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2024年11月24日
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春節剛過，浙江義烏市國土資源局便遭到當地市民舉報。舉報者稱，該局去年出讓“江東路A地塊”（簡稱A地塊）時，競買人的報名資格被人為設障故意“取消”了。而傳聞中已“內定購地”的新城萬博置業有限公司（簡稱新城萬博）最后也如愿競得土地。緊接著，多家公司圍繞該地塊，還完成了數次股權變更。10.09億購買的土地，通過抵押又融資到15億元。
蹊蹺的是，與國家規定不同，A地塊出讓過程中，競買人報名資格，先要由義烏江東街道辦事處審核，并出具審核意見，否則無法入圍。浙江省國土資源廳土地利用管理處副處長毛茵表示，這種行為是不允許的。
記者獲悉，義烏土地與房產市場之亂，早已飽受詬病，此前該市兩任國土局長與三任建設局長均已落馬。
低價拿地
備受爭議的“A地塊”，位于義烏市江東路與賓王路交叉口東南側，2015年8月20日，義烏市國土資源局在其網站上發布了出讓公告。
公告顯示，“A地塊”為商業、住宅用地，面積73833平方米，容積率1.5-4.3，掛牌起始價10億元。
按照浙江省國土資源廳要求，商品住宅用地或含有住宅的兩種以上用途土地，必須以宗地為單位進行公開出讓，不得將兩宗住宅用地或與其他用途宗地“捆綁”出讓。但“A地塊”仍涉嫌捆綁出讓。
需要指出的是，“A地塊”地處義烏市中心城區核心地塊，毗鄰義烏國際商貿城和體育、會展、文化中心，各種配套成熟，是名副其實的黃金寶地。依據義烏房產成交信息顯示，該地塊周邊住宅均價達每平米20000元，商業均價每平米達40000元以上。
記者調查得知，與其緊鄰的義烏市文化中心07、08地塊在2011年時以整宗72.2億元成交，樓面價約每平米15000元；附近的“久府和園”項目地塊，2010年拍賣時，整宗成交是39億元，樓面價每平米約13000元。
還有，與其一路之隔的“梅湖公館”二手房成交價每平米都在22000元以上。相比之下，“A地塊”商業面積占比高達30%以上，更具商業價值。
正是在市場誘惑下，“A地塊”出讓公告發布后，引起浙江省多家房企關注。據悉，連綠城、萬達等知名房企都有意謀求。
當地某房產公司專業測算稱，“A地塊”保守估值20億元以上。開發完畢后，還有10億元以上利潤回報和7萬平米大型零售商場的固定資產。
但炙手可熱的“A地塊”，最終被萬博置業在起始價上僅加了900萬元就競得，樓面價每平方3178元，遠遠低于周邊房地產項目。
結果一出，業界嘩然。但義烏當地房地產商并不覺得奇怪，因為“A地塊”被競得前，幾乎所有有意向者，連報名資格都沒有，根本無法參加競拍。
涉嫌“定向出讓”
“我們報不進去，因為國土局讓找江東街道辦事處出具資格審核意見。”義烏“建筑房產”黃姓負責人稱。該說法與“九州房產”另一黃姓董事說法吻合。
2015年8月20日，義烏市國土資源局在對“A地塊”出讓的有關文件中，關于資格審查方面，首先提出來的就是“報名資格條件先由江東街道辦事處審核。
“可江東街道辦事處領導不見面、不表態，負責分管的副主任審而不核，故意拖延時間，不肯出具書面審核意見，一直以‘排名’‘實力’‘品牌’等一些無關理由極力勸阻競標企業退出。”曾參與過報名的某房產公司董事長說。
據調查，義烏“久府房產”“萬廈房產”等十余家企業都遭遇了這種情況。浙江東陽一房地產公司董事告訴記者，他們前去報名時，被江東街道辦事處以“沒有開發城市綜合體經驗為由”擋了回去。
