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2024年11月24日
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自去年11月10日中央財經領導小組會議首次提出“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展”，12月20日中央城市工作會議將化解房地產庫存列入2016年經濟社會五大任務以來，“房地產去庫存”迅速成為經濟工作的關鍵詞。去年以來，全國已有超過130個城市出臺政策，通過公積金新政、降低稅費、鼓勵農民進城購房等手段，推進房地產去庫存。今年2月，針對非限購城市，央行和銀監會放寬了個人住房貸款政策，財政部等三部門推出了契稅和營業稅優惠政策。調控政策的連番發力和地方的積極動作意味著，作為去庫存的重要組成部分，房地產去庫存已成為今年中國經濟政策走向的主要考察點。
無獨有偶，幾乎與中國同時，房地產市場也成為美國和日本近期經濟政策的重要著力點。去年底，美國總統奧巴馬簽署法案，放寬實施了35年之久的對外國資本投資美國不動產的稅率，以吸引更多海外資金投資美國房地產市場。今年1月，日本政府公布“居住生活基本計劃草案”，首次對空置房設立了去庫存100萬戶的量化目標。全球三大經濟體同時瞄準房地產市場，盡管背景和內涵迥異，但不同的政策推進手段，為中國的房地產去庫存提供著即時性鏡鑒，這有助于我們更深刻地解讀中國房地產去庫存的意義，找到最合適的目標達成方式。
中美日去庫存方案之比較
中美日三大經濟體同時對房地產市場進行政策調整，表面看都是通過激活房地產市場，鞏固經濟增長的態勢，防止經濟下行壓力拖垮復蘇努力。但實際上，中美日房地產市場新政策的傾向和訴求，有很大不同。
美國政府之所以降低海外資金投資美國房地產市場的稅率，主要緣于過去對美國經濟和自尊心造成威脅的因素已逐漸消失。35年前，正是日本企業大肆購買美國土地和標志性建筑，迫使美國采取了對海外資金加稅的法案以求保護自己的原屬產權。而自日元大幅貶值以來，日本資金海外狂購房地產的能力持續下降，美國已無需原法案設置的保護性堤壩。當然，轉向寬松的稅收政策勢必帶動大量海外資金進入美國房地產市場，給美國經濟帶來包括中國資本在內的新的增量資金。就此而言，美國新法案與中國資金的流向具有連帶效應。
日本自安倍政府推出經濟刺激計劃以來，盡管通過日元大幅貶值一度出現復蘇跡象，但目前增長動力已告衰竭，“安倍經濟學”事實上已經失效。在這種情況下，房地產去庫存就成為提振經濟的重要藥方。日本房地產去庫存的主要方式是推廣二手住宅評估機制，幫助這些房屋在二手房市場交易。同時，政府出資改造一批空置房屋作為福利設施，提供給低收入家庭居住，對于改造成本過高的老舊危房，則有計劃地拆除。
總體來看，減稅構成了美國刺激房地產市場的主要方案，推動二手房交易并由政府出資部分接管，則是日本的主要方案。從技術角度講，這兩種思路，中國都有可借鑒之處。不過，中國的房地產去庫存，在許多方面又與美日不同。
首先，中國的房地產去庫存被寄托了更重大的經濟意義。作為全行業去庫存的重要環節，中國的房地產去庫存具有出清過剩產能的試驗意味，同時也擔負著解放房地產下游的鋼鐵、水泥、玻璃等數十個行業產能的重大使命;其次，中國的房地產去庫存還帶有事權下放的改革意義。除稅收、貸款政策外，其他事權已基本交由地方管理，中央不再出臺一刀切式調控政策。房地產去庫存與央地事權改革實際上并行；第三，中國的房地產去庫存還有推動“人的城鎮化”、推進社會公平正義等超出經濟范疇的內涵。這也通過今年中央一號文件鼓勵農民進城等相關表述中反映出來。
