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2024年11月24日
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“鏈家不可能通過(guò)房屋抵押貸款，來(lái)操作一房?jī)少u(mài)。”3月5日，鏈家北京總部公關(guān)部高級(jí)經(jīng)理王乙多接受長(zhǎng)江商報(bào)記者專(zhuān)訪時(shí)這樣表示，他向本報(bào)獨(dú)家回應(yīng)了一系列外界的質(zhì)疑，均顯得無(wú)懈可擊。
近日，因出售問(wèn)題房源遭上海住建委調(diào)查的鏈家地產(chǎn)，又陷入理財(cái)產(chǎn)品涉嫌違規(guī)的風(fēng)波，也讓鏈家金融背后潛藏的問(wèn)題浮出水面。鏈家地產(chǎn)的這場(chǎng)金融風(fēng)波，已成為近來(lái)上海房?jī)r(jià)暴漲的風(fēng)暴眼。對(duì)此，長(zhǎng)江商報(bào)獨(dú)家采訪了王乙多，他回應(yīng)了關(guān)于鏈家理財(cái)涉資金池、違規(guī)擔(dān)保等質(zhì)疑。
而對(duì)于鏈接布局金融產(chǎn)品是否為爭(zhēng)取更大上市空間，一位不愿意透露姓名的資深金融人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，“如果鏈家僅僅作為一個(gè)房產(chǎn)中介，只能在A股、港股上市，而當(dāng)鏈家涉及互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，就有機(jī)會(huì)在創(chuàng)業(yè)板、納斯達(dá)克甚至科創(chuàng)板申請(qǐng)上市，某種程度上在金融產(chǎn)品的布局也是鏈家為了爭(zhēng)取更大上市空間的一顆重要棋子。”
鏈家金融遭多方質(zhì)疑
2月23日，上海市消費(fèi)者保護(hù)委員會(huì)在通報(bào)會(huì)上點(diǎn)名鏈家，通過(guò)鏈家購(gòu)房的消費(fèi)者講述了鏈家中介服務(wù)存在的一些問(wèn)題。緊接著，上海市住建委也介入調(diào)查。上海市住建委2月24日回應(yīng)表示，鏈家公司相關(guān)門(mén)店存在不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，對(duì)其已展開(kāi)正式調(diào)查，處理結(jié)果將及時(shí)向社會(huì)公布。而上海鏈家方面也連夜更換窗貼，徹底排查并更新鏈家門(mén)店所有廣告窗貼。
在上海消保處理的兩起案例中，上海市民黃先生介紹，鏈家中介欺瞞了房產(chǎn)的抵押情況和房東的信譽(yù)情況，自己支付了七成首付后，房子卻被三家法院查封，鏈家更要求自己將父母名下資產(chǎn)作為抵押資產(chǎn)，作信用擔(dān)保才肯繼續(xù)辦理交易。
在另一案例中的莊先生則表示，自己支付了定金后，在簽訂正式協(xié)議前才被告知房屋有 167 萬(wàn)元的抵押貸款，房產(chǎn)證無(wú)法辦理，而這筆抵押貸款竟然是由鏈家中介以工作人員名義借給上家以供其購(gòu)買(mǎi)其他房產(chǎn)的。
毋庸置疑，一線城市的房?jī)r(jià)一直是水漲船高，而買(mǎi)房者和賣(mài)房者之間往往會(huì)有一些資金方面的需求，而鏈家此時(shí)站出來(lái)，說(shuō)他們的業(yè)務(wù)是一種金融上的“創(chuàng)新”，這種說(shuō)法究竟能站穩(wěn)腳跟嗎？
據(jù)長(zhǎng)江商報(bào)記者了解，鏈家除了開(kāi)展傳統(tǒng)的房屋中介業(yè)務(wù)，同時(shí)也在買(mǎi)賣(mài)雙方之間提供一些金融產(chǎn)品，主要包括贖樓貸、全款貸、換房貸、個(gè)人借款、首付貸、監(jiān)管貸以及理房通等。事實(shí)上，這些產(chǎn)品的作用就是為雙方提供過(guò)橋貸款。
