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2024年11月24日
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馬乃英 廣西嘉德房地產開發有限公司總經理 城市化委員會旅游專業委員會主任
作為載體，地產業確實起著承載養老產業的任務。隨著我國人口老齡化進程的加快，近年來 “養老地產”概念的熱度也在持續上升。然而，開發商把養老房建好后賣給養老人群其實并非養老產業，而只是房地產業的一個細分市場，因此，“養老地產”與養老產業的行業屬性完全不同，養老產業的核心是服務而不是賣房子。以往養老地產商借養老之名行圈地賣房之實，對老年宜居戶型產品的定位并不精準，售后服務也只是賣房時的噱頭，更談不上契合老年人的需求，因此，若還沿用“拿地—開發—賣房—辦房產證”的模式進行“養老地產”開發，必然存在風險。而且，許多養老地產商鼓吹以房養老，隨著房產稅的開征，今后，以房養老實際上無法真正實現。在養老問題上，政府則更提倡居家養老。我個人認為，無論是以房養老還是居家養老都無法從根本上解決老齡社會面臨的種種難題，發展專業養老機構、開展專業養老服務才是解決老齡化社會問題的明智之舉。
時下，我國養老問題日益突出，房地產企業也面臨著轉型，在這一大背景下，一些有系統開發理念的地產企業已將轉型的目標指向了養老產業，萬科、保利等知名企業都已有所行動。例如，萬科·幸福家（竇店）項目中嘗試配套了社區養老中心，建筑面積17000平米，養老公寓房130間，床位300張，醫療保健設施齊全；保利地產則以全產業鏈進入養老產業，打造由機構養老、社區養老和居家養老“三位一體”的中國式養老模式，并創立了專業養老機構品牌“和熹會”。這都從側面說明，近幾年，注重提供醫養結合服務正逐步成為行業共識。而據我對北京11家（占地50畝以上，300張以上床位）規模養老機構的調查顯示，這些機構幾乎都提供了醫養結合服務。醫養結合正成為養老產業未來的主要發展趨勢。
此次《意見》強調將“醫療衛生與養老服務相結合”，并明確“到2017年，醫養結合政策體系、標準規范和管理制度初步建立，符合需求的專業化醫養結合人才培養制度基本形成，建成一批兼具醫療衛生和養老服務資質和能力的醫療衛生機構或養老機構（以下統稱醫養結合機構）” 。在醫養結合機構中，醫療機構與養老服務企業將成為主體，其發展模式既可以是醫療機構業務向下延伸至養老領域，組建以醫院為主體的醫養結合部門；也可以是養老服務企業業務向上游發展，與醫療機構戰略合作組建醫養結合機構，以成立醫院分支機構、派出專業醫護隊伍或合資等形式合作。此外，我個人認為，醫養結合還將給“以出租養老房使用權為主”的地產商和高端酒店度假村提供絕佳的轉型機會，同時，旅游地產開發商轉型旅居養老公寓房也將大有可為，保利地產的“和熹會”和北京九龍山莊就是很好的例子。
值得關注的是，對于曾困擾養老產業發展的土地問題，《意見》也做出了明確規定：“對非營利性醫養結合機構，可采取劃撥方式，優先保障用地；對營利性醫養結合機構，應當以租賃、出讓等有償方式保障用地”。今后，養老機構通過劃撥、租賃方式獲取養老項目用地將會大大降低土地成本。由于對老齡化進展情況估計不足，以往很多地方政府在制定土地利用規劃時并未對養老用地進行單獨劃分。隨著《意見》的下發，地方政府必然會對土地利用規劃進行修編，增加養老用地規劃。最近，就有地方政府在產業規劃中將養老用地和養老服務設施納入城市建設用地規劃，作為城市小區建設強制性配套設施，嵌入城市社區。出讓開發地塊時明確要求有養老配套用地，這是一個明顯進步。
綜上所述，醫養結合及養老房去產權化將是養老產業未來的主要發展方向。
