅只能說是順應(yīng)市場(chǎng)的走勢(shì)，現(xiàn)在很多媒體都拿怡庭這個(gè)事講上海樓市多么的瘋狂，其實(shí)是有些夸大了?！鄙虾Ｒ患覈?guó)資房企的相關(guān)人士稱。
此外，近期上海樓市中最為火熱的大寧板塊也有新盤入市。《證券日?qǐng)?bào)》記者在大寧金茂府的銷售中心了解到，項(xiàng)目新一期的均價(jià)在90000元/平方米，較去年末該項(xiàng)目的售價(jià)上漲10000元/平方米，較去年4月份該項(xiàng)目開盤均價(jià)上漲15000元/平方米。如果按去年年末以來的增幅計(jì)算，其和瑞虹新城怡庭的售價(jià)走勢(shì)相似，都在12%上下。即便按去年4月份的售價(jià)計(jì)算，增幅也不到20%，尚不及去年上海新房年均的漲幅。而這一漲幅還是在大寧區(qū)域去年剛剛并入靜安區(qū)的情況下。
二手房過戶大廳
難見人山人海
不過，隨著大寧區(qū)域新盤的入市，也帶動(dòng)了周邊二手房?jī)r(jià)格的上漲，漲幅甚至超過新房。該區(qū)域一家中介公司工作人員表示，大寧學(xué)區(qū)房目前的售價(jià)普遍在60000元/平方米到70000元/平方米之間，而去年大部分學(xué)區(qū)房的售價(jià)都在50000元/平方米左右；至于非學(xué)區(qū)房，售價(jià)也從40000元/平方米，上漲至50000元/平方米?！皩W(xué)區(qū)房漲的比非學(xué)區(qū)多，但整體上漲了都不少，除了周邊新盤入市的帶動(dòng)，大寧并入靜安也是區(qū)域房?jī)r(jià)上漲的主要因素之一。”上述工作人員稱。
同時(shí)，在楊浦區(qū)記者發(fā)現(xiàn)，雖然位置不及靜安區(qū)和虹口區(qū)，但楊浦區(qū)一些新建小區(qū)的二手房?jī)r(jià)格增幅并不比上述2個(gè)區(qū)域少。
以位于楊浦的海上海小區(qū)為例，記者在中介門店內(nèi)看到，該小區(qū)去年10月份成交的多套住宅，均價(jià)在53000元/平方米，而到春節(jié)前，該小區(qū)的成交價(jià)已經(jīng)上漲至68000元/平方米，春節(jié)過后，部分業(yè)主的掛牌價(jià)則達(dá)到了73000元/平方米?；蛟S是由于上漲過快，近段時(shí)間該小區(qū)并沒有住宅成交。
此外，記者在走訪上海多個(gè)中介門店后發(fā)現(xiàn)，2月份掛牌的業(yè)主，近期紛紛上調(diào)了掛牌價(jià)格，其中單套價(jià)格在300萬元—400萬元的住宅，大多數(shù)業(yè)主的提價(jià)在10萬元—20萬元之間，而500萬元以上的住宅，提價(jià)30萬元以上的業(yè)主比比皆是。
“房子賣價(jià)在300萬元、400萬元的業(yè)主，提價(jià)10多萬元，還是比較正常的，我們這邊接觸的買房人，對(duì)于這個(gè)漲幅大多數(shù)也是比較接受的。不過也有亂漲價(jià)的，比如春節(jié)前200萬的房子，業(yè)主春節(jié)后喊出來240萬元甚至250萬元的售價(jià)，但這種業(yè)主的房子一般也沒人會(huì)買，至少在我的幾家門店里是這樣的。至于那些跳漲上百萬的，在我看來只是個(gè)案，除非是上千萬的房子?！币晃辉趯毎矒碛?00多人團(tuán)隊(duì)的中介公司老板這樣告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，“但應(yīng)該說，最近上海二手房漲的確實(shí)有點(diǎn)厲害，尤其是春節(jié)后，我們幾家店的單子也多了不少，但如果這么漲下去，說實(shí)話我們也不愿意看到，因?yàn)檫@意味著下半年我們可能就沒生意做了?！?/p>
不過，雖然也擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲過快導(dǎo)致拐點(diǎn)過快出現(xiàn)，進(jìn)而使得市場(chǎng)急速轉(zhuǎn)冷，但這位中介公司老板還是表示，會(huì)幫業(yè)主在價(jià)格上多賣一些，“畢竟成交價(jià)格高，我們就賺的多，手下人也是做一單才有一單錢，所以他們肯定是引導(dǎo)買房人看多的，趁著市場(chǎng)好，能多賺一點(diǎn)是一點(diǎn)”。
而相比于上述幾個(gè)區(qū)域，有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“如果從去年開始算，新房和二手房漲的最厲害的還是自貿(mào)區(qū)板塊和迪斯尼板塊，但其實(shí)這些區(qū)域的配套設(shè)施還是比較差的，可價(jià)格已經(jīng)炒股了上海中心區(qū)域一些不錯(cuò)的房子”。
對(duì)于目前上海二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀，上海鏈家研究總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，春節(jié)前后，隨著上海二手房?jī)r(jià)格的快速上漲，各二手樓盤的有效掛牌量也較去年大為減少，二手房交易稅費(fèi)新政的出臺(tái)也加劇了房東的看漲心理。在這種情況下，購(gòu)房者容易因?yàn)閾?dān)憂房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，而恐慌性入市，高價(jià)接盤，進(jìn)而引發(fā)其他房東的跟風(fēng)漲價(jià)。不過，房?jī)r(jià)的過快上漲延續(xù)，逐漸觸及購(gòu)房者的承受底線后，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)中觀望情緒的增長(zhǎng)。
值得注意的是，隨著上海近期房?jī)r(jià)的快速上漲，記者發(fā)現(xiàn)，一些區(qū)域的房地產(chǎn)交易過戶大廳已經(jīng)沒有了前幾日媒體報(bào)道中的人山人海。在長(zhǎng)寧區(qū)和虹口區(qū)的房地產(chǎn)交易過戶中心，記者看到，不論是一早還是下午3點(diǎn)左右，在交易大廳辦理相關(guān)手續(xù)的人并不是太多，雖然每個(gè)窗口前都有市民正在辦理業(yè)務(wù)，但大廳的等候座位大部分卻都是空的。
“平時(shí)人確實(shí)沒那么多，之前網(wǎng)上傳出來的也多是周末拍的。但確實(shí)人比以前多了，要不然虹橋區(qū)的交易大廳，上周末也不用采取交通管制，不讓機(jī)動(dòng)車穿行?！庇猩虾７康禺a(chǎn)人士稱，“至于寶安區(qū)那張排隊(duì)的照片，主要是寶安區(qū)域比較大，但一個(gè)區(qū)只有一個(gè)交易大廳，所以人比較多。而且前幾年寶安這里出過事，所以每次樓市比較火的時(shí)候，都有相關(guān)部門過來維持秩序，限制大廳內(nèi)的客流，里面大多數(shù)的時(shí)候其實(shí)沒那么擠”。