此次事件之后，關(guān)于鏈家的各種聲音接踵而來(lái)，而除了對(duì)鏈家上海事件的關(guān)注，人們把目光更多的聚集在了鏈家的金融服務(wù)上，當(dāng)鏈家的金融服務(wù)被推上輿論的風(fēng)口浪尖，很多潛藏在背后的問(wèn)題也逐漸浮出水面。
理房通存在資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)
上述不愿意透露姓名的資深金融人士在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)，對(duì)于鏈家金融“迷霧”作出了自己的解讀。
在這位資深人士看來(lái)，鏈家的金融服務(wù)相當(dāng)于是由三個(gè)部分組成的一項(xiàng)P2P業(yè)務(wù)，這三個(gè)部分分別是2006年開(kāi)始的融信按揭（北京中融信擔(dān)保）、2014年上線的鏈家理財(cái)、2015年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的理房通。
長(zhǎng)江商報(bào)記者從這位資深金融人士的解讀中了解到，鏈家暫時(shí)通過(guò)中融信擔(dān)保不違反法律規(guī)定，根據(jù)2015年12月28日銀監(jiān)會(huì)同工業(yè)和信息化部、公安部、國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室等部門(mén)研究起草的《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》中的相關(guān)條例和規(guī)定來(lái)看，鏈家的金融理財(cái)業(yè)務(wù)現(xiàn)在并沒(méi)有觸犯法律的紅線。
但這位資深人士同時(shí)也向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，鏈家在金融理財(cái)方面的種種做法依舊存在潛藏風(fēng)險(xiǎn)。
“首先，鏈家金融中房產(chǎn)首付款也可通過(guò)第三方配資方式實(shí)現(xiàn)，但是國(guó)家傳統(tǒng)的買(mǎi)房方式是首付保障風(fēng)險(xiǎn)方式，鏈家這樣的配資方式雖然對(duì)銀行不會(huì)造成很大的風(fēng)險(xiǎn)，但是這樣的配資方式給予尚未具備條件的人買(mǎi)房機(jī)會(huì)，會(huì)對(duì)整個(gè)金融體系帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境好，金融體系風(fēng)險(xiǎn)并不明顯甚至?xí)谎谏w，但是隨著經(jīng)濟(jì)的動(dòng)蕩，交不出首付的買(mǎi)房人在未來(lái)的償還能力也值得懷疑；倘若購(gòu)房者交不起首付，還要背負(fù)巨大的還款利率，金融風(fēng)險(xiǎn)很大。”
另一方面，在這位資深人士看來(lái)，“用戶的購(gòu)房資金被存放在理房通，有資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵谶@筆錢(qián)到達(dá)契約賬戶或者到達(dá)房地產(chǎn)交易賬戶之前，有一個(gè)帳期，鏈家還可以用資金購(gòu)買(mǎi)其他短期的理財(cái)產(chǎn)品。更進(jìn)一步深入思考，由于房地產(chǎn)的高利率，鏈家可以繼續(xù)將首付款或者尾款做成P2P產(chǎn)品，分期打包賣(mài)給投資者，這事實(shí)上是一個(gè)資產(chǎn)證券化的過(guò)程。”
“問(wèn)題的根源就在于鏈家實(shí)質(zhì)上是一個(gè)房地產(chǎn)中介公司，在金融理財(cái)方面的風(fēng)控能力和對(duì)資產(chǎn)證券化的把握度還有所欠缺，與大型金融機(jī)構(gòu)相比存在一定的風(fēng)控能力差距，鏈家的發(fā)展太快，就很容易潛藏一系列的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。”
