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2024年11月24日
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《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》近日印發，其中提出，加強街區的規劃和建設，分梯級明確新建街區面積，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節約利用。“原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開”這句話，昨日引發熱議，已建成小區誰有權決定開放？今后沒有封閉式小區，是否意味著小區不再有物業？小區開放后安全如何保證？對于這些公眾關心的問題，昨日新京報記者采訪了相關專家。
1 現有小區為何需要拆掉圍墻？
去一個不遠的地方，從地圖上看，明明直線距離很近，但實際上一個龐大的院子橫在眼前，要過去的話，只能繞過大院或小區，走很遠的路才能到達目的地，這是不少市民日常生活中都會遇到的問題。
城市規劃專家說，其實北京的道路寬度并不比國際上其他大城市窄，甚至要更寬，但擁堵的很大一個原因，就是城市支路等毛細血管不通暢，道路微循環不好。
此前在網絡上流傳的一張照片也顯示，從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎、華盛頓、東京，能看到蛛網一般密布的干路支路，而北京地區只看得到成片的大院、小區和稀疏的城市道路。
國家發改委綜合運輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示，西方國家城市發展一直是小街區，路網密，不會像我們一些城市經常出現交通毛細血管堵塞的情況，
而封閉式的大院或小區不僅割裂了路網交通，而且從多個方面影響了城市生活。專家說，大部分生活性的街道上，應該有更良好的關系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的環境、步行空間、綠帶、休憩場所等，會讓人很舒服。而如果走在一條街上，旁邊只是圍墻，你就會覺得這條路很長。
記者了解到，此前北京的規劃部門也對大院拆墻透綠進行了探索和努力。比如結合具體項目，如果是大院里的項目要改擴建申請調整規劃，規劃部門就會要求其將大院里的一些支路，隨著項目建設騰退干凈，地上沒有建筑物，將來如果拆了院墻，這些支路就有通行的可能性。
2 誰有權讓小區開放內部道路？
北京市房協秘書長陳志認為，對于已有小區是否開放，應該充分尊重小區土地的使用權人——業主的權利。
他說，一個小區使用的土地，無論是小區內建設道路、綠地，還是建設住宅樓的土地，都先是開發商從政府手中獲得使用權，建設完成后出售給業主，而小區使用的土地也被劃分到每個購房的業主“頭上”。同時，《物權法》中規定，小區道路如果沒有明確規定屬于市政道路的，產權屬于全體業主。因此，對于已有的小區來說，是否開放，應該由業主共同決定。
北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說，意見中提到的已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，用了“逐步”一詞。他認為可以選擇住宅小區土地使用權70年到期時再變更，或小區住宅樓已經無法居住需重建時再變更。
昨日有人提出，小區的綠地、道路等是否計入到買房時公攤面積，如果是的話，小區開放應給買房的業主予以補償。
專家表示，就北京而言，小區的綠地、道路等是沒有計入到買房的公攤面積中的。這些面積屬于業主共有面積，業主擁有土地使用權，但不是分攤面積。
中國政法大學教授王衛國認為，政府的出發點是好的，但推行時應尊重大家意愿和需求。
王衛國表示，小區道路如果沒有明確規定屬于市政道路的，從產權來講屬于小區業主，按照物權法的規定，住宅小區的土地使用權是屬于小區內部業主的共有，這些道路不只有通行功能，還有小區業主停車等其他很多功能。此外，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題，政府不能強行推行，要尊重《物權法》。
3 開放使用小區道路如何補償？
如何釋放小區中的道路資源？王衛國認為，從法律上講，政府要協商推進，比如與小區業主大會必要協商，還要進行補償。