實際上，按照國土資源部“第39號”令規定，中華人民共和國境內的法人、自然人和其他組織，除法律、法規另有規定外，均可申請參加國有建設用地使用權招拍掛出讓活動。
“另有規定，拖欠過土地出讓金或在黑名單的企業不允許參加。”毛茵副處長直言。
義烏市某房產商透露，有一家名為浙江中梁地產集團（溫州）的企業也參與了報名，該企業在數次報名受阻后，仍將5億保證金打到專用賬戶。但不知道中間發生了什么，該企業后來放棄競買。
“該宗地在掛牌出讓公告時就不合常理。”上述房產商稱：“按規定土地出讓交易一定要在省市以上正規媒體刊登廣告，但這塊地只在義烏市國土資源局網站上公告，一改以往必須在‘義烏商報’上刊發公告的做法。”
對方還透露，他們報名受阻后，最終只有新城萬博和上海某企業成功入圍，“據說是特約邀請企業。”可上海公司的具體名稱，記者始終未能獲知。
浙江省國土資源廳“浙江土函【2010】1276號”文件稱：“國有建設用地使用權招拍掛出讓必須堅持公開、公平、公正原則，不能按照特定對象進行‘量體裁衣’，設置排他性且唯一性競買或投標條件”。
在采訪中，義烏數名房企負責人表示：“此前參與報名土地競拍時，從沒遇到這樣情況。”江東街道辦負責此事的張瑋瑋副主任，以“新聞采訪需經宣傳部報備”，拒絕回應此事。
股權變更懸疑
競得土地的新城萬博，系江蘇新城控股集團子公司，集團董事長王振華曾在今年1月23日，被有關部門帶走接受調查，不過日前他已回到公司正常工作，繼續擔任董事長。
值得一提的是，A地塊被新城萬博拍得后，數家公司便開始了復雜的股權變更。
記者通過查閱工商資料發現，新城萬博在2015年10月19日同時成立了由其100%控股的義烏新城萬博房地產開發有限公司（簡稱義烏萬博）和義烏吾悅房地產開發有限公司（簡稱吾悅房產）。
不久后，11月14日“浙中新報”卻刊登了義烏萬博的解釋清算公告。由此推算，該項目應由吾悅房產實際操作，公司在義烏當地招聘人員準備進行開發。而且，該土地圍擋上也均是“新城吾悅廣場”字樣。
據調查，吾悅房產注冊資本1960.79萬元，最初由新城萬博100%控股，2015年12月31日股權又變更為新城萬博51%，金華瑞禾貿易有限公司49%。
當日，吾悅房產還辦理了全部股權的出質手續，質權人為中信信托有限責任公司，前述15億元的融資就是通過出質而來。
另外，上述金華瑞禾貿易有限公司，注冊資本100萬元，成立于2014年2月27日，股東分別為田景文51%、朱晅49%。可2015年10月28日，它的股權變更為上海融豪置業有限公司100%控股，11月16日股權又變更為金華市景沐投資有限公司20%，上海融豪置業有限公司80%。
原股東朱晅任公司董事，原股東田景文任公司監事。上海融豪置業有限公司成立于2015年8月14日，由上海中梁地產集團100%控股。
金華市景沐投資有限公司，成立于2015年10月10日，注冊資本僅10萬元，由丁麗英、朱曄建立。
原金華瑞禾貿易有限公司朱晅和金華市景沐投資有限公司的朱曄，為雙胞胎姐妹，同為金華市眾信房地產開發有限公司董事長丁麗仙的女兒。
由上述股權變更可以看出，“A地塊”目前實際受益人應有3路。第一路為丁麗仙、朱曄、朱晅一家，第二路為上海中梁地產（下屬眾多中梁系地產公司，包括溫州中梁等），第三路則為新城控股。
奇怪的是，根據義烏房企老板的說法，中梁地產已經放棄購買A地塊，但不知什么原因，其影子總在購地過程中閃現。
這位房企老板還說：“政府本來要給中梁地產優質地塊作為補償，根據目前結果來看，中梁地產當然也在A地塊的受益人之列。”
針對種種質疑，吾悅房產李姓負責人稱自己是后來到的公司，不知曉拿地情況，而由其向總公司轉達的采訪提綱，截至發稿，未有答復。
另外，義烏市國土資源局局長虞秀軍也未對此事作任何回應。