值得注意的是，2015年鏈家一直在跑馬圈地，可見(jiàn)其“狼性文化”。一年時(shí)間內(nèi)，鏈家在全國(guó)一二線城市不斷閃電并購(gòu)，先后收購(gòu)成都伊誠(chéng)、上海德佑、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅、北京高策、大連好望角等11家本地老牌中介公司，步步為營(yíng)完成了華北、華東、西南、華南、華中的全國(guó)性布局，強(qiáng)有力的執(zhí)行和擴(kuò)張讓眾多房地產(chǎn)中介公司望洋興嘆。
“鏈家之所以開(kāi)始在金融服務(wù)布局，和其想要上市的野心緊密相連。”這位不愿意透露姓名的資深金融人士補(bǔ)充道。
獨(dú)家回應(yīng)“是”與“非”
針對(duì)各方質(zhì)疑，鏈家北京總部公關(guān)部高級(jí)公關(guān)經(jīng)理王乙多在接受長(zhǎng)江商報(bào)記者采訪時(shí)對(duì)此做出了回應(yīng)。
王乙多代表鏈家再一次聲明：鏈家理財(cái)以及“理房通支付”本身都是符合法律規(guī)定的。針對(duì)“鏈家的墊資服務(wù)是否是一種游離于監(jiān)管之外、變相的融資或者擔(dān)保業(yè)務(wù)”的爭(zhēng)議，王乙多的解釋是，“消費(fèi)者在交易中是有短期資金需求的，比如最常見(jiàn)的墊資贖樓業(yè)務(wù)（原業(yè)主的剩余貸款沒(méi)有還清，又沒(méi)有能力自籌資金償還貸款并解除按揭銀行的抵押），這類(lèi)短期的資金周轉(zhuǎn)需求，是交易中的剛性需求，銀行等金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有這樣的產(chǎn)品來(lái)解決客戶的需求痛點(diǎn)，這是鏈家秉承遵紀(jì)守法的理念，為客戶提供解決需求痛點(diǎn)的一條可選途徑，以促使交易達(dá)成。鏈家自己之所以涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，前提是業(yè)務(wù)本身立足于服務(wù)已成交房屋的短期資金周轉(zhuǎn)需求，本質(zhì)上是服務(wù)于二手房交易流程本身，是解決從簽約到過(guò)戶期間的資金交易難題。”
談及“鏈家是否用相當(dāng)于同期同款固定資產(chǎn)抵押貸款利率4倍以上的利率，向賣(mài)方提供抵押貸款，月息高達(dá)2%，這樣的操作直接造成一房?jī)少u(mài)，既套住急著購(gòu)房的下家，又控制住借貸的上家”的疑問(wèn)，王乙多表示二手房交易金融中，申請(qǐng)借款的主體或?yàn)槭鄯康臉I(yè)主，或?yàn)橘?gòu)房人，鏈家不可能“套住”用戶，更不存在“套住”一說(shuō)。
而對(duì)于一房二賣(mài)問(wèn)題，鏈家正面回應(yīng)稱(chēng)，“現(xiàn)在的二手房交易是必須網(wǎng)上簽約的，一房二賣(mài)是不可能操作的。”（除非是業(yè)主本人在隱瞞和欺詐的情況下收取兩家的定金，但這個(gè)輕則為民事經(jīng)濟(jì)糾紛，重則為刑事詐騙，實(shí)踐中很少。）
毋庸置疑，為了推動(dòng)房產(chǎn)交易，中介提供了許多增值服務(wù)。僅從商業(yè)邏輯看，這些增值服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)是好的，即解決交易過(guò)程中的難題。但是，如何做到規(guī)范并有效監(jiān)管？
“鏈家自己的風(fēng)控本身就很?chē)?yán)格，在推動(dòng)業(yè)務(wù)過(guò)程中會(huì)申請(qǐng)相應(yīng)的牌照，例如資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，我們已成功申請(qǐng)了第三方支付牌照，但是鏈家的資金監(jiān)管和美國(guó)的不同，美國(guó)的Escrow Company公司是收服務(wù)費(fèi)的，而理房通是不收的，但是如果鏈家不做資金監(jiān)管的話，那么很多問(wèn)題就解決不了，而解決不了安全問(wèn)題的話，交易中的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)最后還會(huì)歸結(jié)為鏈家責(zé)任。”王乙多這樣解釋長(zhǎng)江商報(bào)記者的疑問(wèn)。