同時，要區別對待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情況下，要與小區業主等各方進行協調；對于有些小區根本不存在這方面的需求，圍墻打開對于緩解交通沒有實質性的意義，反而增加了安全隱患，就應保證小區內道路的生活功能，以及業主寧靜和安全的需求”。
此外，對于單位大院，王衛國表示，比住宅小區的問題要簡單一些，很多是國有單位，但也有一些企業單位，因此也不能一概而論。
這里面的關鍵問題是土地使用權，它包括兩類，劃撥土地使用權和出讓土地使用權。國有企業通常屬于劃撥土地使用權，而企業單位還要看看是劃撥土地使用權還是出讓土地使用權。
王衛國表示，劃撥土地使用權是無償取得的，這個使用權政府可隨時收回，只要適當補償即可；對于出讓土地使用權，政府強制收回時必須是出于公共利益的需要，收回中還需要論證，并進行補償。補償包括退回土地使用權剩余年限的土地出讓金、給小區居民帶來不便的補償、道路建設成本，以及由此給居民帶來不便進行的補救措施，包括如噪音、污染等一系列問題，都要統籌進行。
4 街區化后小區物業將被取消？
北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說，新建小區街區化，從理論上講是做得到的。比如在香港、澳門，就有不少都是以單獨的樓棟為單元。
那如果都是單獨的樓棟，沒有了小區，沒有了小區內的道路和綠地，那是否還需要物業？是否還要交物業費？
對此，樓建波說，所謂物業，是負責小區的公共設施和共有部位的維護。一棟樓內的樓道、電梯、二次供水等都是公共部位和共有設施，也是需要維護的。所以將來也會劃定公共部位和共有設施，只是按照屆時的規劃來確定。
“物業的本質不會變，只是管理服務的方式會有所變化。”樓建波說，因此物業公司不會消失，業主們仍然需要物業公司提供服務，只是服務形式的變化，如過去是一個小區封閉起來，門口有保安值守，將來物業的保安則可能是在樓門口來值守，而開放后的道路上則由警察來巡邏。
至于道路開放后是否會切割小區，造成物業不好管理？樓建波認為這也不是問題，“現在有些小區也是被一條市政路分開了，并沒有影響到物業管理。”
同時，樓建波建議，在具體執行時不能“一刀切”，應根據實際情況逐步推進。“街區制是一個系統工程，不能分割開。比如街區制的一大目的就是打開大院或小區，形成微循環的道路，那么如果三個小區挨著，一個小區打開了，另外兩個沒有打開，道路還是循環不了，反而成為了斷頭路。”
5 圍墻打開怎么保障小區安全？
推行街區制后，很多人擔心，以后小區的物業如何管理？小區的安全隱患是不是會增加？中國人民公安大學治安學院教授王太元認為，這個問題不能一概而論，不是所有小區打開就會影響安全，也不是所有小區打開就對交通有利，要看小區的封閉狀態和大交通之間的關系才能確定。
王太元表示，所有的小區全部推行街區化是不科學的，有些社區不適合開放，比如小區內道路以及周圍條件環境并不適合開放，因此應該實事求是、因地制宜。在推行時，需要進行大量的調查工作，如社會治安各種手段相互協調的工作等等。
此外，王太元指出，小區的治安并不僅僅是靠封閉來解決，封閉也不能解決安全問題，要靠管理和防范等多個方面，如加強巡邏、守護等多種措施加強治安。
小區打開后，通行車輛多了，噪音問題如何解決，是否會擾民？王太元認為，首先要看擾民到什么程度，通過調查研究，判斷通行之后是否安裝隔音墻，對于不同的問題。包括噪音，涉及的問題都要制定具體的、有針對性的措施進行解決，不能一刀切。
6 學區房劃分是否會受街區影響？
中國教育科學研究院研究員儲朝暉表示，原來城市設計中，單位大院比較多，這與行政管理體制相關，單位管一切，之后逐漸由單位制管理向社區管理的方向逐漸轉變，從其他國家的城市管理經驗看，這是一個大趨勢。
對學區房和擇校來說，與以前單位邊有個很好的學校有直接關系，如之前北京取消的共建學校，就屬于單位和學校的共建。現在，城市管理理念在逐漸的改變。
因此，小區打開后對學區房可能會有一定影響。儲朝暉分析說：“街道和小區，是過去學區如何劃分主要考慮的一個重要因素。未來小區打開后，如果不改變街道的管轄，應該不會有太大的直接影響，如果打開后改變街區的管轄，可能會影響到學區房”。
儲朝暉認為，對于學區房應總體考慮，一方面，一個好學校是長期積累起來的，周圍居民也較為穩定，除了新建小區，要改變是一個長期的過程，不會出現劇烈的變化；另一方面，學區房從推動教育均衡來說，屬于浮在水面上的“浮標”，顯示水位在哪里，但不要把目標盯著浮標，實際問題是教育均衡問題，這個問題解決之后浮標自然會往下降，“學區房只是浮標，如果水位改變，浮標高低也會改變。水位就是指房子的價值” 。
最后，儲朝暉表示，作為城市社區管理，從長期發展來看，從公共資源提供上應該注重公平、均衡，公共服務職能應由政府整體考慮，而不是根據社區和周圍單位部門過多掛鉤。
