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2024年11月23日
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沈榮大 中國國際城市化發展戰略研究委員會城市可持續性發展專業委員會主任
個人簡介：
沈榮大，盛邦（上海）規劃設計顧問有限公司高級副總裁，中國國際城市化發展戰略研究委員會城市可持續性發展專業委員會主任。
對于國內工業與物流地產行業的發展狀況，他認為，工業物流地產的發展要從宏觀經濟形勢進行分析。目前,中國的工業經濟發展面臨著很大的壓力,越來越多的跨國企業出于降低成本的考慮,紛紛向一些東南亞國家轉移。而隨著地區經濟的發展,地方政府也希望把低端產業逐步轉移到城市的偏遠地區。
盡管面臨中國勞動力成本攀升等挑戰,不少外資企業仍非常重視中國市場,不斷在中國尋求新的生產活動拓展。電子商務、汽車制造業及生物醫藥行業是未來非常具有投資前景的行業。
受住宅房地產宏觀調控、商業地產不斷提升的門檻壓力等影響,不少投資者紛紛把目光轉向工業地產。工業物流的發展不再是單一的產業群,而是逐步融入到城市發展的規劃當中。
對于工業與物流地產的發展面臨著怎樣的難題與挑戰?他認為，工業地產面臨的挑戰要從投資者的性質來分析。國內的工業地產開發商分為兩種,一類是專業的工業地產開發商,另一類是從傳統住宅或商業地產轉型而來的開發商。后者與地方政府的關系密切,拿地能力也相對較強,其模式也較為創新:這些開發商在開發工業項目時往往會引進住宅和商業來配套工業發展。這是由于工業項目的利潤回報周期較長,開發商往往希望通過住宅商業的資金來支持工業的發展。而在工業部分開發建設完之后,開發商也會試圖尋找新買家,較少考慮對其進行長期的持有管理。
相較之下,外資企業則更加注重長線投資,通過境外基金的支持與運作,進行長期的持有運營管理。目前國內物流倉庫的開發主體以外資企業為主。外資在開發建設廠房之時,主要考慮兩種回報模式,一種是通過長期持有來獲得租金回報,只要回報達到預期就會繼續進行項目開發;另一種則是考慮長線運營之后打包轉讓出售項目獲得收益。