當(dāng)鏈家被推向行業(yè)的風(fēng)口浪尖，房地產(chǎn)中介行業(yè)鏈條的諸多問(wèn)題也開(kāi)始顯現(xiàn)，深處輿論中心的鏈家發(fā)出的聲音是，“二手房交易中基礎(chǔ)設(shè)施比較差，需要企業(yè)和行政主管部門(mén)共同努力——我們希望行政主管部門(mén)能夠出臺(tái)更多規(guī)范性文件，而這些年鏈家一直也向行業(yè)協(xié)會(huì)提供各類(lèi)研究報(bào)告等。”
否認(rèn)金融產(chǎn)品違規(guī)
隨著互聯(lián)網(wǎng)的不斷發(fā)展和各行各業(yè)的緊密融合，以鏈家為代表的“互聯(lián)網(wǎng)+地產(chǎn)+金融”創(chuàng)新模式有怎樣的優(yōu)勢(shì)和隱患？鏈家方面表示，“這種模式本身是為了讓交易更加平滑，解決的是交易中的難題，是先有交易、后有金融，所以并不是獨(dú)立的金融生意，和鏈家的主業(yè)即二手房交易是不可分割的；而作為一個(gè)新生事物，其隱患包括外界怎么看、是否存在誤讀，以及監(jiān)管部門(mén)如何提供規(guī)范性指引。”
鏈家向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，“自身對(duì)資金監(jiān)管的理解并不能簡(jiǎn)單的歸位到增值服務(wù)的范疇，鏈家理解這就是房產(chǎn)交易中本該具備的正常的標(biāo)準(zhǔn)流程，例如在電商平臺(tái)買(mǎi)針頭線腦都會(huì)走第三方支付（支付寶），但是買(mǎi)動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的房子卻不做資金監(jiān)管，簡(jiǎn)直是不可思議，這確實(shí)需要改變消費(fèi)者過(guò)去的認(rèn)知，也需要企業(yè)、輿論一起努力。”
即便鏈家的的理財(cái)產(chǎn)品由中融信作為代表，但是法人代表同樣是鏈家董事長(zhǎng)左暉，這不得不讓人思考平臺(tái)是否有自我擔(dān)保的嫌疑？對(duì)此，鏈家回應(yīng)，“北京中融信擔(dān)保有限公司只是給鏈家理財(cái)?shù)耐顿Y人做擔(dān)保。所謂自我擔(dān)保是指不能自己給自己擔(dān)保。這是一個(gè)很深的紅線，中融信不會(huì)觸碰。不論是中融信或是鏈家都不能夠動(dòng)這些錢(qián)，也沒(méi)有能力動(dòng)這些錢(qián)。”
而在理房通的資金，是否有資金沉淀風(fēng)險(xiǎn)和不公開(kāi)不透明的風(fēng)險(xiǎn)？鏈家給出的答復(fù)是，“理房通作為第三方支付公司，必須嚴(yán)格遵守央行《支付機(jī)構(gòu)客戶備付金存管辦法》的相關(guān)規(guī)定。根據(jù)辦法第三條規(guī)定，理房通必須將客戶資金全額存放至專(zhuān)用的客戶備付金賬戶，該賬戶按照人民銀行要求開(kāi)立，報(bào)備審核通過(guò)后方可開(kāi)展業(yè)務(wù)。中國(guó)人民銀行及分支機(jī)構(gòu)依法對(duì)支付機(jī)構(gòu)和備付金銀行的客戶備付金存管業(yè)務(wù)活動(dòng)實(shí)施非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管及現(xiàn)場(chǎng)檢查。”
鏈家還表示，“理房通的備付金存管銀行為光大銀行 ，所以客戶的房款會(huì)全額繳存至光大銀行備付金賬戶，接受光大銀行和央行的監(jiān)管。”并且一再?gòu)?qiáng)調(diào)，“理房通無(wú)法、更不能挪用客戶房款。”
談及未來(lái)的發(fā)展和監(jiān)管，鏈家表示會(huì)不斷提升自身監(jiān)管力度，并進(jìn)一步向長(zhǎng)江商報(bào)記者闡述，“鏈家會(huì)與更具有公信力的第三方合作，會(huì)公開(kāi)透明地接受各界監(jiān)督。而在二手房中介業(yè)務(wù)方面，鏈家的事前防范、事后補(bǔ)救等力度一直都是比較高的。”