可以說，與美日相比，中國的房地產去庫存具有更復雜的操作難度和更深遠的經濟社會意義。正因為意義重大，對中國房地產去庫存念歪經的可能性必須高度關注，而這種傾向似乎正在出現。
警惕去庫存中出現的異化跡象
從“發展”再度成為中國房地產業的政策基調以來，各地房地產市場正逐漸從過去幾年的低迷姿態中蘇醒過來。蘇醒首先體現在各地土地招拍掛的成交價格和樓市交易價的變化上。據統計，2015年重點城市中，深圳房價漲幅高達33.37%，上海達17.60%，北京為8.14%，二線城市中，武漢、南京、天津、蘇州、合肥等地漲幅也達到10%上下。而今年以來，不少城市再度出現房價“暴動”。1月，全國70個大中城市房價環比漲幅擴大，一線城市和個別二線城市漲幅達到20%。中國指數研究院和偉業我愛我家的數據顯示，1月，北上廣深四個一線城市房價均再度攀至歷史高位。上海等地再現“地王”，出現了上一輪樓市暴漲時“面粉貴過面包”的異常現象。
樓市交投重新活躍，在一定程度上是房地產去庫存的前提。但必須警覺，樓價上漲不等于去庫存，相反卻可能成為去庫存的障礙性因素。這是因為，一方面，房地產去庫存的主要“戰場”在二三四線城市，一線城市除價格因素外不存在去庫存壓力。實際上，去庫存的政策對象本來就是二三四線城市而不是一線城市，這也是調控政策放寬附加“限購城市除外”的附加條件的主要原因。而目前的市場，則呈現出一線城市和個別二線城市交易活躍，其他重點城市依然較為低迷的態勢。這顯然不符合房地產去庫存的初衷。另一方面，隨著交投趨于活躍，一些新的監管風險正在重新累積起來。央視曝光的上海鏈家違規提供高息借款服務，鑫琦資產將房地產項目收益權打包成理財產品導致兌付危機等事件表明，急功近利式的樓市發展方式還可能導致金融風險。
風險不僅于此。如果繼續把舊的、粗放的樓市發展邏輯運用于房地產去庫存上，盡管由于強行扭曲樓市周期、改變購房者的市場預期有可能帶動房地產在部分地區“消腫”，甚至讓房地產開發商重新積累起投資信心，進而中止固定投資下滑的態勢，彌補經濟增長較弱的一環，但因此付出的代價將無比巨大。比如，如果一線城市的房價上漲傳導到二三四線城市，在比照效應影響下，這些城市房價出現飆升，那將導致希冀進城定居的農村購房者望房興嘆，從而讓“人的城鎮化”變得可望而不可即，這事實上是消解了房地產去庫存的社會意義;又如，房價借去庫存為名瘋狂上漲，在顯著的賺錢效應驅動下，大量社會資本可能蜂擁而入，導致本該獲得資金支持的其他實體經濟、互聯網士、創新創業、中國智造等“失血”，延宕經濟結構轉型步伐。
去庫存要求政策精準投放
對于借去庫存之名導致的房價上漲，不少地方政府也有所警覺。畢竟，房地產是地方發展經濟的重要“王牌”，這張王牌不能打錯。而在房地產去庫存已成為一項兼具經濟和政治任務的情況下，防止去庫存的經被念歪也是對地方治理能力的重大考驗。因此，近期深圳、南京等地紛紛研究并出臺緊急意見，對捂盤惜售行為予以打擊，對贈送戶口等行為進行規范等，都是應有之義。
從全局而言，讓房地產不生成過大泡沫的情況下，在頂層設計上還需要出臺更精準的應對方案。其一，鑒于去庫存的主要目標在三四線城市，這些城市也是農民進城定居的現實之選，因此有必要根據重點城市及轄區的樓價情況和農民進城需求，實施不同的調控政策。該限制的予以限制，該鼓勵放開的予以放開。這一管理權限，恐怕不能完全交由地方，以防止以發展房地產市場代替其他經濟和社會發展任務的現象愈演愈烈。
其二，有必要把去庫存與棚戶區改造、保障房建設結合起來，使去庫存任務更接“地氣”，更貼民生。目前國務院已確定2015年至2017年改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區1800萬套，農村危房1060萬戶的行動計劃。過去，棚戶區改造和保障房建設主要靠新建項目完成，在房地產庫存面積較大的情況下，可以通過政府出資并引進社會資金的方式，購買部分存量樓房，使之成為棚戶區改造和保障房的組成部分，既減輕地方的建設負擔，又可保證去庫存不致導致商品住房價格無序上漲。對于農民進城需求大的三四線城市，中央財政可以適當補貼。
其三，在保證金融系統性安全的前提下，進一步降低購房的貸款門檻，使之與農民群體的現實購買力盡量吻合。央行行長周小川日前在上海G20財長和央行行長會議期間透露:他認為中國個人住房貸款占銀行總貸款的比重相對偏低，銀行系統也覺得個人住房抵押貸款相對比較安全，有發展機會。央行將會給予銀行更大的自主權，對不同客戶采取不同具體政策。這暗示了住房貸款首付等政策將進一步趨向靈活，有助于房地產去庫存任務的完成。
其四，減少經濟效應不明朗的土地供應，強化各地對土地供應的管理，防止囤地坐等地價上漲牟取暴利的現象再度上演，讓政策資源更有效地集中到對存量土地的合理開發利用、對存量房地產的消化上來。這也是使去庫存不致對其他發展任務形成擠占效應的應有之義。、
制度改革進程將起主導作用
客觀來看，即使在政策面能做到最精準的應對，也未必能完全杜絕一線城市房價上漲過快、急需去庫存的三四線城市少人問津的劇情反復上演。這是因為，房地產去庫存不得不面臨區域發展水平不一、貧富差距、個人發展空間差距的“天塹”。
因此，順利推動房地產去庫存，除了調控技術層面的精準外，更關鍵的是在戰略層面上弱化區域差距形成的馬太效應。這當然不是短期內可以完成的任務，而是一項需要長期推進的系統工程，但這不意味著沒有破題之處。實際上，房地產去庫存這項重大的經濟和政治任務，正好提供了一個抓手。房地產去庫存完全可以成為一個帶動區間走向更均衡發展的新起點。
比如，房地產去庫存可以轉化為優化區域經濟結構、推動區域經濟一體化的突破口。一線城市既要防止房價過快上漲，解決大城市病的痼疾，又要滿足人才和資金進入的持續需求，與周邊地區城市結成發展共同體是最優選擇。這樣既可以將資金和資源合理疏導到周邊，減輕自身壓力，又可帶動周邊發展。因此，房地產去庫存完全有可能實現與區域經濟一體化戰略的配套。
又如，房地產企業的購并是房地產去庫存的推進路徑之一。打通制度瓶頸，實現央企與民企相互持股，推進不同性質企業之間采取混合所有制，既可有效消化庫存，也可推動國企國資改革和國企民企的整合。
再如，農民進城的主要顧慮，是進城購房后原有宅基地產權會不會受到影響，以及進城后能否公平享有基本公共服務。將房地產去庫存視為重點工作，就勢必要求實施有利于維護農民利益的市場制度和土地制度，在社會保障上，實施對新老城鎮居民一視同仁的“國民待遇”。這將為農村土地制度、社會保障制度帶來新的改革動力。
不少人擔心，不少地方財政增幅下滑明顯，可能給中央財經領導小組會議、中央城市工作會議、中央農村工作會議等最高層面形成的房地產去庫存政策意圖造成新的困擾。但實際上，地方面臨的財政挑戰，現實是“危”，長遠看是機——房地產去庫存的任務有可能成為合理劃分央地事權，推動地方財政結構優化的契機。前提是，要把房地產去庫存當作一項重大戰略任務去完成。從這個角度看，房地產去庫存也是一系列重大制度改革的組成部分。區域經濟一體化、財稅制度、央地關系、土地制度和社會保障制度的改革能否推進，對房地產去庫存起著比相關產業政策更關鍵的作用。這些制度能否優化，決定著房地產去庫存的方向和前景。
